1 - از تاریخ تصویب این لایحه قانونی نام «دفتر طرح استفاده از خانه های خالی» به «دفتر معاملات مسکن» تغییر مییابد و قوانین مربوط در این مورد اصلاح میگردد.
2 - آیین نامه اجرایی دفتر معاملات مسکن که پیوست این لایحه قانونی میباشد مورد تصویب قرار گرفت و اصلاحات بعدی آن موکول به تصویب هیات وزیران خواهد بود.
آیین نامه اجرایی "دفتر معاملات مسکن"
«مصوب 1359/4/11»
فصل اول - کلیات
ماده 1 - "دفتر معاملات مسکن" که در این آیین نامه اختصاراً دفتر نامیده میشود به عنوان مجری طرح و با استفاده از اختیارات قانونی و بابرخورداری از همکاری دیگر سازمانهای ذیربط نسبت به تنظیم بازار مسکن و تعدیل تثبیت نسبی بهای واحدهای مسکونی و تسهیل خرید و فروش واجاره این واحدها برابر مقررات قانون و این آیین نامه اقدام مینماید.
ماده 2 - وزارتخانه ها و موسسات و شرکتهای دولتی و وابسته به دولت مکلفند در حدود مقررات متبوعه خود با دفتر همکاری نموده و تسهیلاتلازم را در اجرای تکالیف محوله به آن فراهم نماید.
ماده 3 (منسوخ 1390/03/31)- دفتر میتواند با موافقت وزیر راه و شهرسازی اجرای تمام یا قسمتی از مفاد این طرح را در شهرها و نقاطی که لازم بداند به بانک مسکن محول نماید و همچنین میتواند تمام یا بعضی از معاملات موضوع این آیین نامه را به نام بانک مسکن انجام دهد.
تبصره - نحوه اجرای مفاد این ماده طبق موافقتنامه های جداگانه ای خواهد بود که بین دفتر و بانک مسکن منعقد خواهد گردید.
فصل دوم - خرید واحدهای مسکونی
ماده 4 (منسوخ 1390/03/31)- در تهران و هر یک از شهرهائیکه دفتر آمادگی و امکانات لازم و کافی را برای اجرای مفاد این آیین نامه داشته باشد کلیه واحدهای مسکونی (خانه یا آپارتمان) منحصراً باید از طریق دفتر انجام پذیرد.در این شهرها و از تاریخی که وزیر راه و شهرسازی اعلام نماید کلیه معاملات ناقله (خرید و فروش صلح و هبه و معاوضه) واحدهای مسکونی بینا شخاص اعم از حقیقی حتی به صورت وکالت ممنوع بود و دفاتر اسناد رسمی غیر از طریق و وسیله دفتر حق انجام معاملات مذکور را نخواهند داشت.
تبصره 1 - معاملات مربوط به واحدهای تجارتی و اداری با توجه به پروانه ساختمانی با کسب مجوز از دفتر مشمول ممنوعیت معامله نخواهد بود.
تبصره 2 - معاملات مربوط بسهام مشاعی بین دو یا چند نفر که فقط در یک واحد مسکونی مشاعاً شریک باشند بین مالکین مشاع ممنوعیت نمیگردد.
تبصره 3 - معاملاتی که از طریق احکام دادگاهها و دوایر اجرای ثبت الزامی است نیز از طریق دفتر انجام میگردد و دفتر میتواند با رعایت شرایط این آیین نامه اجازه معامله بدهد.
ماده 5 - آگهی ممنوعیت معاملات مذکور در ماده فوق باید حداقل ده روز قبل از شروع ممنوعیت برای اطلاع عموم مردم در دو روزنامه کثیرالانتشاردرج گردد و مفاد آن از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به کلیه واحدهای ثبتی و دفاتر اسناد رسمی ابلاغ شود.
ماده 6 - هرگاه قولنامه هائی برای انجام معاملاتی که مشمول ممنوعیت قرار میگیرند بین اشخاص واقع شده باشد به شرطی که ضوابط دفتر را قبول کنند به آنان اولویت داده میشود.
ماده 7 - کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی که قصد فروش واحدهای مسکونی ملکی خود را داشته باشند باید به یکی از مراکز دفتر مراجعه وپرسشنامه مربوطه را دریافت و پس از تکمیل به انضمام فتوکپی سند مالکیت و برگ کروکی و قبض دایر به پرداخت حق الزحمه کارشناس به همان مرکزتسلیم و رسید دریافت دارند.
