ماهیت حق کسب، پیشه و تجارت (سرقفلی)

تاریخ دادنامه قطعی: 1392/04/30
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: از آنجا که سرقفلی اماکن تجاری، امر مستقلی نبوده بلکه امری تبعی است که به تبعیت از قرارداد اجاره برای مستاجر ایجاد می‌گردد بنابراین در صورت عدم وجود قرارداد اجاره، سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت نیز منتفی است. همچنین این حق تبعی مالی، مستقلا یا در قالب عقد بیع نمی تواند مورد معامله قرار گرفته و الزاما در قالب عقد اجاره قابل انتقال است.

در خصوص دعوی آقای ب.الف. فرزند ن. با وکالت آقای ج.م. به طرفیت آقایان و خانم ها 1 - م.ج. فرزند م. 2 - ع.ج. فرزند م. 3 - م.ج. فرزند م. 4 - م.ج. فرزند م. 5 - ط.خ. فرزند ع. به خواسته 1 - صدور حکم مبنی بر اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و حضور خواندگان در دفتر اسناد رسمی و انتقال مالکیت یک باب مغازه از پلاک ثبتی --- بخش ده تهران مقوم به 51/000/000 ریال 2 - پرداخت هزینه ها و خسارات دادرسی و حق الوکاله و خسارت تاخیر تادیه با عنایت به مفاد دادخواست تقدیمی و استماع اظهارات متداعیین حاضر به شرح مفاد صورتمجلس جلسه دادرسی و لوایح تقدیمی و مستندات دعوی، نظر به این که صلح نامه عادی مورخ 1377/04/11 که صحت و اصالت آن مصون از تعرض واقع گردیده مادام که اقاله یا فسخ و یا به حکم مرجع صالح ابطال نشده باشد به قوت خود باقی بوده و حاکم بر روابط حقوقی ایشان می‌باشد و با توجه به این که بنابر قواعد لزوم و صحت متعاملین و قائم مقام قانونی آن ها مکلفند تعهداتی را که بر اساس اصل حاکمیت اراده قبول نموده‌اند را ایفاء و اجرا نمایند و از جمله تکالیف قراردادی و عرفی منعقدین قرارداد و یا قائم مقام آن ها ایفای تعهد مبنی بر انتقال و تنظیم سند رسمی بر طبق شرایطی که در عقد بیع مقرر شده می‌باشد و با عنایت به این که مالکیت رسمی مورث خواندگان بر پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی مفروز و مجزی شده از پلاک --- فرعی واقع در بخش --- تهران به موجب پاسخ ثبت به شماره 36211 - 29/7/91 و سند مالکیت به شماره چاپی 35667 محرز و محقق می‌باشد و از جانب قائم مقام ایشان دلیل و مدرکی بر ایفاء و یا اسقاط تعهد مبنی بر تنظیم سند و انتقال رسمی آن به نام خریدار ارائه نگردیده است با احراز رابطه حقوقی طرفین و صحت معامله و وقوع عقد صلح دعوی مطروحه را به نظر محمول بر صحت تشخیص داده و به لحاظ این که اخذ پایان کار و تفکیک ملک قبل از تنظیم سند رسمی ضروری است به استناد مواد 10 ، 35 ، 36 ، 184 ، 196 ، 219 ، 220 ، 223 ، 225 ، 758 ، 760 ، 1257 و 1301 قانون مدنی و مواد 46 و 48 قانون ثبت و مواد 198 ، 303 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب، حکم بر الزام خواندگان به اخذ پایان کار و تفکیک ملک و سپس تنظیم سند رسمی مغازه مورد معامله به نام خواهان را صادر و اعلام می‌نماید و خواسته دیگر خواهان دایر بر مطالبه خسارات دادرسی و هزینه ها و حق الوکاله و خسارت تاخیر تادیه به لحاظ این که ارکان قانونی دعوی و رابطه سببیت مستقیمی بر تقصیر خواندگان محرز نیست ثابت نبوده، لهذا بنا به مراتب فوق به استناد مواد 197 ، 520 و 522 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوی خواهان را در این خصوص صادر و اعلام می‌نماید و در خصوص دعاوی دیگر خواهان دایر بر صدور حکم به 1 - انتقال سرقفلی یک باب مغازه از پلاک ثبتی --- بخش ده تهران مقوم به 51/000/000 ریال 2 - مطالبه هزینه عوارض تغییر کاربری ملک خریداری شده به تجاری به مبلغ 898/0991/19 ریال 3 - مطالبه خسارت و اجرت المثل از تاریخ 1384/10/11 تا 1388/12/12 با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری