صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1390/09/23
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم
موضوع
مطالبه حق کسب و پیشه بعد از استقرار رابطه استیجاری فیمابین خریدار و مستأجر سابق ملک تجاری
پرسش
شخص (الف) ملک تجاری را به (ب) فروخته است (این ملک قبلاً مستأجر داشته که توسط (الف) به لحاظ نیاز شخصی وی تخلیه شده است). پس از انجام معامله و تصرف مشتری، مستأجر قبلی با داشتن حکمی از دادگاه مبنی بر نقض حکم تخلیه قبلی به مالک فعلی (آقای ب) مراجعه و ملک را تصرف میکند. مدتی نیز آقای (ب) از وی اجاره دریافت میکند. پس از مدتی مستأجر، ملک را بدون اجازه آقای (ب) به شخصی دیگر منتقل میکند که در نهایت آقای (ب) حکم تخلیه ملک را از دادگاه درخواست و حکم تخلیه صادر میشود. ولی یکدوم حق کسب و پیشه را آقای (ب) به متصرف پرداخت میکند. آقای (ب) درخواستی مبنی بر مطالبه مبلغ پرداختی به مستأجر (یکدوم حق کسب و پیشه) به طرفیت آقای (الف) تقدیم دادگاه کرده است، دادگاه چه تکلیفی دارد؟
نظر هیئت عالی
بعد از استقرار رابطه استیجاری فیمابین شخص (ب) و مستأجر سابق ملک، آقای (ب) به استناد و ادعای تخلف مستأجر از شرایط اجاره مبنی بر انتقال منافع مورد اجاره به غیر، دعوای تخلیه عین مستأجره را طرح و اقامه کرده است که این امر به روشنی بر قبول و تأیید رابطه استیجاری بین خود به عنوان قائممقام موجر سابق (الف) با مستأجر دلالت میکند. بنابراین مالک فعلی حق مراجعه به مالک قبلی (موجر اولیه) را در وضعیت فعلی ندارد و نظریه اول که مفاداً متضمن این معنا است تأیید میشود.
نظر اتفاقی
نظر اول: آقای (ب) یعنی خریدار، خود با مستأجر اولی توافق کرده و مدتی مالالاجاره را از وی دریافت و پس از انتقال مغازه به غیر با حکم دادگاه و پرداخت یک دوم حق کسب و پیشه، حکم تخلیه مغازه را از دادگاه اخذ کرده است. آقای (ب) حق مراجعه به آقای (الف) را جهت مطالبه یک دوم حق کسب و پیشه پرداختی ندارد. اگر هم قائل باشیم که حق فسخ معامله را داشته به لحاظ اینکه پس از پیدا شدن عیب، ایشان از حق فسخ خویش استفاده نکرده و با مستأجر توافق کرده و مدتی مالالاجاره دریافت میکرده است؛ لذا اکنون حق فسخ و مراجعه به آقای (الف) را نخواهد داشت.
نظر دوم: بعد از تخلیه یعنی بعد از معامله آقای (الف) و (ب) عیب حاصل شده و عیبی که حادث شده در زمان مالکیت (ب) حاصل شده است؛ لذا آقای (ب) حق مراجعه به آقای (الف) را دارد.
نظر سوم: باید ملاحظه کرد که ورود مستأجر در چه زمانی اتفاق افتاده است. اگر در آن زمان، مالک ملک آقای (ب) بوده است پس هیچ ارتباطی به آقای (الف) ندارد و مالک قبلی مسئول نیست. اما اگر قرار بود ملک را مطلق و بدون مستأجر بخرد و بعداً مستأجر با در دست داشتن حکم جدید از دادگاه وارد ملک شده است پس مالک قبلی باید پاسخگو باشد اما نه به عنوان مطالبه یکدوم حق کسب و پیشه؛ بلکه مکلف به پرداخت خسارت یعنی مابهالتفاوت خسارت ملک بدون مستأجر و با مستأجر به آقای (ب) است. پس میتواند مابهالتفاوت را مطالبه کند.