اعاده دادرسی پرونده مالکیت مجتمع تجاری؛ بررسی اعتبار توافق‌نامه عادی و اسناد رسمی در دیوان عالی کشور

رای شعبه دیوان عالی کشور

متقاضی: شهرداری شعبه *در اجرای ماده 477 قانون ایین دادرسی کیفری

موضوع رسیدگی: درخواست اعاده دادرسی نسبت به دادنامه شماره *97/9/13 صادره از شعبه *

مرجع رسیدگی: شعبه *

هیات شعبه اقایان: ع. ح. (مستشار) ا. م. م. (عضو معاون)

خلاصه جریان پرونده:

محتویات پرونده محاکماتی دلالت دارد. که: مالکان ملک به پلاک ثبتی 2341 و 2340 *مشتمل بر تعداد 630 واحد تجاری دو واحد اداری یک رستوران 181 واحد پارکینگ و 149 واحد انباری احداث نموده‌اند شخصی به نام د. ش. اصالتا به وکالت از مالکان به موجب توافق نامه عادی مورخ 74/7/12 مقدار 25 درصد از کل پاساژ را در قبال مطالبات شهرداری مانند تراکم کاربری تجاری و غیره به شهرداری واگذار و سپس ملک را به بستگان خود منتقل و انان با اخذ وام از سازمان *ملک را در رهن بانک قرار داده اند و بانک در جریان وصول مطالبات با صدور اجراییه ثبتی ملک را به تملک خود دراورده است.سپس شعبه *به موجب دادنامه *دعوی یکی از خریداران اذرمج. گ. می به طرفیت خواندگان به خواسته ابطال سند رهنی و ابطال سند انتقال اجرایی را وارد تشخیص و حکم به ابطال سند رهنی و سند انتقال اجرایی را وارد تشخیص و حکم بر ابطال اسناد مزبور نسبت به قطعه 25 مورد ادعای خواهان از همان مجتمع تجاری صادر نموده لکن شعبه *نسبت به دعوای شهرداری شعبه *به طرفیت س. م. ر.، ع. و د. ی. ن. و ع. ا.، ا. و ع. ر. و خ. س. و س. ج. ط. و د.، ع.، س.، م. ش. و ز. ه. شرکت گروه دلاور و سازمان *و اداره اجرای اسناد رسمی شرکت کارخانجات گروه داور (مجلوب ثالث) به خواسته ابطال سند رسمی قطعی مورخ 82/7/22 و 82/9/27 در *و ابطال 12 فقره سند رهنی را وارد ندانسته و با استناد به اینکه سند عادی شهرداری تاب معاوضه با سند رسمی ترهین ملک نزد سازمان *را ندارد. و شهرداری باتاخیر 10 ساله اقدام نموده است. طی دادنامه شماره *مردود اعلام و این به موجب دادنامه شماره *عینا تایید و قطعیت یافته است. دادستان محترم کل کشور به جهات ذیل از ریاست محترم قوه قضاییه مجددا تقاضای تجویز اعاده دادرسی در اجرای ماده 477 ایین دادرسی کیفری را نموده است. جهات و دلایل مغایرت دادنامه های صادره با موازین شرعی:1 براساس قرارداد و موافقت نامه عادی تنظیمی بین شهرداری شعبه *و د. ش. وکیل رسمی مالکین و اصالتا از طرف خود، 25 درصد از کل مساحت پاساژ احداث شده به شهرداری شعبه *واگذار گردیده است.و اقای د. ش. وکالتا از طرف مالکین و اصالتا نسبت به سهم خود در همین قرارداد، اقرار کرده است.که از تاریخ تنظیم قرارداد و موافقت نامه مذکور، شهرداری شعبه *مالک 25 درصد از کل این پاساژ می‌باشد. که این مقدار سهام در طبقات مختلف مثل پارکینگ، انباری های تجاری، زیر همکف، همکف، طبقات اول ودوم محاسبه می‌گردد. بنابر این طبق ماده 10 و ماده 191 قانون مدنی شهرداری، مالک بلا منازع 25درصد از این پاساژ می‌باشد. 2 استدلال دادگاه بدوی مبنی بر اینکه چون شهرداری پس از گذشت 10سال طرح دعوی کرده است.و دعوی وی مسموع نیست، فاقد وجاهت قانونی است.زیرا جزی در مواردی که مقنن صراحتا برای طرح دعوی مرور زمان تعیین کرده است.مثل ماده 315 قانون تجارت و غیره، کلیه دعاوی مشمول مرور زمان نمی‌باشند بنابراین گذشت 10 سال مانع طرح دعوی شهرداری نمی گردد. 3 استدلال دادگاه مبنی بر اینکه توافق نامه عادی مذکور در مقابل اسناد رسمی سازمان *مناط اعتبار نیست، جایگاه قانونی ندارد. زیرا ماده 22 قانون ثبت اسناد مقرر داشته فقط املاکی که طبق قانون به نام اشخاص در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد. دولت انها را مالک می شناسد و مفهوم مخالف ان این است.