دستورالعمل اجرایی آیین‌نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری - صنعتی

با سلام
احتراما، به پیوست دستورالعمل اجرایی آیین نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری - صنعتی موضوع تبصره 4 ماده 52 آیین نامه مالی و معاملاتی سازمان های مناطق آزاد با آخرین اصلاحات مورخ 1401/12/27 جهت اجراء ابلاغ می‌گردد.

حجت اله عبدالملکی

دستورالعمل اجرایی آیین‌نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری - صنعتی
موضوع تبصره 4 ماده 52 آیین‌نامه مالی و معاملاتی سازمانهای مناطق آزاد

بخش اول : اهداف و تعارف

ماده 1: اهداف
این دستورالعمل برای تحقق اهداف زیر تدوین گردیده است:

الف - ساماندهی فرآیند واگذاری زمین به متقاضیان سرمایه گذاری

ب - صیانت از بیت المال و حقوق عادله و مکتسبه قانونی سرمایه گذاران و همچنین جلب اعتماد و اطمینان بیش از پیش آنان

ج - شفاف سازی فرآیندها و چهارچوبهای تصمیم گیری در واگذاری زمین

د - بهره گیری اصولی از مزیت های پیش بینی شده برای سرمایه گذاران

ماده 2: تعارف
در این دستورالعمل واژه های زیر به جای عبارت های مشروح مربوط به کار می رود:

2 - 1 - سازمان: سازمان هر منطقه آزاد تجاری - صنعتی

2 - 2 - منطقه آزاد تجاری - صنعتی

2 - 3 هیات مدیره: هیات مدیره هر سازمان منطقه آزاد تجاری - صنعتی که بر اساس قانون چگونگی اداره مناطق آزاد - تجاری - صنعتی و اساسنامه مربوطه انتخاب و به عنوان بالاترین مرجع تصمیم گیری در اجرای این دستورالعمل می‌باشند.

2 - 4 - مدیرعامل: مدیرعامل سازمان هر منطقه که بر اساس قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری - صنعتی انتخاب شده و بر اساس ماده 65 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه به عنوان بالاترین مقام منطقه محسوب می‌شود.

2 - 5 - واگذارکننده زمین: سازمان با نمایندگی افراد دارای سمت قانونی مندرج در اساسنامه مربوطه که اختیار انعقاد قرارداد را دارند.

2 - 6 - متقاضی زمین: اشخاص حقیقی یا حقوقی که برابر ماده 11 قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری - صنعتی برای انجام هر نوع فعالیت اقتصادی مجاز، ایجاد بنا و تاسیسات از منطقه مجوز دریافت نموده و نیاز به زمین دارند.

2 - 7 - طرح جامع: عبارت است از طرح بلند مدتی که در آن نحوه استفاده از اراضی در تطبیق با طرح های ناحیه ای و منطقه ای تهیه و به تصویب شورای عالی مناطق آزاد و ویژه اقتصادی می‌رسد.
در این طرح منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی، فرهنگی، آموزشی، صنعتی، بازرگانی، اداری و کشاورزی و تاسیسات، تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندی های عمومی منطقه، خطوط کلی ارتباطی و فرودگاه ها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تاسیسات، تجهیزات و تسهیلات عمومی مناطق، نوسازی، بهسازی و. .. و تعیین اولویت های مربوطه و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی تهیه و تنظیم می‌گردد.

2 - 8 - بهای کارشناسی: ارزش پیشنهادی زمین که توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی می‌شود.

2 (اصلاحی 1402/05/14)- 9 - بهای ارزیابی: ارزش اراضی در زمان واگذاری که بر اساس ارزش روز ثمن معامله توسط کمیته ارزیابی زمین تعیین می‌شود. بهای ارزیابی از تاریخ ارزیابی توسط کمیته به مدت 6 ماه اعتبار خواهد داشت.

2 - 10 - بهای پایه: ارزش پایه واگذاری زمین که توسط کمیته ارزیابی به صورت سالانه تعیین و حداکثر در طول سال یکبار تجدید و اعلان عمومی می‌شود و مبنای فراخوان خواهد بود.

2 - 11 - قرارداد واگذاری: قراردادی است که سازمان به منظور واگذاری عین یا منافع عرصه و اعیان و یا تواماً، با کاربری مشخص با شرایط و ضوابط قانونی و در قبال تعهد مالی و غیرمالی معینه با متقاضی زمین منعقد و مبادله می نماید. قراردادهای منعقده بین سازمان هر منطقه و متقاضیان در حکم سند رسمی است.