تبصره 1 - در مواردی که وزارتخانه ها و سازمانها و شرکتهای دولتی مالک واحدهای مسکونی بوده و قصد فروش آنها را داشته باشند مکلفند واحدهای مزبور را از طریق تفویض وکالت تام الاختیار در اختیار دفتر قرار دهند. در این صورت دفتر پس از واگذاری هر یک از واحدهای مسکونی بهای آن را با رعایت مقررات ماده بیستم به موسسه ذینفع پرداخت خواهد نمود.
تبصره 2 - چنانچه فروشنده قبل از ارزیابی واحد مسکونی از فروش ملک خود منصرف شود میتواند حق الزحمه کارشناس را عیناً از دفتر مستردنماید.
ماده 8 (منسوخ 1390/03/31)- دفتر مکلف است پس از دریافت کلیه مدارک یاد شده در ماده قبل پرونده مربوطه را تکمیل و در اسرع وقت آن را به کارشناس ارجاع نموده وپس از ارزیابی نتیجه آن را به فروشنده اعلام نماید.
چنانچه فروشنده نسبت به احتساب و مبلغ ارزیابی شده اعتراض داشته باشد اعتراض خود را کتباً اعلام خواهد کرد تا کارشناس دیگری از طرف دفترمامور رسیدگی به اعتراض و تعدیل ارزیابی گردد. رای کارشناس دوم پس از تایید وزیر راه و شهرسازی قطعیت خواهد داشت.
ماده 9 - در صورتی که در قیمت و شرایط معامله بین دفتر و فروشنده توافق حاصل گردد فروشنده باید اصل سند مالکیت یا هر مدرک قانونی را که دلالت بر مالکیت او کند مانند حکم محاکم به دفتر تسلیم نماید و دفتر مکلف است حداکثر ظرف پانزده روز دستور تنظیم سند معامله را تهیه و به دفترخانه ایکه تعیین مینماید ارسال کند.
مورد معامله باید همزمان با ثبت و امضای سند انتقال به دفتر طرح تحویل شده و یا ترتیب مطمئن و قانونی برای تحویل آن بین فروشنده و دفتر به عمل آید. به منظور حسن انجام تعهد فروشنده در تحویل مورد معامله، مبالغی از باقیمانده ثمن معامله هنگام تحویل قطعی آن نزد دفتر باقی خواهد ماند.
ماده 10 - پرداخت کلیه مالیاتها و عوارض متعلقه به ملک بر عهده فروشنده میباشد و هزینه های حق الثبت و حق التحریر بالمناصفه بر عهده فروشنده و دفتر خواهد بود.
فصل سوم - پرداخت بهای املاک خریداری شده
ماده 11 - بهای واحد یا واحدهای مسکونی به ترتیب زیر پرداخت خواهد شد:
الف - چنانچه بهای مورد معامله کمتر از ده میلیون ریال باشد تمام آن نقداً به فروشنده پرداخت خواهد شد.
ب - چنانچه بهای مورد معامله بیش از ده میلیون ریال باشد بهای آن تا مبلغ ده میلیون ریال نقداً پرداخت و بقیه باقساط متساوی سالیانه طی پنج سال بدون سود در وجه فروشنده پرداخت خواهد گردید بهر حال اقساط سالانه از 10 میلیون بیشتر و از دو میلیون ریال کمتر نخواهد بود.
ج - در صورت تعدد مالکان و مشاع بودن ملک با هر یک از آنها طبق بند ب فوق عمل خواهد شد.
تبصره - چنانچه فروشنده بابت خرید یا ساختمان ملک مورد معامله بیکی از بانکها و یا موسسات دولتی بدهی داشته و این بدهی به صورت رهنی در سند مالکیت مندرج باشد معادل بدهی مزبور نیز علاوه بر ده میلیون ریال مذکور در بند ب نقداً پرداخت خواهد گردید.
ماده 12 - دفتر میتواند بابت بقیه بهای املاک خریداری شده با کسب مجوز از بانک مرکزی ایران به جای قبوض اقساطی اوراق قرضه مسکن بدون سود به فروشندگان تسلیم نماید و همچنین میتواند با توافق بانک مسکن اوراق سپرده مدت دار بدون سود به جای قبوض اقساطی به فروشندگان بدهند.
ماده 13 (منسوخ 1390/03/31)- سازندگان مجتمعهای مسکونی که در اجرای این آیین نامه واحدهای مسکونی احداثی خود را به دفتر میفروشند چنانچه قصد ساختمان مجتمع های مسکونی ارزانقیمت داشته باشند میتوانند با معرفی دفتر برنامه خود را به وزارت راه و شهرسازی ارائه نموده و پس از تایید به ترتیبی که از طرف وزارت راه و شهرسازی تعیین خواهد شد متناسب با پیشرفت کار قبوض اقساطی یا اوراق قرضه مسکن یا سپرده مدت دار سر نرسیده خود (موضوع ماده 13) را در بانک مسکن به وجه نقد تبدیل نمایند.
