بیعِ مفروزِ سهم مشاع

تاریخ دادنامه قطعی: 1394/09/03
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: اگرسهم مالک از ملک مشاعی به نحو مفروز به شخصی منتقل شود حتی اگر امکان تنظیم سند رسمی ملک به نحو مفروز وجود نداشته باشد، این امر موجب بطلان عقد بیع نیست.

در خصوص دعوی خواهان ها بانوان 1 - ه. ر. 2 - ث. ر. با وکالت آقای پ. ب.ش. 2 - ع. الف. به طرفیت خواندگان 1 - م. ک. 2 - م. ت.ک.ف. به خواسته صدور حکم بر اعلان بطلان قراردادهای شماره 7 و 8 و به تاریخهای 1384/02/28 با احتساب کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل و هزینه کارشناسی مقوم به / 51/000/000 ریال وکلای خواهان‌ها دلایل بطلان معامله مذکور را به این شرح اعلام داشته اند که 1 - قصد و اراده باطنی طرفین در قرارداد های استنادی فروش به نحو مفروز بوده یعنی طرفین تعهد فروش قسمت مشخصی از مجموعه ملک را به نحویکه قسمتی از ملک با موقعیت جغرافیایی مشخص میباشد مورد معامله قرار داده اند که با وصف مذکور حسب تصمیم واحد ثبتی بر غیر قابل افراز بودن ملک انتقال رسمی پلاک مرقوم به نحو مندرج در مبایعه نامه های استنادی با اشکال قانونی مواجه است 2 - افراز در صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک است و فروش مال به نحو مفروز قبل از انجام عملیات افراز امکان پذیر نیست 3 - قرارداد استنادی قابلیت اجراء ندارد و با فرض صدور سند مالکیت مشاعی اجراء آن با شرایط مندرج در مبایعه غیر ممکن است 4 - فروش مال مشاع از سوی هریک از مالکین مشاعی به صورت فروش سهم مشاع امکانپذیر است نه بخش مفروز و تصرف در مال مشاع مستلزم تصرف در مال غیر بدون اذن سایر مالکین مشاعی است 5 - دعوی خواندگان حسب آراء استنادی ضمیمه دادخواست به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مردود اعلام گردیده است 6 - مال مورد معامله قابلیت تسلیم را ندارد و با توجه به مقررات ماده 348 قانون مدنی و نظر به وضع خاص و ویژه مورد معامله در زمان عقد قدرت بر تسلیم آن وجود ندارد. وکیل خواندگان در مقام دفاع عنوان داشته که شرایط اساسی معامله درانعقاد عقود موضوع مبایعه نامه های شماره 7 و 8 مورخه 28/2/84 رعایت شده و دلیلی بر بطلان آن وجود ندارد. و اینکه اعلام داشته اند قدرت بر تسلیم مورد معامله وجود ندارد صحیح نیست زیرا هریک از خواهان‌ها یک سهم از پانزده سهم از شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت تقریبی 1600 متر مربع را به بیع قطعی واگذار کرده اند (بعد از کسر مساحتی از پاساژ مورد نظر)و این توافق خللی در اساس قرار داد وارد نمی‌سازد تنظیم سند نیز پس از تفکیک وتعهد فروشنده برآن بلا مانع است و اینکه اعلام کرده اند واحد ثبتی پلاک موضوع دعوی را غیر قابل افراز اعلام داشته منطبق با واقع نیست زیرا اگر توافق بر نحوه تقسیم زمین را به ثبت اعلام می کرده اند تصمیم واحد ثبتی چیز دیگری بود و اینکه با فروش سهامی بعضی از مالکین مشاعی تعداد مالکین نیز تغییر کرده که در زمان اتخاذ تصمیم واحد ثبتی اعلام نشده است دادگاه از توجه به مفاد خواسته خواهان‌ها در دادخواست تقدیمی و مدارک و مستندات پیوست آن و لحاظ دفاعیات وکیل خواندگان دعوی عقیده بر بطلان قرارداد های استنادی دارد زیرا اراده باطنی و مقصود واقعی طرفین قرارداد به عنوان ایجاد کننده قرارداد بیع و انتقال مورد معامله به نحو مفروز بوده و نه مشاعی، وبه علت تعارض و تنافی قصد و اداره متعاقدین در وصف اساسی مبیع، این امر سبب تحقق اشتباه در آن و مالا از مصادیق بطلان عقد میباشد زیرا عبارات به کار رفته در مبایعه نامه استنادی به صراحت مبین مفروز بودن مورد معامله است و اگر دعوی خواندگان به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال حسب مفادآراء استنادی صادره مردود اعلام گردیده نیزبر این اعتبار است زیرا انعقاد عقد بیع منشاء ایجاد تعهداتی است که ازجمله آن قدرت فروشنده بر تسلیم مورد معامله ویا انتقال رسمی آن میباشد که در مانحن فیه این امرناممکن است زیرا مال فروخته شده مشاع و طرفین آگاه بر آنبوده اند و توافق متعاقدین بر خلاف قواعد آمره فاقد اثر حقوقی است در حالی که قصد طرفین غیر از آن بوده و این تنافی و تعارض در خصوص مورد آشکار است بناء علیهذا بنا به دلایل پیش گفته اعتباری بر عقد بیع موضوع مبایعه نامه مورخه 28/2 / 84 نبوده مستندا به مواد 214 و 216 و 581 قانون دعوی خواهان به نظر دادگاه ثابت و قانونی تشخیص حکم بر بطلان قرارداد های شماره 7 و 8 تاریخ 28/2/84 صادر و اعلام میگردد. و نظر به مطالبه خسارات دادرسی خواندگان مستندا به ماده 519 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب محکومند مبلغ / 1/025/000 ریال بابت هزینه ابطال تمبر و حق لوکاله وکیل را طبق تعرفه قانونی در حق خواهان پرداخت نماید. رای دادگاه حضوری بوده ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر در محاکم تجدید نظر استان تهران است.

