چگونگی تبیین ماهیت قرارداد اجاره با تعیین اجاره بهای ماهیانه و بدون رعایت مقررات شکلی قانون روابط موجر ومستاجر

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/01/25
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر بابلسر

موضوع

چگونگی تبیین ماهیت قرارداد اجاره با تعیین اجاره بهای ماهیانه و بدون رعایت مقررات شکلی قانون روابط موجر ومستاجر

پرسش

اگر طرفین قرارداد اجاره، اجاره‌بها را از قرار ماهی تعیین کرده باشند و بدون تعیین مدت، تشریفات شکلی ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر 76 را رعایت نکرده باشند و برای مستأجر تنها در فرض پرداخت 20% مبلغ دریافتی از اجاره دوم به موجر، حق انتقال به غیر تراضی شده باشد و در غیر این‌صورت سلب حق شده باشد و مستأجر اول، مبادرت به انعقاد قرارداد مشارکت با شخص ثالث کرده باشد:
الف) آیا این قرارداد اجاره بدون تعیین مدت تصرف یا اجاره صحیح است؟
ب) قانون حاکم بر این قرارداد، تنها قانون مدنی است یا مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 است؟
ج) آیا تنظیم شراکت‌نامه از مصادیق انتقال به غیر است؟

نظر هیئت عالی

با توجه به فرض مسئله که مفاداً دلالت بر انعقاد قرارداد در زمان حکومت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 داشته و عدم رعایت مقررات شکلی قانون مذکور در قرارداد تنظیمی مورد اذعان قرار گرفته؛ لذا با لحاظ ماده 501 قانون مدنی و ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، قرارداد اجاره صحیح بوده و قرارداد منعقده تابع قانون مدنی است. با این ترتیب، نظریه اکثریت صائب تشخیص و تأیید می‌شود.

نظر اکثریت

به موجب ماده 501 قانون مدنی چنین عقد اجاره‌ای برای یک ماه تصور می‌شود و با توجه به این‌که پرداخت اجرت در غیر مدت مزبور نیز منصرف به استیفای منفعت مستأجر یا عدم انتفاع وی است (قسمت دوم ماده 494 قانون مدنی)؛ لهذا عقد اجاره کماکان با این فرض قانونی که تراضی طرفین همچنان ادامه خواهد داشت باقی بوده و بنا بر صراحت ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر 76 و بند 5 از ماده 2 آیین‌نامه اجرایی همان قانون، مورد مزبور از شمول قانون روابط موجر و مستأجر مستثنی بوده و هر دو، مشمول قواعد عام قانون مدنی است و مراد از انتقال غیر اعم از انتقال مفروز و یا انتقال مشاعی است و ایجاد اشاعه یا تنظیم شراکت‌نامه مدنی می‌تواند از مصادیق انتقال به غیر باشد.

نظر اقلیت

دلالت ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر 76 طبق این قانون و قانون مدنی بر کلیه عقود اجاره پس از زمان لازم‌الاجرا شدن آن جاری و حاکم است و تصریح به رعایت قیود ماده 2 بنا بر رویه قضایی، منحصراً بر امکان یا عدم امکان تخلیه ملک است و قانون حاکم را تغییر نمی‌دهد.