شماره پرونده: ه- ع/ 9803245 شماره دادنامه: 140009970906011162 تاریخ: 21/9/1400
شاکی: علی محمد احمدی
طرف شکایت: بنیاد مسکن انقلاب اسلامی
موضوع شکایت و خواسته: ابطال ماده 5 و بندهای ذیل آن در فرم تعهد نامه- ابطال مواد 5 و 6 و بندهای آن در فرم قرارداد واگذاری موقت زمین روستایی ابطال و حذف بندهای 10 و 11 فرم تایید مدارک و مشخصات متقاضی جهت واگذاری زمین روستایی- ابطال و حذف فرم اقرارنامه
شاکی دادخواستی به طرفیت بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به خواسته ابطال ماده 5 و بندهای ذیل آن در فرم تعهد نامه- ابطال مواد 5 و 6 و بندهای آن در فرم قرارداد واگذاری موقت زمین روستایی، ابطال و حذف بندهای 10 و 11 فرم تایید مدارک و مشخصات متقاضی جهت واگذاری زمین روستایی- ابطال و حذف فرم اقرارنامه به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیات عمومی ارجاع شده است متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر میباشد:
ماده 5 تعهدنامه:
اقرار می نمایم در صورت عدم ایفای هریک از تعهدات مذکور، بنیاد مسکن به عنوان وکیل تام الاختیار و بلاعزل اینجانب بدون مراجعه به مراجع قضایی مخیر به اعمال یکی ازموارد زیر میباشد:
الف- اخذ قیمت کارشناسی روز (ملک مورد واگذاری)
ب- فسخ قرارداد و استرداد زمین
ج- فسخ قرارداد و استرداد زمین با کسر تا 25 درصد از مبلغ قرارداد
مواد 5 و 6 قراداد واگذاری موقت زمین روستایی
ماده 5: شروط
الف- در صورت عدم رعایت مفاد تعهدنامه شماره مورخ از سوی واگذارشونده/ شوندگان بنیاد مسکن مخیر به اعمال مفاد ماده 6 قرارداد میباشد.
ب- زمین مورد نظر منحصراً به منظور احداث واحد مسکونی/ تجاری/ سایر مسکونی به متقاضی واگذار گردیده و واگذارشونده/شوندگان حق استفاده دیگری از زمین واگذاری را ندارد.
ج- بنیاد مسکن هیچگونه تعهدی در خصوص تامین وام مسکن، مصالح ساختمانی و خدمات عمومی و زیربنایی ندارد.
د- واگذار شونده/شوندگان موظف به رعایت کامل حدود و کاربری زمین، اصول ساخت و ساز وفق دستورالعملهای موجود و ضوابط مرتبط میباشد/ میباشند. در صورت عدم رعایت حسب مورد مکلف به اعاده وضع به حالت سابق، جبران ضرر و زیان و پرداخت خسارت میباشد/ میباشند.
ه-- پس از صدور سند مالکیت به نام بنیاد مسکن در زمین مورد واگذاری و اتمام عملیات ساختمانی، (حداقل در حد سفت کاری) با تایید کارشناس بنیاد مسکن، نسبت به معرفی واگذارشونده/شوندگان به دفتر اسناد رسمی جهت انجام مراحل تنظیم سند رسمی اقدام خواهد شد.
ماده 6- فسخ قرارداد
در صورت وقوع هر یک از موارد زیر بنیاد مسکن شهرستان................... بدون مراجعه به محاکم قضایی نسبت به فسخ قرارداد اقدام و واگذارشونده/شوندگان با علم به این موضوع حق هرگونه اعتراضی را از خود ساقط نمود/نمودند.
الف- عدم رعایت هر یک از مفاد قرارداد توسط واگذارشوند/شوندگان
عدم احداث بنا در مهلت مقرر در ماده 4 یا انصراف واگذارشونده/شوندگان در هر مرحله تا قبل از تنظیم سند قطعی مالکیت پس از کسر 10 درصد از علی الحساب پرداختی و جبران ضرر و زیان ناشی از فعل واگذارشونده/شوندگان زمین.
بندهای 10 و 11 فرم تایید مدارک و مشخصات متقاضی جهت واگذاری زمین روستائی
10- فرم شماره یک (اقرار نامه) تکمیل شده
دارد
دارد
11- فرم شماره سه (تعدنامه) تکمیل شده
دارد
دارد
فرم اقرارنامه
بسمه تعالی
فرم شماره 1 مکرر
«اقرارنامه»
پیوست قرارداد واگذاری موقت زمین روستائی
اینجانب........................................................................... فرزند...................... به شماره شناسنامه............................ صادره از................... متولد................. متقاضی دریافت زمین مسکونی از بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان..................... اقرار و اعتراف می نمایم که خود و افراد تحت سرپرستی ام که اسامی آنها در ذیل قید گردیده است فاقد خانه و یا ملک مسکونی هستیم.
اسامی افراد تحت سرپرستی:
1-
2-
3-
نام و نام خانوادگی متقاضی........................................................
تاریخ.........................................................