2 - 12 - قرارداد سه جانبه: قراردادی که بین سازمان منطقه به عنوان طرف اول، بانک، موسسه مالی یا تامین کننده مالی دارای مجوز از مقام صلاحیت دار به عنوان طرف دوم و سرمایه گذار به عنوان طرف سوم به منظور دریافت وام از بانک های محال علیه یا مشارکت مالی منعقد می‌گردد.

2 - 13 - حق بهره برداری (حق الانتفاع): حق بهره برداری (در مورد زمین هایی که در اختیار سازمان بوده و اسناد مالکیت آن به نمایندگی از طرف دولت به سازمان منطقه تنفیذ و اخبار می‌شود) عبارت است از حق استفاده از زمین و امکانات زیربنایی با مدت معین و بدون حق انتقال مالکیت در مقابل پرداخت هزینه های بهره برداری یا حق المنافع آن توسط متقاضی زمین، که توسط کمیته ارزیابی تعیین می‌گردد.

2 - 14 - قرارداد اجاره عبارت است از حق استفاده از زمین و امکانات زیربنایی با میزان دخل و تصرف و مدت معین و بدون حق انتقال مالکیت در مقابل پرداخت اجاره آن توسط متقاضی زمین، که توسط کمیته ارزیابی تعیین می‌گردد.

2 - 15 - قرارداد اجاره به شرط تملیک: عقدی است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد عین مستاجره را مالک شود.

2 - 16 - قرارداد مشارکت: عبارتست از اجتماع سهم الشرکه نقدی و غیرنقدی متعلق به سازمان یا متقاضی زمین با تعیین سهم الشرکه طرفین

تبصره 1: سایر روشهای مشارکت در سرمایه گذاری: واگذاری زمین برای پروژه های سرمایه گذاری در قالب انواع روشها و قراردادهای مشارکت عمومی - خصوصی از جمله:
ساخت، بهره برداری، واگذاری، (B.O.T)
ساخت، بهره برداری، تملک، واگذاری (B.O.O.T)
ساخت، بهره برداری، تملک (B.O.O)
خرید، ساخت، بهره برداری (B.B.O)
ساخت، اجاره، واگذاری (B.L.T)

بخش دوم : قیمت گذاری

ماده 3: بهای زمین:

3 - 1 - بهای ارزیابی هر مترمربع زمین با در نظر گرفتن موقعیت اقتصادی و کاربری، هزینه آماده سازی از قبیل تامین زیرساخت ها، تسطیح، خاکبرداری، خیابان بندی، زه کشی که بر اساس صورت های مالی و تقویم روز این گونه هزینه ها و سایر عوامل موثر بر قیمت زمین، توسط کارشناسان کمیته ارزیابی زمین تعیین می‌گردد.

3 - 2 - کمیته ارزیابی زمین: متشکل از پنج نفر از افراد دارای صلاحیت، تخصص و اهلیت ارزیابی و قیمت گذاری در امور خرید و فروش زمین، ساختمان و تاسیسات است که سه نفر از آنان از بین کارکنان سازمان شامل معاون اقتصادی و سرمایه گذاری، معاون فنی و زیربنایی و یک نفر از کارکنان سازمان با انتخاب هیات مدیره و دو نفر کارشناس رسمی دادگستری (در رشته مرتبط) به عنوان امین سازمان که با پیشنهاد مدیرعامل و تصویب هیات مدیره انتخاب می‌شوند.
در اولین جلسه کمیته یک نفر از کارکنان سازمان (از بین اعضای کمیته) به عنوان دبیر کمیته تعیین و وظایف و مسئولیت های زیر را به عهده دارد:

الف - پیگیری و دریافت مدارک مورد نیاز برای تصمیم گیری کمیته از واحدهای ذیربط در مواردی که به کمیته ارجاع شده است.

ب - ارسال مدارک به اعضای جلسه

ج - ارسال دعوتنامه جلسه

ه- - تنظیم صورتجلسه تصمیمات کمیته و اخذ امضای اعضای حاضر بر اساس بند 3 - 3 دستورالعمل

و - ابلاغ تصمیمات به مبادی ذیربط

ز - نگهداری مدارک و مستندات به طور منظم و قابل دسترسی به صورت فیزیکی و الکترونیک

3 - 3 - شیوه ارزش گذاری: ارزش گذاری زمین، منافع آن با بررسی مدارک و مستندات موضوع قیمت گذاری از جمله قیمت تمام شده و ارزش روز املاک یا بناهای محدوده مورد نظر و با در نظر گرفتن جمیع عوامل موثر در قیمت صورت می‌گیرد. نرخ نهایی توسط اکثریت اعضای حاضر توسط اعضای حاضر در جلسه کمیته ارزیابی که نباید کمتر از چهار نفر باشند، به عنوان قیمت قطعی تعیین و صورتمجلس آن به امضای اعضای حاضر می‌رسد.