تبصره - هر گونه سرمایه گذاری دیگر مجاز که به تصویب وزارتخانه مربوطه رسیده باشد مشمول ماده فوق خواهد بود. وزارتخانه های مربوطه موظف هستند که نسبت به تایید و یا رد طرح اعلام نظر نموده و به دفتر اطلاع دهند.
فصل چهارم - مسائل اعتباری و مالی
ماده 14 - کلیه عملیات مالی و حسابداری مربوط به خرید و فروش و اجاره و سایر اقدامات مربوط به وظائف ناشی از این آیین نامه توسط بانک مسکن انجام خواهد شد.
فصل پنجم - فروش واحدهای مسکونی به متقاضیان
ماده 15 - دفتر، خانه ها و آپارتمانهایی را که برابر مقررات این آیین نامه تملک مینماید عیناً به متقاضیان واجد شرایط به صورت بیع قطع واگذارخواهد نمود. شرایط خریداران و اولویتهای لازم الرعایه در هر محل و بر حسب امکانات از طرف دفتر تعیین میگردد ولی در هر حال خریدار و افرادتحت تکفل او نباید مالک خانه و یا آپارتمان یا زمین شهری باشند.
کسانی که مایل به تعویض واحد مسکونی خود باشند از شرط فوق مستثنی هستند.
ماده 16 (منسوخ 1390/03/31)- اولویتهای اساسی برای واجدین شرایط در واگذاری مسکن با توجه به تعداد عائله و میزان درآمد و سابقه اقامت در شهر محل وقوع ملک به موجب آیین نامه وزارت راه و شهرسازی تعیین خواهد شد.
ماده 17 (منسوخ 1390/03/31)- مبلغ پیش پرداخت و میزان بدهی که بر ذمه خریدار باقی میماند و همچنین مدت و کارمزد و شرایط واریز بدهی بر حسب مقررات داخلی که به تصویب وزارت راه و شهرسازی خواهد رسید تعیین میگردد.
ماده 18 - حداکثر بهای فروش واحدهای مسکونی که طبق این مقررات خریداری و سپس فروخته میشود برابر خواهد بود با بهای خریداری شده باضافه کلیه هزینه های متعلق از جمله (تعمیرات ساختمان - عوارض پرداختی - هزینه های ثبت و تنظیم سند - مالیات متعلقه - هزینه های اداری ومخارج نگهداری) به اضافه تا 4 درصد به عنوان کارمزد در سال به نسبت مبالغ پرداختی توسط دفتر با در نظر گرفتن تاریخ پرداخت تا تاریخ انجام معامله.
فصل ششم - همکاری دفتر با سازندگان واحدهای مسکونی
ماده 19 (منسوخ 1390/03/31)- سازندگان مجتمع های مسکونی که در اجرای این مقررات واحدهای مسکونی خود را به دفتر انتقال میدهد در صورتی که قصد احداث واحدهای مسکونی جدید داشته باشند علاوه بر تسهیلاتی که طبق بند ب ماده سیزدهم این آیین نامه به آنان تعلق میگیرد میتوانند با معرفی کتبی دفترزمینی متناسب با طرح پیشنهادی از اراضی تحت اختیار وزارت راه و شهرسازی با شرایط زیر دریافت نمایند:
1 - طرح ساختمان واحدهای مسکونی ارزانقیمت یا متوسط القیمت متناسب با زمین مورد نظر را تهیه و به تصویب وزارت راه و شهرسازی وشهرداری مربوطه برسانند.
2 - در صورت موافقت، نامه لازم مبنی بر فروش واحدهای مسکونی احداثی را با سود معقول که متناسب با حجم کار از 1 تا 4 درصد بیش ازسود تضمینی بانکها برای سپردهای ثابت نباشد با دفتر امضا نمایند.
فصل هفتم - واحدهای مسکونی بلاصاحب
ماده 20 - دفتر کلیه خانه ها و آپارتمانهایی را که بلاصاحب مانده باشد و به طور قانونی در تصرف و اختیار دولت یا موسسات بخش عمومی ونهادهای انقلابی نباشد موقتاً به منظور نگهداری و بهره برداری تصرف مینماید.
تبصره - ساختانهای بلاصاحب شامل ساختانهائی است که دسترسی به مالک آن به دلیل فراری بودن یا شناخته نشدن (پس از تحقیقات کامل) ویا ممنوع المعامله بودن ممکن نباشد.
ماده 21 - دفتر در هر محل که لازم تشخیص دهد با انتشار آگهی و اعلام به مالکین خانه ها و آپارتمانها از آنها دعوت مینماید که در مهلت کافی بامراجعه به مراکز دفتر وضعیت مالکیت و تصرف و بهره برداری خانه ها و آپارتمانهای خود را اعلام نمایند.