به شرح متن دادخواست فعلا مقوم به 51/000/000 ریال 4 - پرداخت هزینه ها و خسارات دادرسی، حق الوکاله و خسارت تاخیر تادیه، با قصد و آخرین اراده متعاملین در صلح نامه عادی مورخ 1377/04/11 مطابقت ندارد و قصور خواندگان و رابطه سببیت بین فعل خواندگان و خسارات ادعایی احراز نمی گردد زیرا مورث خواندگان با تنظیم قرارداد صلح موخر با تفویض اختیارات لازم به طرف دیگر به موجب وکالت نامه های رسمی شماره 112215 - 1377/07/05 و 111574 - 13/4/77 دفتر اسناد رسمی شماره 254 تهران انجام اقدامات مربوط به تشریفات رسمی ثبت و غیره را به خوانده واگذار نموده است که این امر می‌تواند گویای دلیل رسمی بر اذن و رضایت و اراده قطعی خواهان نسبت به انجام اقدامات مذکور باشد و در واقع طرفین آخرین اراده خود در ملک مورد ترافع را در قالب صلح نامه و وکالت ضمن آن و وکالت نامه های رسمی مذکور و با شرایط مقرر در آن ها متجلی ساخته اند و اعطای وکالت در ضمن عقد لازم و وکالت نامه های رسمی مذکور که با رضایت خواهان منعقد گردیده به منظور انجام تشریفات تنظیم سند رسمی و امور دیگر متضمن قبول تعهدات مربوط به تشریفات مذکور و لزوم ایفای آن از جانب خواهان می‌باشد و تردیدی در اسقاط تعهدات انتقال دهنده باقی نمی گذارد و کلا اوضاع و احوال محقق کاشف از واگذاری اقدامات مربوط به تشریفات رسمی ثبت به طرف دیگر دارد و از الفاظ و عبارات عنوان شده در قرارداد و وکالت نامه ضمن آن و وکالت نامه رسمی مذکور نیز همین معنی استنباط و استدراک می‌گردد و سرقفلی که یک حق تبعی مالی است مستقلا نمی تواند مورد معامله قرار گرفته و در قالب عقد بیع قرار نمی گیرد و این حق الزاما در قالب عقد اجاره قابل انتقال است، لهذا بنا به مراتب فوق، دعاوی خواهان را که مغایر با توافقات طرفین و اصل صحت است را فاقد محمل قانونی و به نظر ثابت تشخیص نداده و به استناد مواد 10 ، 219 ، 220 ، 223 ، 224 ، 292 ، 293 ، 450 ، 758 ، 761 ، 766 ، 1257 و 1301 قانون مدنی و ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی، حکم بر بطلان دعاوی موصوف را صادر و اعلام می‌نماید و در خصوص دعوی آقایان و خانم ها م.، ع.، م. و م. فرزندان م. شهرت همگی ج. و خانم ط.خ. فرزند ع. به طرفیت آقای ب.الف. فرزند ن. با وکالت آقای ج.م. به خواسته دعوی تقابل در پرونده کلاسه --- شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید مفتح به خواسته تخلیه عین مستاجره به جهت نیاز به محل کسب و.... به انضمام کلیه خسارات قانونی اعم از هزینه ها و خسارات دادرسی به شرح متن با عنایت به مفاد دادخواست تقدیمی و مستندات دعوی، نظر به این که اولا - تخلیه مورد اجاره به منظور احتیاج شخص موجه برای کسب و پیشه یا تجارت موضوع بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ناظر به صورتی است که موجر مالک شش دانگ اجاره باشد ثانیا - تعهد و الزام قانونی به عنوان مبنای رابطه حقوقی به طرفیت خوانده ارائه نگردیده و ادعای مطروحه با مندرجات قراردادهای ابرازی و اوضاع و احوال مسلم قضیه و کیفیت مراضات و توافق متعاملین و مدلول التزامی الفاظ مذکور در اسناد مذکور که دلالت بر انتقال کلیه حقوق مالک و بی اعتبار بودن هرگونه ادعایی از سوی ورثه در آینده دارد، مطابقت ندارد، لهذا بنا به مراتب فوق و با توجه به این که مالکیتی برای خواهان ها وجود ندارد تا به عنوان مالک عین بتوانند مطالبه حقی به شرح خواسته را مطرح نمایند و با توجه به آثار و التزامات ناشی از عقد صلح دعوی خواهان ها را به نظر ثابت تشخیص نداده و به استناد مواد 10 ، 219 ، 223 ، 1257 و 1301 قانون مدنی حکم بر بطلان دعوی ایشان را صادر و اعلام می‌نماید. رای صادره ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - احمدوند