3 - 4 - بهای پایه سالانه انواع واگذاری زمین های موضوع آیین‌نامه نحوه از استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد با در نظر گرفتن جمیع جهات از جمله کاربری، موقعیت جغرافیایی، دسترسی به خدمات و تسهیلات، افزایش نرخ های ذیل و صرفه و صلاح منطقه محاسبه و به صورت سالانه تعیین و حداکثر در طول سال یکبار تجدید و اعلان عمومی می‌شود.

الف - افزایش ضریب آخرین فهرست بهای ساختمانی

ب - نرخ تورم سال قبل اعلام شده توسط بانک مرکزی

ج - میانگین افزایش قیمت های اراضی مشابه در منطقه

تبصره 2: تعیین بهای پایه سالانه نباید منجر به رکود در تقاضای اجاره زمین گردد، در صورت کاهش میزان تقاضای اجاره در مقایسه با واگذاری قطعی نسبت به شش ماه قبل، سازمان مجاز به تجدیدنظر با تعدیل و اصلاح نرخ های اجاره در زمان تعیین شده برای قراردادهای جدید اجاره می‌باشد مگر اینکه ظرفیت واگذاری قطعی مطابق بودجه سالانه تکمیل گردیده باشد.

3 - 5 - با توجه به ضرورت توسعه کاربری های آموزشی، فرهنگی، ورزشی، گردشگری و بهداشتی بهای اجاره یا حق بهره برداری زمین های مربوطه با توجه به شرایط منطقه و سیاست های حمایتی تعیین شده از سوی هیات مدیره سازمان، توسط کمیته ارزیابی تعیین می‌شود.

3 - 6 - با توجه به اینکه سازمانها صرفا در قالب بودجه سالانه تعیین شده مجاز به واگذاری زمین می‌باشند بنابراین برای حفظ ثبات بازار، قیمتهای پایه واگذاری سالانه بعد از شش ماه قابل تجدیدنظر می‌باشد.

3 - 7 - بهای واگذاری قطعی نباید از قیمت تمام شده بر اساس صورتهای مالی کمتر باشد و کاهش آن در طول سال و به صورت موردی ممنوع است.

3 - 8 - سازمان مجاز به واگذاری زمین به قیمتی فراتر (به جز روش فراخوان) از بهای ارزیابی تعیین شده توسط کمیته و یا اعطای تخفیف نمی‌باشد و صرفا بر اساس بهای ارزیابی تعیین شده و به ترتیب اولویت توسعه منطقه، درخواست و انجام تعهدات متقاضیان نسبت به واگذاری زمین اقدام می نماید.

تبصره 3: سازمان برای واگذاری زمین جهت طرح های سرمایه گذاری باید راسا و مباشرتاً اقدام نماید.
و واگذاری از طریق سایر اشخاص بواسطه ممنوع است.

تبصره 4: واگذاری به قیمت بالاتر از ارزش تعیین شده توسط کمیته بر اساس بند 2 - 4 به صورت فراخوان امکان پذیر است.

بخش سوم : روشهای واگذاری زمین

ماده 4: واگذاری زمین

4 - 1 - سازمان منطقه موظف است حداکثر تا آخر خردادماه هر سال فهرست زمین های قابل واگذاری، کاربری آنها و قیمت های پایه جدید را تعیین و در پایگاه اطلاع رسانی سازمان منتشر نماید. تا زمان اعلام قیمت های پایه جدید، قیمت پایه سال قبل ملاک عمل خواهد بود.

تبصره 5: در صورت تجدیدنظر در قیمت های پایه بر اساس بند 6 - 3 - دستورالعمل، سازمان باید قیمت های جدید را در پایگاه اطلاع رسانی منتشر نماید.

