تخلیه به لحاظ تغییر شغل مستأجر

تاریخ دادنامه قطعی: 1393/05/05
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: تغییر شغل در صورتی از موجبات تخلیه و فسخ قرارداد اجاره است که مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد. لذا اگر طرفین، شغل معینی را در قرارداد قید نکرده باشند، تغییر مکرر شغل از ناحیه مستاجر، از موجبات فسخ اجاره نخواهد بود.

در خصوص دعوی 1 - الف. 2 - غ. 3 - م. 4 - م. 5 - ف. 6 - ن. 7 - غ. 8 - الف. 9 - ع. همگی ب. به وکالت ر.ک. به طرفیت 1 - م.ن. 2 - ع.ف. 3 - ع.م. به خواسته صدور حکم بر تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی --- و 19665/2398 مفروز از 4956 بخش --- تهران به لحاظ تغییر شغل و تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجاره بها و انتقال به غیر (که در جلسه اول خواسته را به تغییر شغل تقلیل و اصلاح نموده) و تایید فسخ قرارداد مورخ 1359/07/23 و خلع ید و مطالبه اجور معوقه از تاریخ 2/1/66 لغایت 20/10/92 به انضمام خسارات قانونی به استناد سند مالکیت و کپی مصدق اجاره نامه عادی مورخ 1359/07/23 و گواهی انحصار وراثت شماره 943 - 1386/08/20 شعبه --- دادگاه عمومی تهران در خصوص دعوی به طرفیت خواندگان ردیف دوم و سوم با عنایت به اینکه وکیل خواهان ها به موجب صورت جلسه مورخ 1393/01/17 دعوی خود را مسترد نموده است، فلذا دادگاه مستندا به بند (ب) ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر و اعلام می دارد. در خصوص مطالبه اجور معوقه با توجه به اینکه طی قبوض 963026 و 963957 اجور معوقه به صندوق دولت پرداخت شده، خواسته خواهان در این قسمت سالبه به انتفاء موضوع بوده. لذا دادگاه مستندا به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع صادر می‌نماید. و اما راجع به فسخ و تخلیه به لحاظ تغییر شغل با توجه به اینکه عقد اجاره از عقود موقتی لازم بوده و مستفاد از مواد 219 و 501 قانون مدنی بین طرفین لازم الاتباع است و فقط به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ می‌شود. و در دعوی تخلیه ید از عین مستاجره با سپری شدن مدت اجاره استحقاق موجر عدم انجام تکلیف قانونی از جانب مستاجر در تخلیه مورد اجاره دعوی محقق می‌گردد. و نظر به اینکه حقوق و تعهدات هریک از طرفین در قرارداد مشخص است. و به موجب بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 مستاجر موظف است در شغلی که ضمن توافق با موجر انتخاب نموده است و عموما تخصص وی نیز می‌باشد اشتغال نماید. در این صورت موظف است حسب تعهد قراردادی به شغل مزبور اشتغال داشته باشد، و چنانچه مستاجر بدون رضایت موجر تغییر شغل دهد، برای موجر موجد حق جدیدی که فسخ و برهم زدن معامله می‌باشد، خواهد شد. و موظف به تخلیه محل است و علاوه بر آن حق کسب یا پیشه یا تجارت خویش را نیز از دست می دهد، مگر اینکه شغل جدید با لحاظ تشابه عرفی همانند و مشابه شغل موضوع اجاره نامه باشد و یا اینکه به موجب تقسیمات دریک صنف قرارگرفته باشند. ضمن اعلام این مطلب که دریافت اجاره بها از سوی موجر متعاقب تغییر شغل دلیل بر رضایت آن ها به تخلف مستاجر نمی‌باشد و خوانده نمی تواند در مقام دفاع بدین وسیله به رضایت خواهان ها تمسک نماید. نظر به اوراق و محتویات پرونده و دادخواست تقدیمی خواهان، اولا: نظر به وجود فتوکپی مصدق سند مالکیت خواهان ها در پرونده امر وجود رابطه استیجاری در مانحن فیه برابر کپی مصدق اجاره نامه عادی فی مابین محرز و مسلم است. ثانیا: جهت طرح دعوی تغییر شغل به مجوز قانونی و قراردادی نیاز است و به موجب اقرار خوانده در صورت جلسه دادگاه تغییر شغل صورت گرفته است. و اقرار خوانده نیز موید نوع شغل وفق دادخواست تقدیمی خواهان است و خوانده با اینکه نوع شغل اولیه لوازم بهداشتی بوده است، آن را بدون رضای موجر تغییر داده، و خوانده نیز دلیل مثبته رای پیرامون رضایت یا اجازه خواهان که دلیل جواز وی در تغییر شغل باشد به دادگاه ارائه نداده است. و در توجیه عمل خود دفاع نموده که شغل لوازم بهداشتی رونقی نداشته و اجرای احکام دادسرای انقلاب لوازم وی را مصادره نموده اگرچه وی دلیلی از این جهت به دادگاه ارائه داده، اما در هرحال مثبت صحت ادعای وی و یا ناقص حقوق مالک نمی‌باشد. زیرا طرفین موظفند شروط قراردادی را رعایت نمایند. و در نتیجه تخلف از شروط قراردادی فسخ و تخلیه محل به نفع موجر است که خواهان نیز از این حق ایجادشده استفاده نمودند. لذا مشکلات اعلام شده دفاع قابل قبولی تلقی نمی گردد. و مصادره صرفا ازلحاظ اجناس خارجی غیرمجاز بوده و ارتباطی به نوع شغل خوانده نداشته است. و خوانده نیز می توانست قبل از تغییرات اذن یا اجاره موجر را تحصیل نماید و یا اینکه پس از وقوع تخلف اخذ رضایت می نمود. که به صراحت بند 7 ماده 14 قانون موجر و مستاجر مصوب 2 مرداد ماه 1356 تخلف محسوب می‌گردد که مستلزم تخلیه محل و سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت است. ثالثا: حق فسخ در صورتی محقق که به موجب قرارداد و یا قانون باشد. و نظر به اینکه در اجاره نامه حق تغییر شغل در عین مستاجره به مستاجر داده نشده باشد وی نمی تواند مبادرت به تغییر شغل نماید مگر با رضایت مالک یا به ترتیب مقرر در ماده بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 ، و خوانده هیچ گونه دلیلی که دلالت بر اذن مالک نماید ارائه نگردیده است. لذا دادگاه بنا به دلایل صدرالذکر تخلف مستاجر را مسلم دانسته و بنا به استدلال بالا برای خواهان حق فسخ به وجود آمده است. رابعا: شغل موضوع اجاره نامه هیچ تشابه عرفی و عملی با شغل مورد اشتغال خوانده ندارد. با توجه به اینکه در عرف جامعه ما شغل های مذکور جزء مشاغل مشابه محسوب نمی گردد، و با عنایت به اینکه اصل بر عدم تغییر شغل است، بدین لحاظ قانونا تخلف نامبرده از شرایط قانونی و قراردادی در استفاده از عین مستاجره ثابت و مدلل بوده. و برحسب شق بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 و شرایط مقرر در قرارداد فی مابین مقرر گشته در صورتی که مستاجر تغییر شغل نماید موجر می‌تواند قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذیصلاح بخواهد. و با فسخ قرارداد اجاره، موجبات تخلیه مورد اجاره فراهم می‌باشد و خواهان نیز با تقدیم دادخواست مراتب فسخ وعدم رضایت خود را بر ادامه تصرفات خوانده را بر عین مستاجره اعلام داشته و بقاء و استدامه تصرفات خوانده در عین مستاجره فاقد جواز شرعی و قانونی است. و با درخواست موجر و احراز تخلف مستلزم تخلیه محل و سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت است. و از ناحیه خوانده در قبال دعوی مطروحه ایراد و دفاع دیگری به عمل نیامده و دلیل یا مدرکی که اذن مالک را ثابت کند ابراز و ارائه نگردیده است. فلذا دادگاه بنا به دلایل صدرالذکر با احراز تخلف مستاجر، دعوی خواهان را وارد تشخیص، و مستندا به بند 7 ماده 14 قانون موجر و مستاجر مصوب 2 مرداد ماه 1356 و بند ثالثا: ماده 490 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی علاوه بر سقوط حق کسب و پیشه، حکم بر تخلیه و انتزاع ید از شش دانگ یک باب مغازه با مهلت 20 روزه از تاریخ قطعیت حکم صادر و اعلام می دارد. ضمنا خوانده مکلف به پرداخت مبلغ 000/210 ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ 000/600 ریال بابت حق الوکاله وکیل در حق خواهان می‌باشد. رای دادگاه حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رییس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - نیک بخش

تجدیدنظرخواهی آقای م.ح. به طرفیت آقایان و خانم ها الف.، غ.، م.، م.، ف.، ن.، غ.، الف. و ع. همگی شهرت ب. نسبت به دادنامه شماره --- - 18/1/93 شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران در آن بخش که حکم به تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی --- و 19665/2398 - اصلی بخش --- تهران به لحاظ تغییر شغل صادرشده، وارد است. به موجب بند 7 ماده 14 قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 در صورتی تغییر شغل از موجبات تخلیه و فسخ قرارداد اجاره است که مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد به شرح محتویات اجاره نامه عادی مورخ 23/7/59 مورد اجاره موضوع دعوی برای شغل معینی به اجاره واگذار نشده و بین طرفین چنین توافقی در مورد شغل مستاجر به عمل نیامده است بنابراین به لحاظ مفقود بودن شرط مذکور برفرض تغییرات مکرر شغل از ناحیه مستاجر جانشینان موجر نمی توانند به اتکا عامل مذکور تخلیه عین مستاجره را مطالبه نمایند و دادنامه تجدیدنظر خواسته که بدون توجه و قید مقرر در مستند قانونی مذکور صادرشده قابل تایید نبوده و به استناد ماده 197 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه را در مورد تخلیه نقض و حکم به بطلان دعوی نخستین تجدیدنظر خواندگان صادر و اعلام می‌دارد این رای قطعی است.

رییس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه

دوبحری - قیصری