بسمه تعالی
بدینوسیله صحت گفتار و ادعای آقای.....................................................................متقضای دریافت زمین روستایی ساکن
روستای.................................. از توابع شهرستان.......................................................... را تایید می نماییم.
نام و نام خانوادگی رییس شورای اسلامی.........................................................
محل مهر و امضا رئیس شورای اسلامی
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت:
الف) دلایل شاکی جهت ابطال ماده 5 تعهدنامه: در این مقرره بدون آنکه مرجع تشخیص و اثبات تخلفات چهارگانه مذکور در آن را مشخص کند متقاضی مسکن را وادار به پذیرش وکالت تام الاختیار بنیاد مسکن مینماید. این امر منجر به نوعی استبداد سازمانی و انحصار طلبی و تبعیض ناروا میگردد که مغایر اصول قانون اساسی از جمله اصول 3، 20، 34، 36 و 159 میباشد. همچنین مرجع اداری که خود طرف معامله است نمی تواند مرجع رسیدگی به عدم ایفاء تعهد باشد و مطابق قانون مدنی در صورتی متعهد محکوم به تادیه خسارت میشود که نتواند ثابت کند عدم انجام به واسطه علت خارجی بوده که مغایر مقررات قانون مدنی از جمله مواد 221 و 222 و 227 میباشد.
ب) دلایل مربوط به ابطال مواد 5 و 6 فرم قرارداد واگذاری موقت زمین روستایی:
ابتناء بند الف ماده 5 ابتناء به باطل است و مردود میباشد. بند ه- ماده 5 نیز مغایر ماده 3 فرم میباشد که معرفی واگذار شونده به دفتر اسناد رسمی را منوط به تسویه حساب کامل با بنیاد مسکن و ارائه پروانه ساختمانی دانسته و در این بند معرفی را منوط به اتمام عملیات ساختمانی ذکر کرده است. در بند ج نیز تمام مسئولیت ها و تکالیف را متوجه متقاضی زمین نموده در حالی که مطابق ماده 6 اساسنامه بنیاد مسکن و ماده 13 و تبصره آییننامه اجرایی، بنیاد مسکن در خصوص مصالح ساختمان، خدمات عمومی و زیربنایی مسئولیت دارد. ماده 6 نیز به لحاظ اینکه به استناد ماده 5 فرم قرارداد و ماده 5 فرم شماره 3 تعهدنامه وضع گردیده به دلایل اعلام شده باطل میباشد.
ج- دلایل ابطال فرم اقرار نامه و بندهای 10 و 11 فرم تایید مدارک:
واژه اقرارنامه و اعتراض برای روستائیان متقاضی مسکن، دارای بار منفی است. بنیاد مسکن واحدی خدمت رسان میباشد نه واحد قضایی. با توجه به باطل بودن فرم اقرار نامه ضرورت دارد بندهای 10 و 11 فرم تایید مدارک نیز ابطال گردد.
در پاسخ به شکایت مذکور، مدیر کل حقوقی و املاک به موجب لایحه شماره 8028/ص مورخ 2/11/1398 به طور خلاصه توضیح داده است که:
انتخاب وکیل حق اشخاص بوده و متقاضی این حق را اعمال و بنیاد مسکن را به عنوان وکیل خود قرار داده است. از سوی دیگر اسقاط حق نیازمند اذن و رضایت دیگری نبوده و با اعلان ذیحق محقق میگردد و بند 5 تعهدنامه ناظر به ضمانت اجرایی عدم ایفاء تعهد توسط متقاضی بوده و دارای جنبه حقوقی است. مواد قانونی مورد استناد شاکی ناظر بر مواردی است که عدم ایفاء تعهد منجر به بروز خسارت شده باشد مبنای نامبرده جهت ابطال مواد 5 و 6 مشخص نمیباشد. اعطاء وام مسکن بر اساس ضوابط بانک مرکزی بوده و از این جهت بنیاد تعهدی به خریدار ندارد. فلذا خواستار رد شکایت شاکی گردیده است.
در خصوص ادعای مغایرت مصوبه با شرع، قائم مقام دبیر شورای نگهبان به موجب نامه شماره 26775/102 مورخ 20/4/1400 اعلام کرده است که:
موارد ادعایی شاکی در جلسه مورخه 10/4/1400 فقهای محترم شورای نگهبان مورد بحث و بررسی قرار گرفت که مواد و بندهای مورد شکایت خلاف موازین شرع شناخته نشد.
نظریه تهیه کننده گزارش:
الف- در خصوص بند 5 تعهدنامه و بندهای ذیل آن: نظر به اینکه انتخاب وکیل حق قانونی اشخاص بوده و متقاضی ضمن اعمال این حق بنیاد مسکن را به عنوان وکیل تام الاختیار انتخاب نموده که اقدام وکیل در حدود اختیارات اعطایی نافذ و معتبر میباشد. همچنین متقاضی با اسقاط حق دادخواهی به بنیاد وکالت داده تا در صورت تخلف نامبرده از تعهدات راساً و در حدود اختیارات تفویض شده اقدام به فسخ قرارداد واگذاری نماید. از سوی دیگر مواد 221، 222 و 227 قانون مدنی که مورد استناد شاکی قرار گرفته است ناظر به مواردی است که عدم ایفاء تعهد سبب بروز خسارت شده باشد و متعهد له نیز خسارت وارده را استیفاء نماید در حالی که در ما نحن فیه موارد یاد شده منصرف از موضوع خسارت میباشد.