4 (اصلاحی 1402/05/14)- 2 - سازمان می‌تواند در اجرای مواد 5 و 24 قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری - صنعتی، ماده 11 آیین‌نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری - صنعتی و بند ه- ماده 17 اساسنامه سازمانهای مناطق آزاد تجاری - صنعتی، برای طرح ها یا پروژه های سرمایه گذاری در چارچوب مفاد این دستورالعمل با تصویب هیات مدیره و به قیمت مصوب کمیته ارزشیابی و قیمت گذاری زمین واگذار نماید.
در صورتی که در یک بازه زمانی (به تشخیص سازمان) برای یک زمین بیش از یک متقاضی واجد شرایط یکسان وجود داشته باشد، قیمت های پیشنهادی متقاضیان اخذ و زمین به متقاضی که بیشترین قیمت را برای خرید زمین ارائه داده است، بر اساس ضوابط این دستور العمل واگذار خواهد شد

تبصره 6: در مواردی که طرح های پیشنهادی برای اجرا در یک قطعه زمین دارای موضوعات متفاوت باشند طرح مورد نظر به تشخیص هیات مدیره سازمان انتخاب خواهد شد.

تبصره (الحاقی 1402/05/14)- در واگذاری اراضی مشرف به حریم اماکن نظامی، قبل از صدور مجوز تعیین یا تغییر کاربری و ساخت و ساز، سازمان مکلف است ضوابط مربوط به حرایم اماکن نظامی امنیتی را رعایت نماید

4 - 3 - دریافت مبالغ حق بهره برداری باید معین و قطعی باشد و هرگونه دریافت به صورت علی الحساب ممنوع است.

4 - 4 - به منظور تصمیم گیری هیات مدیره برای واگذاری زمین و انعقاد قرارداد، ارائه مدارک زیر ضروری است:

الف - درخواست زمین

ب - ارائه برنامه اجرایی شامل: کلیات طرح اجرایی، برنامه تامین مالی و برنامه زمانبندی اجرا

ج - ارایه توجیهات فنی لازم برای میزان زمین مورد نیاز بر اساس طرح پیشنهادی

د - مجوز سرمایه گذاری

ه- - ارائه اساسنامه، آگهی آخرین تغییرات، ترازنامه تا سه سال آخر (در صورت وجود) و گردش مالی حساب بانکی برای اشخاص حقوقی یا سهامداران حقوقی شرکت تازه تاسیس و مدارک شناسایی و احراز هویت اشخاص حقیقی

و - ارائه اسنادی که تمکن مالی متقاضی و بهره گیری از تواناییهای تخصصی برای اجرای پروژه را محرز نماید.

تبصره 7: شیوه‌نامه تشخیص تمکن مالی ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ این دستورالعمل توسط دبیرخانه شورای عالی ابلاغ می‌شود.

4 - 5 - واگذاری بهره برداری از منابع ملی به اشخاص حقیقی و حقوقی با رعایت کلیه قوانین موضوعه در این مورد صورت می پذیرد.

ماده 5: اراضی قابل واگذاری:

5 -1 - میزان سطح اشغال عرصه های قابل واگذاری،‌تراکم و نوع کاربری بر اساس طرح جامع هر منطقه تعیین می‌گردد.

تبصره 8: با توجه به تکلیف سازمان های مناطق در تبصره 5 ماده 8 آیین‌نامه نحوه استفاده از زمین برای ارائه طرح جامع ظرف شش ماه از ابلاغ اصلاحیه آیین‌نامه یاد شده، سازمان های مناطقی که طرح های جامع خود را به دبیرخانه شورای عالی ارائه نموده‌اند تا تصویب طرح جامع در شورای عالی مناطق آزاد مجازند بر اساس تبصره 6 ماده 8 آیین‌نامه یاد شده نسبت به صدور مجوز استفاده از زمین بر اساس کاربری های فعلی اقدام نمایند.

5 - 2 - مبنای واگذاری بر اساس تفکیک زمینها در محدوده طرح جامع و طرحهای تفصیلی و ضوابط ساخت و ساز مربوط به کاربری اراضی هر منطقه است.

5- 3 - انواع کاربری های زمین:
زمین های صنعتی
زمین های تجاری
زمین های مسکونی
زمین های تجاری مسکونی
زمین های اداری
زمینهای خدماتی
زمینهای اداری خدماتی
زمینهای گردشگری و تفریحی
زمینهای اقامتی
زمین های بهداشتی و درمانی
زمین های آموزشی، فرهنگی، ورزشی و خدمات اجتماعی (شامل محیط زیست، امور خیریه، بهزیستی، عام المنفعه)
زمین های با کاربری کشاورزی
کاربری های ویژه و چند وجهی (بر اساس طرح جامع)

5 - 4 - انواع قراردادهای واگذاری زمین:

الف - اختصاص عرصه به شرط اجرا و تکمیل طرح

ب - حق بهره برداری (حق الانتفاع)

ج - اجاره

د - اجاره به شرط تملیک

ه- - مشارکت

و - سایر انواع روشهای مشارکت در سرمایه گذاری

5 - 5- تعیین میزان زمین قابل واگذاری به متقاضیان باید در تناسب با طرح توجیهی فنی و اقتصادی مورد قبول سازمان صورت پذیرد.