رئیس شعبه --- دادگاه عمومی وحقوقی تهران- رامین میرزا جانی

در خصوص تجدیدنظرخواهی خانم م. ت.ک. و آقای م. ک. با.کالت اولیه آقای م. ک. و پس از استعفای ایشان با وکالت خانم ش. م.گ. به طرفیت خانم ها ه. و ث. هر دو ر. با وکالت آقایان ع. الف. و پ. ب.ش. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 1391/10/17 شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم بر بطلان قراردادهای شماره 7 و 8 مورخ 1384/02/28 منعقده فی مابین متداعیین به لحاظ اینکه ملک مورد معامله حسب مقررات ثبتی به صورت مفروزی و مشاعی قابل انتقال به خریداران نبوده استدلال به اینکه اراده باطنی و مقصود واقعی طرفین قرارداد به عنوان ایجاد کننده قرارداد بیع و انتقال معامله منجر مفروز بوده و نه مشاع و به علت تعارض و تنافی قصد و اراده متعاقدین در وصف اساسی مبیع، این امر سبب تحقق اشتباه در آن و مآلا از مصادیق بطلان عقد می‌باشد زیرا عبارات به کار رفته در مبایعه نامه استنادی بصراحت مبیّن مفروز بودن مورد معامله است و اگر دعوی خواندگان به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال حسب مفاد آراء استنادی صادره مردود اعلام گردیده نیز بر این اعتبار است زیرا انعقاد عقد بیع منشاء ایجاد تعهداتی است که از جمله آن قدرت فروشنده بر تسلیم مورد معامله و یا انتقال رسمی آن می‌باشد که در مانحن فیه این امر ناممکن است زیرا مال فروخته شده مشاع است و طرفین آگاه بر ان بوده اند و توافق متعاقدین برخلاف قواعد آمره فاقد اثر حقوقی است. دادگاه با عنایت به محتویات پرونده و مدافعات طرفین و پاسخ های استعلامات ثبتی و کارشناسی انجام شده و مفاد قراردادهای مستند دعوی توضیحات طرفین در تبیین مورد معامله طی جلسات این دادگاه دادنامه تجدیدنظرخواسته را مخدوش و واجد ایراد قضایی دانسته و در خور نقض تشخیص می دهد زیرا بر ارگان و عناصر اساسی متشکله قرادادهای مدرکیه خدشه و فسادی مترتب نیست و آنچه مورد قصد و اراده متعاقدین بوده است به خوبی روشن و منجز و مشخص شده است و در شرایط صحی معاملات حسب مقرره ماده 190 قانون مدنی خللی وارد نیست و موضوع معامله بدرستی روشن و معین و معلوم بوده و قصد و اراده طرفین نیز بدان تعلق داشته و اشتباه و جهلی نسبت به موضوع معامله از ناحیه طرفین عقود وجود ندارد و همانطور که دادگاه بدوی نیز بیان داشته بخشی از ملک مشاع به نحو مفروزی فیزیکی و با متراژ مشخص مورد معامله قرار گرفته است و چنانچه ایفاء تعهد انتقال سند متعذر شده است موجب خدشه بر ارکان عقد وارد نمی‌نماید و تعذّر در تسلیم و قدرت بر تسلیم مبیع نیز که منطبق با واقع نمی‌باشد (زیرا بر حسب وضع موجود ملک امکان تحویل وجود داشته است) موجب فساد عقد نیست به علاوه نظریه کارشناسی در این مرحله نیز به نحو منجز نبوده و صرفا بر حسب وضعیت ثبتی و پاسخ ثبتی بوده است و به وضع موجود مورد معامله و قرارداد و پس از توافق مالکین مشاع و طرح موضوع در مرجع ثبتی امکان افراز می یابد بررسی گردد. بنا به مراتب، علی فرض عدم امکان انتقال ملک مورد معامله به نحو مفروزی در ارکان و اساس بیع حسب موازین عام قانون مدنی در باب بیع و تعهدات خدشه ای مترتب نیست و استدلال و استنباط محکمه نخستین صحیح و منطبق با مقررات نمی‌باشد همچنین صدور قرارهای رد دعاوی مطروحه از ناحیه خریداران ملک موصوف به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نیز موجبات تزلزل قراردادهای مستند دعوی فراهم ننموده و صرفا از حیث شکلی دعاوی مطروح نامبردگان منتهی به قرار رد شده است و از سوی دیگر عدم امکان انتقال رسمی مورد معامله نیز باعث بی اعتباری و فقد اثر حقوقی عقود نمی گردد بنا به جمیع جهات مذکوره دادنامه تجدیدنظرخواسته مخدوش می‌باشد فلذا با استناد به مواد -* و 358 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی انقلاب در امور مدنی ضمن نقض دادنامه مرقوم حکم بر بطلان دعوی بدوی صادر و اعلام می‌گردد. این رای قطعی است.

شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار و مستشار

احمد کرمیسلیمان حیدری حویق