پس از انقضاء مهلت مزبور خانه ها و آپارتمانهایی که مالکین آنها مراجعه ننموده و یا مشمول تبصره ماده 21 باشند به عنوان خانه های بلاصاحب دراختیار و تصرف دفتر خواهد گرفت تا آن که وضعیت مالکیت آنها از طرف دولت تعیین گردد.
تبصره - چنانچه خانه ها یا آپارتمانهائیکه طبق این ماده بلاصاحب تلقی میشوند در تصرف اجاری یا غیر اجاری اشخاص ثالث باشد دفتر ازجهت دریافت اجاره بها قائم مقام مالک خواهد بود.
ماده 22 - دفتر نمیتواند خانه ها و آپارتمانها موضوع این فصل را بیش از یک سال باجاره واگذار نماید و در صورت انقضاء مدت چنانچه مالک مراجعه ننمود و یا تکلیف مالکیت آن از طرف دولت معین نشده باشد تجدید اجاره که در هر دفعه از یک سال تجاوز نخواهد کرد بلامانع است.
ماده 23 - مالکینی که بخواهند برای مدت معین خانه یا آپارتمان خود را باجاره واگذار نموده و خواهان تضمین پرداخت منظم اجاره بها و تخلیه در تاریخ معین باشند میتوانند خانه یا آپارتمان خود را به صورت وکالت یا طبق قرارداد خاص در اختیار دفتر قرار دهند.
عقود اجارهای که طبق این فصل بین دفتر طرح و مستاجرین منعقد میگردد از لحاظ تخلیه تابع قانون روابط مالک و مستاجر نخواهد بود و مستاجرمکلف است در انقضای مدت اجاره خانه یا آپارتمان مربوط را تخلیه نماید. مفاد این ماده در قرارداد اجاره قید شده و لازم الاجرا میباشد.
مستاجرینی که این خانه ها و آپارتمانها را تخلیه مینمایند از لحاظ اجاره کردن واحدهای جدید نسبت به سایر متقاضیان اولویت خواهند داشت.
فصل هشتم - اجاره خانه های خالی
ماده 24 - دفتر میتواند واحدهای مسکونی که آماده بهره برداری بوده و بدون عذر موجه خالی نگاهداشته شده را شناسائی نموده و در صورتی که مالک از اجاره آن مستنکف باشد به قائم مقامی مالک باجاره واگذار نماید. تشخیص عذر موجه یا استنکاف مالک با دفتر میباشد.
ماده 25 - ترتیب اجاره دادن خانه های موضوع این فصل طبق مقررات آیین نامه ای است که از طرف وزارت مسکن به تصویب خواهد رسید.
ماده 26 - اجاره بهای سالانه خانه ها یا آپارتمانهایی که طبق این آیین نامه از طرف دفتر به اشخاص اجاره داده میشود متناسب با عمر بنا بین 4 تا 7%قیمت ملک طبق نظر کارشناس خواهد بود دفتر میتواند علاوه بر اجاره بهای فوق الذکر 5% اجاره ماهیانه نیز به عنوان کارمزد خدمات خود از مستاجردریافت نماید.
ماده 27 - تعدیل اجاره بها در مورد کلیه عقود اجاره ای که قبل از این تاریخ بین اشخاص منعقد شده یا در آینده منعقد شود در صلاحیت و اختیار دفتر میباشد و موجرین و مستاجرین که نسبت به مبلغ اجاره بهای توافق شده قبلی اعتراض داشته باشند میتوانند جهت تعدیل اجاره بها به دفتر مراجعه نمایند و نظر کارشناسان دفتر برای طرفین لازم الاجرا میباشد.
ماده 28 (منسوخ 1390/03/31)- در نقاطی که دفتر طرح فاقد شعبه و نمایندگی باشد دادگاههای دادگستری از لحاظ تعیین و تعدیل اجاره بها طبق جدول کارشناسی وقیمت گذاری مصوبه دفتر و وزارت راه و شهرسازی وبا رعایت ماده 7 آیین نامه مقررات کارشناسی و ارزیابی واحدهای مسکونی اقدام خواهند نمود.
ماده 29 (منسوخ 1390/03/31)- مقررات مربوط به قیمت گذاری و نحوه آن و کارشناسی واحدهای مسکونی موضوع این آیین نامه و همچنین تعرفه قیمت گذاری به وسیله کمیسیونی متشکل از نماینده وزیر راه و شهرسازی و نماینده بانک مسکن و بانک مرکزی و نماینده دفتر تهیه و پس از تصویب وزیر راه و شهرسازی بمورد اجراء گذارده خواهد شد.
شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران