تاریخ نظریه: 1401/10/13
شماره نظریه: 7/1401/764
شماره پرونده: 1401-76-764 ح
استعلام:
چنانچه مالک ملکی به دیگری وکالت در فروش همراه با اخذ ثمن بدهد و محرز باشد که وکالت در مقام بیع و یا وکالت همراه با بیع نبوده است و توافقات دیگری جز وکالت اعطایی برای دادگاه احراز نشود و وکیل ملک را حسب وکالت اعطایی به فروش برساند: خواهشمند است به سوالات زیر پاسخ دهید:
1- آیا مالک پیش از این‌که ثمن معامله را از وکیل مطالبه کند، ابتدا باید به دلالت ماده 668 قانون مدنی، الزام وکیل به دادن حساب دوران وکالت را تقاضا کند و در صورت صدور حکم و اجراییه و عدم اجرای مفاد حکم توسط وکیل، وی می‌تواند ثمن را مطالبه کند و یا آن‌که توأمان می‌تواند این دو خواسته را درخواست کند؟ آیا می‌توان گفت مطالبه ثمن معامله فرع بر الزام وکیل به دادن حساب دوران وکالت نیست و موکل می‌تواند ثمن معامله را به صورت مستقل مطالبه کند؟
2- چنانچه در وکالت‌نامه قید شده باشد که وکیل می‌تواند مورد وکالت را به هر مبلغ و به هر نحوی که صلاح بداند و به هر شخصی ولو به خود واگذار کند و وکیل ملک را به دیگری یا به خود واگذار کرده باشد؛ اما مبایعه‌نامه یا قرارداد فروش در دسترس نباشد و یا وکیل آن را ارائه ندهد یا اصلاً قراردادی وجود نداشته باشد، آیا مالک می‌تواند قیمت روز ملک را از وکیل بخواهد یا این‌که صرفاً می‌تواند مبلغ مندرج در سند رسمی تنظیمی در دفترخانه را درخواست کند یا این‌که قیمت بازار در زمان انتقال ملاک است؟
3- چنانچه در وکالت‌نامه قید شده باشد که وکیل می‌تواند مورد وکالت را به هر مبلغ و به هر شخصی واگذار کند و وکیل آن را به قیمت ناچیز یا کمتر از قیمت واقعی به شخص دیگری انتقال دهد و وکیل مبایعه‌نامه را ارائه کند، آیا مالک می‌تواند قیمت ملک به نرخ مندرج در مبایعه‌نامه را مطالبه کند یا این‌که صرفاً می‌تواند مبلغ مندرج در سند رسمی تنظیمی در دفترخانه را درخواست کند یا می‌تواند به دلیل عدم رعایت مصلحت موکل معامله را باطل کند؟
4- در فرض سوال سوم، آیا موکل در صورت وجود شرایط، می‌تواند قرارداد را به دلیل خیار غبن فسخ کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1- دعوای موکل علیه وکیل دایر بر مطالبه ثمن ملک فروخته‌شده وی مستقیماً و مستقلاً قابل طرح و استماع است و منوط به طرح دعوای مقدم یا توأم دایر بر الزام وکیل به دادن حساب دوران وکالت موضوع ماده 668 قانون مدنی نیست؛ اگرچه طرح توأم این دو دعوا فاقد اشکال است.
2 و 3- در فرض سوال که موکل به وکیل این اختیار را داده است که ملک متعلق به وی را به هر قیمت و به هر نحوی که صلاح بداند و به هر شخصی هرچند به خود واگذار کند، صرف نظر از آن‌که مبایعه‌نامه یا قرارداد فروشی در دسترس نباشد یا وکیل آن را ارائه نکند؛ اولاً، وکیل ملزم است قیمت دریافتی را به موکل پرداخت کند؛ مگر آن‌که موکل مدعی عدم رعایت غبطه و مصلحت خود شود و از قراین و اوضاع و احوال حاکم بر عقد وکالت و اراده طرفین چنین مستفاد شود که به‌رغم درج عبارت «فروش ملک به هر قیمتی که وکیل تشخیص می‌دهد»، باز هم ضرورت رعایت غبطه و مصلحت موکل و یا فروش در حدود قیمت متعارف و یا سقف مشخصی مد نظر بوده است که در صورت احراز این امر و احراز عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل، موضوع تابع معاملات فضولی است.
ثانیاً، در فرض سوال، قیمت مندرج در سند رسمی ملاک و معتبر است؛ مگر آن‌که احراز شود معامله به قیمتی بیش از قیمت مندرج در سند رسمی صورت گرفته است؛ در هر صورت قیمت روز ملک، ملاک عمل نخواهد بود.
ثالثاً، چنانچه وکیل آن‌گونه که در فرض استعلام آمده است، مبایعه‌نامه‌ای مبنی بر فروش ملک با قیمت ناچیز یا کمتر از قیمت واقعی ارائه دهد و این قیمت متفاوت از قیمت مندرج در سند رسمی انتقال باشد، از حیث ادعای عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل و یا اثبات فروش به قیمت بیش از مبلغ مندرج در سند رسمی، موضوع تابع موارد پیش‌گفته است.
4- وجود یا فقدان خیار غبن برای موکل، امری موضوعی و مستلزم رسیدگی قضایی و تابع توصیفی است که از شرط ناظر بر چگونگی تعیین قیمت به شرح مذکور در بندهای قبلی به عمل می‌آید. بدیهی است چنانچه وکیل در حدود وکالت تفویضی، خیار غبن را ساقط کرده باشد، موکل اختیاری در فسخ معامله به سبب غبن ندارد و در مورد غبن افحش با رعایت رأی وحدت رویه شماره 821 مورخ 1401/2/20 هیأت عمومی دیوان عالی کشور رفتار می‌شود. همچنین چنانچه موکل به‌رغم عدم رعایت غبطه و مصلحت خود به شرح مذکور در بند 2 و 3، معامله را با علم به قیمت واقعی موضوع معامله تنفیذ کرده باشد، دعوای بعدی وی مبنی بر فسخ معامله به سبب غبن مسموع نخواهد بود