ب- در خصوص مواد 5 و 6 قرارداد واگذاری مبنای مدارکی در ابطال ماده 5، موارد مذکور در بند 5 تعهدنامه میباشد. در حالی که مواد 5 و 6 قرارداد جهت جلوگیری از تغییر کاربری غیر مجاز و عدم استفاده از ملک در کاربری خلاف کاربری مصوب بوده و با توجه به اینکه مطابق تبصره 5 ماده 6 اساسنامه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، وظیفه تامین اعتبار اعطای وام بر عهده دولت میباشد نه بنیاد مسکن و به لحاظ اینکه برخی از متقاضیان به بهانه عدم دریافت وام یا عدم تامین مصالح ساختمانی اقدام به ساخت و ساز نمی نمایند فلذا این شروط در قرارداد پیش بینی گردیده است. علی ای حال نظر به اینکه کلیه شروط و قیود مذکور در فرم قرارداد واگذاری و تعهد نامه جهت رفع تبعیضات ناروا و ایجاد امکانات عادلانه و ناظر به مواردی است که منحصراً افراد فاقد زمین و مسکن از تسهیلات بنیاد استفاده نموده و در راستای تحقق اصل 31 قانون اساسی وضع گردیده بنابراین منطبق با موازین و مقررات قانونی و در حدود اختیار مرجع وضع بوده و غیر قابل ابطال میباشد.
تهیه کننده گزارش:
برازنده
رای هیات تخصصی اراضی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست:
پرونده شماره ه- ع/9803245 مبنی بر درخواست ابطالِ 1. مواد 5 و 6 فرم قرارداد واگذاری موقت زمین روستایی؛ 2. بندهای 10 و 11 فرم تایید مدارک و مشخصات متقاضی جهت واگذاری زمین روستایی؛ 3. بند 5 و جزءهای ذیل آن در فرم تعهدنامه (پیوست قرارداد واگذاری موقت زمین روستایی) و 4. فرم اقرارنامه، در جلسه مورخ 25/7/1400 هیات تخصصی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست مورد رسیدگی قرار گرفت و اکثریت اعضا به شرح ذیل اقدام به صدور رای نمودند:
رای هیات تخصصی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست
1. نظر به اینکه فرمها و قراردادهای مورد شکایت، نوعی قاعدهگذاری بوده و قبل از امضای آن توسط اشخاص ذینفع، عام الشمول محسوب گردیده و به بیان دیدگاههای نهاد دولتی مورد شکایت پرداخته است، علیهذا موضوع مشمول ماده 12 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری (مصوب 1392) و قابل طرح در هیات عمومی میباشد.
2. با توجه به ماده 19 اساسنامه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی (مصوب 17/9/1366 مجلس شورای اسلامی) که بیان میدارد «آییننامههای اجرایی این قانون توسط شورای مرکزی تهیه و به تصویب وزیر راه و شهرسازی خواهد رسید» و ماده 1 آییننامه اجرایی تهیه، تفکیک و واگذاری زمین در روستاها (مصوب 13/4/1378 شورای مرکزی بنیاد مسکن) که اعلام نموده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی موظف است نسبت به مطالعه و شناسایی و تهیه زمین مورد نیاز در روستاها با اولویت زمینهای دولتی اقدام نماید، بنابراین تهیه و تنظیم فرمها و قراردادهای مورد شکایت برای واگذاری زمینهای روستایی، در راستای اجرای قانون و در صلاحیت بنیاد مسکن انقلاب اسلامی میباشد.
3. در بند 5 «تعهدنامه (پیوست قرارداد واگذاری موقت زمین روستایی)» که در رابطه با شرایطی میباشد که ایفای هر یک از تعهدات توسط طرف قرارداد صورت نگرفته باشد، وکالت اخذ نشده؛ بلکه صرفاً تعهد به اعطای وکالت از سوی متعهد به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی داده شده است.
4. فرمها و قراردادهای مورد شکایت، با رضایت طرفین منعقد گردیده و منطبق با ماده 10 قانون مدنی (مصوب 18/2/1307) میباشد که بیان میدارد «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نمودهاند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است».
بنا به مراتب فوق، مواد 5 و 6 فرم قرارداد واگذاری موقت زمین روستایی، بندهای 10 و 11 فرم تایید مدارک و مشخصات متقاضی جهت واگذاری زمین روستایی، بند 5 و جزءهای ذیل آن در فرم تعهدنامه (پیوست قرارداد واگذاری موقت زمین روستایی) و فرم اقرارنامه، بر اساس رای اکثریت اعضای هیات تخصصی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست، مغایر قوانین و خارج از حدود اختیارات مرجع وضع مقررات نبوده و قابل ابطال تشخیص نمیگردد.
حمیدرضا شریعتفر
رئیس هیات تخصصی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست
دیوان عدالت اداری