در خصوص تجدیدنظرخواهی ب.الف. به طرفیت وراث م.ج. به نام 1 - م. 2 - ع. 3 - م. 4 - م. همگی ج. 5 - ط.خ. و متقابلا تجدیدنظرخواهی مشارالیها به طرفیت ب.الف. نسبت به دادنامه شماره --- - 29/9/91 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن دعوی ب.الف. در مورد مطالبه عوارض شهرداری و اجرت المثل و خسارت تاخیر تادیه از تاریخ 11/10/84 تا 12/12/88 و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل محکوم به رد گردیده مورد بررسی قرار گرفت از توجه به مستندات دعوی و اظهارات مکتوب در پرونده ایراد و اعتراض در مورد هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل وارد و موجه است و دادنامه در این بخش مالا مستلزم نقض است زیرا تجدیدنظرخواندگان به دلالت مستندات پرونده و حصر وراثت شورای حل اختلاف حوزه 220 تهران قائم مقام مورث خود م.ج. هستند و هر تعهدی که بر عهده مورث بوده به وراث انتقال یافته، بنابراین الزام به تنظیم سند رسمی صلح و به تبع آن قرارداد مستند دعوی به وراث و قائم مقام قانونی م.ج. منتقل گردیده، لذا دادگاه به استناد قسمت اول ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی حکم صادره در این بخش نقض و توجها به ماده 198 و 519 و 520 قانون آیین دادرسی مدنی خواندگان بدوی وراث م.ج. به پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل نسبت به قدر سهم الارث و نسبت به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی صلح ملک مورد نزاع در حق خواهان محکوم می گردند اما در مورد مطالبه عوارض شهرداری و اجرت المثل ناشی از تعطیلی مغازه و خسارت تاخیر تادیه به شرح دادنامه اجرت المثل حق مالک قانونی است که ملکی از مالک یا نماینده تام الاختیار او به مشتری منتقل شود و اسم او در دفتر اسناد رسمی درج گردد و عدوانا تصرف شود که در مانحن فیه این امر محقق نشده و تجدیدنظرخواه قانونا مالکیت ندارد و حق وی غصب نگردیده و ثانیا مغازه از طریق قانونی یعنی شهرداری تعطیل بوده که در این ایام نامبرد نفعی نداشته و در قانون، عدم النفع قابل مطالبه نیست و در مورد مطالبه عوارض پرداختی به شهرداری قاعده فقهی و کلی است که من له الغم فعلیه الغرم: آن که غنیمت خواهد باید غرامت دهد. چون مالکیت ملک تجاری مستلزم پرداخت عوارض شهرداری و سایر هزینه های مربوط از جمله هزینه دارایی تجدیدنظرخواندگان تعهدی نسبت به آن ندارند و اما در مورد خسارت تاخیر تادیه نظر به این که در ماده 512 قانون آیین دادرسی مدنی شرایطی دارد که خلاصه و زبده آن وجه رایج است که در مانحن فیه مطالبه خسارت تاخیر تادیه فاقد شرایط فوق الذکر است نظر به مراتب و این که در این مرحله از دادرسی تجدیدنظرخواه ب.الف. دلیل و مدرک موجهی که متضمن جهت موجه نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته گردد به دادگاه ارایه نداده، لذا دادگاه به استناد قسمت اخیر ماده 358 قانون یاد شده با رد اعتراض دادنامه در موارد مذکور تایید و استوار می‌گردد و اما رای دادگاه در خصوص تجدیدنظرخواهی وراث م.ج. نسبت به دادنامه یاد شده که به موجب آن مشارالیهم به تنظیم سند رسمی ملک مورد نزاع در حق خواهان محکوم گردیده اند ایراد و اعتراض آنان به نحوی نیست که نقض دادنامه بدوی را ایجاب نماید و مخالفت آن را با قانون و دلایل موجود در پرونده حکایت نماید و جهات درخواست تجدیدنظر با شقوق یاد شده در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی مطابقت ندارد این که در لایحه اعتراضیه عنوان کرده اند مورد اجاره سرقفلی یک باب مغازه و تعهد به تحویل آن بوده از آن جا که فقهای عظام در رساله عملیه و بخش دوم روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 مجلس شورای اسلامی سرقفلی اماکن تجاری را یک امر مستقلی نمی داند بلکه امری تبعی است که به تبعیت از قرارداد اجاره برای مستاجر ایجاد می‌گردد توجها به عدم قرارداد اجاره در مورد ملک مورد نزاع دعوی اجاره سرقفلی و حق کسب و پیشه و تحویل ملک مورد نزاع منتفی است نظر به مراتب و این که در این مرحله از دادرسی تجدیدنظرخواه دلیل و مدرک موجهی که متضمن جهت موجه نقض دادنامه بدوی گردد به دادگاه ارایه نداده، لذا دادگاه به استناد قسمت اخیر ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی با رد اعتراض دادنامه تجدیدنظرخواسته تایید و استوار می‌گردد. این رای قطعی است.

رئیس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه

قربان وند - فهیمی گیلانی