که اگر بر طبق قانون به ثبت نرسیده باشد. مالک شناخته نمی شود. و در ما نحن فیه طبق توافق و قرارداد مذکور، شهرداری شعبه *مالک بلامنازع 25 درصد از ملک مزبور بوده، فلذا واگذاری 25 درصد سهم شهرداری توسط اقای د. ب. ز. و فرزند ش و نیز ترهین به سازمان *معامله فضولی بوده که به علت عدم پذیرش این معامله توسط شهرداری انتقالات نسبت به 25 درصد سهم شهرداری باطل و اثر قهقرایی دارد. 4 فقهای محترم شورای نگهبان در نظریه اخیر خود صراحتا اعلام کرده اند مفاد مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک صرفا اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن ان درسایر موارد است.که در این پرونده، سند عادی همراه با قرائن و ادله فوق، مانند سندی است.که بینه و شهادت شهود بر تایید ان صحه گذاشته و لذا واجد اعتبار است.دو ماده مذکور در چنین مواردی اشاره به این گونه اسناد عادی دارد. لذا با توجه به اثبات تعهدات قرارداد مورخ 1374/07/12 و متمم ان که برای مالکین وقت ساختمان *و شهرداری شعبه *ایجاد حق و تکلیف نموده است.و قراردادهای خصوصی که مخالف قانون نباشند، بین طرفین و قائم مقام قانونی انها معتبر و لازم الاجرای هستند تنظیم اسناد رهنی و قطعی معارض با حقوق مکتسب شهرداری در پلاک های ثبتی متنازع فیه و مخالف قوانین موضوعه و شرعی صورت گرفته است. با توجه به مراتب یاد شده ارای معترض عنه از مصادیق خلاف شرع بین تشخیص و در اجرای مواد 293 و 477 قانون ایین دادرسی کیفری تقاضای تجویز اعاده دادرسی دارم. با ارجاع پرونده به حوزه معاونت قضایی مشاوران ان مرجع به شرح ذیل اظهار نظر کرده اند. 1 براساس قرارداد استنادی شهرداری و موافقت نامه عادی تنظیمی بین شهرداری شعبه *و اقای د. ش. به عنوان وکیل رسمی مالکین و نیز اصالتا از طرف خود وی 25 درصد از کل مساحت پاساژ احداثی به شهرداری شعبه *واگذار گردیده بود و ترهین املاک مورد نزاع پس از ان انجام شده است.و چون بدون اذن شهرداری بوده است.نسبت به سهام خریداری شده توسط شهرداری باطل است.2 دادگاه بدوی ضمن اذعان به تقدم مستندات شهرداری شعبه *بر ترهین املاک مورد نزاع به جهت اینکه طرح دعوی بعد از 10 سال انجام شده است.لذا ان را مسموع ندانسته است.در حالی که مرور زمان به جزی در مواردی که قانون تعیین کرده است.موجب سقوط حق نمی گردد. 3 استدلال دیگر دادگاه مبنی بر اینکه توافق نامه عادی در مقابل سند رسمی مناط اعتبار نیست هم ناموجه است؛ زیرا سند عادی صرفا در مقام استیفای حقوق مالکانه در مقابل سند رسمی قابل استناد نیست، اما جهت انتقال مالکیت رسمی و ابطال اقدامات رسمی که خلاف حقوق خواهان باشد.، قابل استناد است، همانطور که رویه عملی محاکم استماع دعوی الزام به تنظیم سند رسمی است.با موافقت ریاست محترم قوه قضاییه پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و حسب دستور جهت رسیدگی به این شعبه ارجاع شده است.

هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش اقای ع. ح. عضو ممیز و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده و چنین رای می دهد:

رای

جهت امکان اطلاع طرفین از موضوع اعمال ماده 477 قانون ایین دادرسی کیفری و جهات ان که در گردشکار مذکور افتاد پرونده به همان دادگاه تجدید نظر ارسال می‌گردد. تا به نیابت با تعیین وقت رسیدگی و دعوت طرفین اظهارات انها را استماع و در صورتجلسه منعکس نمایند وضعیت مالکیت ملک و اینکه در حال حاضر به نام چه کسی ثبت می‌باشد. و اخرین مالک ملک چه کسی می‌باشد. از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام شود. سپس پرونده با اوراق جدید التحصیل اعاده نمایند.

شعبه *

مستشار: ع. ح. عضو معاون: ا. م. م.