مقدمه
شورای عالی شهرسازی و معماری در جلسه مورخ 1386/7/23 ضمن بررسی طرح جامع شهر تهران مقرر نمود: ضوابط و مقررات مربوط به تبدیل و تغییر کاربری، افراز و تقسیم و تفکیک باغات واراضی کشاورزی یا آیش واقع در محدوده شهر تهران، موضوع ماده (14) قانون زمین شهری، به شرح زیر تعیین و جایگزین ضوابط و مقررات قبلی گردد.
در اجرای این دستورالعمل، در صورت نیاز به تغییر یا تعیین کاربری، موضوع حسب مورد درکمیسیون ماده (5) یا مرجع تصویب طرح ها، مطرح و همراه با نحوه تامین خدمات لازم مورد تصمیم گیری قرار خواهد گرفت.
در اجرای این ضوابط لازم است قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهر ها مصوب 1359 نیزرعایت گردد.
الف) باغات داخل محدوده شهر:
1. فضای سبز عمومی
باغاتی که شهرداری علاوه بر مصوبات طرح ها میتواند تملک نموده و با حفظ ارتقاء وضعیت درخت و سیستم آبیاری به صورت فضای سبز عمومی نگهداری کند (اعم از اینکه در طرح مصوب دارای کاربری فضای سبز باشد یا نباشند) با تصویب مراجع مربوطه به فضای سبز عمومی تبدیل شود.
2. باغ مسکونی
باغاتی که فاقد کاربری مصوب خدمات و فضای سبز عمومی (به شرح بند یک) باشند، به دوصورت کلی به شرح ذیل قابل تبدیل به باغ- مسکونی با ضوابط تفکیک و ساختمان سازی ویژه هستند:
1- 2: باغاتی که به صورت انبوه و در کنار هم قرار گرفته و پهنه ها یا بافت های ارزشمند سبز را تشکیل می دهند به شرح زیر میباشند:
1- 1 - 2 حداقل تفکیک، افراز و تقسیم 2000 متر مربع، با تراکم ساختمانی 20 درصد و حداکثر سطح اشغال 10 درصد و حداکثر در دو طبقه روی پیلوت یا زیرزمین.
2- 1 - 2 در صورتی که مالک مایل به استفاده از تراکم بیشتر باشد، در مقابل افزایش مساحت قطعات تفکیکی اجازه احداث ساختمان با تراکم و طبقات بیشتر به شرح زیر داده میشود:
1 - 2 - 1 - 2 در قطعات بیش از 2000 تا 5000 متر مربع، اجازه استفاده از تراکم ساختمانی 5 /22 درصد با حداکثر سطح اشغال 5 /7 درصد و حداکثر در سه طبقه روی پیلوت یا زیرزمین.
2 - 2 - 1 - 2 در قطعات بیش از 5000 مترمربع، اجازه استفاده از تراکم ساختمانی 30 درصد باحداکثر سطح اشغال 5 /7 درصد و حداکثر در چهار طبقه روی پیلوت یا زیرزمین.
تبصره 1- باغات تفکیک شده قبلی که کمتر از 2000 مترمربع مساحت داشته باشند، نیزمشمول ضابطه بند 1-1-2 هستند.
تبصره 2- در قطعاتی که مساحت آن ها کمتر از 2000 مترمربع باشد، حداکثر تا 200 مترمربع سطح اشغال و حداقل 200 مترمربع بنا مجاز است.
تبصره 3- در صورت احداث ساختمان مسکونی در یک طبقه، محل استقرار آن باید از هر ضلع زمین حداقل 4 متر فاصله داشته باشد، این فاصله در مورد ساختمان های 2 طبقه 8 متر، 3 طبقه 12 متر و 4 طبقه 16 متر میباشد. احداث ساختمان با بیش از 4 طبقه در مناطق باغ مسکونی مجازنیست و نقشه استقرار بنا در زمین با رعایت کمترین میزان قطع درخت، به تایید شهرداری برسد.
تبصره 4- در آن دسته از کاربری های خدماتی مانند هتل، واحدهای تفریحی و ورزشی وفرهنگی، استفاده از حداکثر 10 درصد سطح اشغال و 40 درصد تراکم، بلامانع است.
تبصره 5- با استفاده از مزایای تفکیک مربوطه به قطعات بزرگتر موضوع بندهای 1-2-1-2 و 2-2-1-2 هرگونه تفکیک بعدی ممنوع است و مراتب بایستی در سند مالکیت و صورت مجلس تفکیک قید شود.
2- 2: پلاک ها یا قطعاتی که به صورت پراکنده در داخل پهنه ها یا کاربریهای مختلف شهرقرار دارند و به موجب مقررات و توسط مراجع ذیربط باغ تشخیص داده شوند، به شرح زیر:
1 - 2 - 2 این باغات نیز از نظر ضوابط و نصاب تفکیک، مشمول باغات موضوع و ردیف 1-2 فوق و تبصره (5) آن خواهند بود.
2 - 2 - 2 نحوه ساخت و ساز در این باغات با رعایت کاربری های مصوب طرح های ملاک عمل،از نظر حداکثر سطح اشغال (که در هر صورت از 30 درصد تجاوز نخواهد کرد)، تراکم ساختمانی مجاز و با رعایت حفظ حداکثر فضای سبز و حداقل قطع درختان، معادل ضوابط مصوب مربوط به زیرپهنه یا منطقه بندی یا کاربری پلاکهای همجوار با اعمال یک طبقه تشویق اضافه خواهد بود.
3. سایر کاربریها
مالکین باغاتی که مایل باشند از طریق توافق با شهرداری، درصدی از سطح باغات خود رابه عنوان فضای سبز عمومی به صورت رایگان به شهرداری واگذار نمایند، با شرایط زیر و تصویب شورای اسلامی شهر و کمیسیون ماده 5 میتوانند از انواع کاربری های متناسب با ضوابط و کاربری پهنه مربوطه استفاده کنند:
1 - 3: در پهنه های موضوع بند 1-2 در چارچوب طرح موضعی خاص، درصد واگذاری کمتر از 75 درصد و متراژ واگذرای کمتر از 3500 مترمربع نباشد.
2 - 3: در تک باغها (موضوع بند 2-2) درصد واگذاری کمتر از 70 درصد و متراژ واگذاری کمتر از 3000 مترمربع نباشد.
ب) اراضی کشاورزی یا آیش داخل محدوده شهر
1. تبدیل اراضی کشاورزی که فاقد کاربری مصوب خدمات و فضای سبز عمومی باشند، ب-ه باغ با استفاده از مقررات منطقه باغ - مسکونی موضوع بند (2) قسمت (الف) این دستورالعمل بلامانع است. در این صورت لازم است که نقشه درختکاری باغ نیز همراه با نقشه های تفکیکی و ساختمانی به تصویب شهرداری مربوطه برسد.
2. تبدیل و تغییر کاربری اراضی کشاورزی یا آیش داخل مح-دوده شهر، در صورت توافق باشهرداری و رعایت ضوابط پهنه مربوطه مشروط به اینکه سهم شهرداری حداقل 70 درصد بوده وبه فضای سبز عمومی تبدیل شود، بلامانع است.
3. تا زمانی که مالکین قصد تفکیک و ساختمان سازی ندارند، میتوانند از ضوابط تفکی-ک به شرح زیر استفاده نمایند:
• حداقل اراضی زراعتی آبی 10 هکتار
• حداقل اراضی زراعتی دیم 20 هکتار