تاریخ نظریه: 1404/07/19
شماره نظریه: 7/1404/140
شماره پرونده: 1404-3/1-140ح
استعلام:
همانگونه که مستحضرید ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 با اصلاحات بعدی، چنانچه موجر مبلغی را به عنوان ودیعه، تضمین، قرض‌الحسنه، سند تعهدآور یا موارد مشابه از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجرا می‌باشد.
با توجه به بند 3 ماده 106 و بند 6 ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356، چنانچه موجر (مالک) در زمان انعقاد قرارداد اجاره، وجهی را به عنوان قرض‌الحسنه از مستاجر دریافت کرده باشد و ملک موضوع اجاره در اجرای حکم قطعی، توسط موجر یا منتقل‌الیه بعدی، به عنوان مال برای استیفای محکوم‌به به مرجع اجرا معرفی شده باشد، آیا پس از برگزاری مزایده، تخلیه و خلع ید مستاجر از ملک مذکور منوط به تامین و استرداد وجه قرض‌الحسنه است؟ آیا در زمان مزایده باید این حق مستاجر در مزایده و آگهی‌های مربوط به آن اعلام و رعایت شود؛ اعم از اینکه در قرارداد اجاره، تخلیه به استرداد وجه مذکور منوط شده باشد و یا آنکه چنین تصریحی وجود نداشته باشد؟
در صورت مثبت بودن پاسخ، آیا مستاجر می‌تواند برای حفظ حقوق خود، دعوای اعتراض ثالث اجرایی نسبت به عملیات اجرایی مطرح کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
اولاً، وفق ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 با اصلاحات بعدی، پس از انقضاء مدت اجاره، به تقاضای موجر یا قائممقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره امکانپذیر است؛ همچنین به موجب ماده 4 این قانون، تخلیه و تحویل مورد اجاره، به استرداد سند یا ودیعه یا تضمین به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجرا موکول است. همچنین در مزایده ملک از طریق اجرای احکام، رعایت مقررات مربوط؛ از جمله ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 الزامی است که به موجب بند 4 این ماده، در صورت در اجاره بودن ملک، درج مدت اجاره و میزان مال‌الاجاره و نیز میزان و نوع ودیعه یا وجه قرض‌الحسنه ضروری است؛ امری که در ارزیابی و فروش ملک موثر است. با عنایت به مراتب یادشده و از آنجا که پس از واگذاری عین مستاجره در نتیجه مزایده، موجر قبلی سمتی در مورد اجاره ندارد و برنده مزایده، همانگونه که قائممقام قانونی موجر در استیفاء حقوق مالکانه است، در انجام تعهدات وی نیز قائممقام موجر یا مالک قبلی است، مستاجر می‌تواند برای استرداد ودیعه و وجه قرض‌الحسنه به وی رجوع کند.
شایسته ذکر است با عنایت به اینکه هدف مقنن از الزام به تصریح و درج مفاد بندهای 4 و 6 ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 در آگهی فروش، تضمین و حفظ حقوق اشخاص ثالث نسبت به مال مورد مزایده است، اصولاً مالک مال مورد مزایده به لحاظ عدم رعایت این موضوع و عدم تصریح در آگهی مزایده، نمی‌تواند ابطال مزایده را درخواست کند؛ بلکه صرفاً شخص یا اشخاصی که در مال مزبور حقوقی داشته‌اند و این حقوق نادیده گرفته شده است، می‌توانند چنین تقاضایی کنند؛ در هر صورت، صرف نظر از اینکه متقاضی ابطال مزایده به علت عدم رعایت بند 4 ماده 138 یادشده چه شخصی باشد، تشخیص صحت یا بطلان جریان مزایده با عنایت به ماده 143 این قانون و ماده 6 دستورالعمل ساماندهی و تسریع در اجرای احکام مدنی مصوب 1398/7/24 ریاست محترم قوه قضاییه، با دادرس اجرای احکام مدنی است.
ثانیاً، با عنایت به ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و لحاظ آنکه حق مستاجر بر تصرف در عین مستاجره تا زمان دریافت مبلغ ودیعه و وجه قرض‌الحسنه باقی بوده و الزام وی به تخلیه عین مستاجره بدون پرداخت حق وی منطبق با قانون نمی‌باشد؛ لذا چنانچه ملک تحویل برنده مزایده نشده است، تا زمانی‌که وی حاضر به پرداخت حق مستاجر نباشد، تحویل ملک به وی امکانپذیر نیست؛ این امر وفق مقررات پیش‌گفته الزام قانونی است و درج یا عدم درج آن در قرارداد موثر نیست.
ثالثاً، هر چند وفق بند پیش‌گفته، تخلیه و تحویل ملک مورد مزایده منوط به پرداخت مبلغ ودیعه یا وجه قرض‌الحسنه به مستاجر است و پیش از آن امر تخلیه ممکن نیست، در صورت نادیده گرفتن حق مستاجر در مزایده و بقای رابطه استیجاری در جریان مزایده و پس از آن، مستاجر ذینفع در منافع عین مستاجره است و طرح ادعای اعتراض ثالث اجرایی وفق ماده 147 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356، از سوی وی مطابق مقررات قانونی است.