5 - 6 - سازمان می‌تواند در شهرک های صنعتی که توسط سازمان احداث می‌شود ضوابط و مقررات زمین در شهرک های صنعتی داخل کشور یا مقررات این دستورالعمل را مورد عمل قرار دهد.

ماده 6 - انواع قرارداد

6 (اصلاحی 1402/05/14)- 1 - اختصاص عرصه به شرط اجرا و تکمیل:
این قرارداد مقدمه انتقال رسمی است و در آن انتقال قطعی پس از انجام کامل تعهدات متقاضی صورت می‌گیرد. این قرارداد با تعیین مبلغ قرارداد و نوع طرح اجرایی و مهلت اجرای آن به صورت مشروط تنظیم و مبادله می‌گردد. شرایط متصور برای قراردادهای فوق پس از انعقاد و تحویل زمین به متقاضی و نحوه اقدام در هر مورد به شرح جدول زیر بوده و موارد در متن قرارداد درج می‌شود:

در صورت تصمیم هیات مدیره برای تمدید دوره اجرای طرح و پروانه ساخت و اعطای مهلت براساس شرایط مندرج در بندهای ((ج)) و ((د)) و ((و)) جدول فوق، سازمان مخیر است با دریافت درصدی از بهای روز زمین که متناسب با عدم پیشرفت پروژه، مدت تمدید، شرایط منطقه و نوع کاربری، روش محاسبه، میزان و شرایط پرداخت آن توسط هیات مدیره سازمان منطقه تعیین می‌شود، نسبت به تمدید دوره اجرای طرح اقدام نماید.

6 - 1 - 1 - در قراردادهای موضوع این ماده، سرمایه گذار صرفاٌ با موافقت هیات مدیره و ابلاغ کتبی سازمان، مجاز به واگذاری رسمی و غیررسمی حقوق و تعهدات خود با رعایت ضوابط و مقررات به غیر بوده و در غیر این صورت سازمان باید ضمن فسخ قرارداد خسارات وارده را به میزان تا 20 درصد قیمت روز زمین که توسط کمیته ارزیابی می‌شود را دریافت نماید.

6 - 1 - 2 - سازمان می‌تواند پس از اتمام تعهدات طرف قرارداد و صدور پایان کار با رعایت ضوابط مصوب، طرف قرارداد را برای اخذ سند مالکیت به اداره ثبت اسناد و املاک معرفی نماید.

تبصره 10: سازمان می‌تواند برای اجرای پروژه های سرمایه گذاری مسکونی به شرکت های تعاونی تولید مسکن بر اساس مفاد این دستورالعمل زمین واگذار نماید.

6 -2 - حق بهره برداری (حق الانتفاع):

6 - 2 - 1 - قرارداد حق بهره برداری از زمین با کاربری و تعیین حق الانتفاع توسط کمیته ارزیابی زمین، تعیین مواعد پرداخت اقساط و افزایش مشخص و مورد توافق سالانه، برای مدت معین و قابل تمدید با توافق طرفین، فیمابین سازمان و سرمایه گذار منعقد می‌گردد.

6 - 2 - 2 - حق بهره برداری در هر سه تا پنج سال یکبار به تشخیص سازمان صرفاً متناسب با ارزش روز زمین تعدیل می‌گردد.

6 - 2 - 3 - متقاضیان قراردادهای حق بهره برداری در برابر متقاضیان قراردادهای واگذاری قطعی (با رعایت سقف های تعیین شده در بودجه سالانه) اولویت دارند.

6 - 2 - 4 - سازمان می‌تواند زمین های دارای کاربری های فرهنگی، گردشگری، تفریحی، ورزشی و بهداشتی را با قرارداد حق بهره برداری تا 99 ساله واگذار نماید. سازمان یا طرف قرارداد مجاز به تغییر کاربری این زمین ها در طول مدت قرارداد نمی‌باشد. هرگونه تغییر کاربری موجب فسح قرارداد توسط سازمان می‌گردد.

3 - 6 - قرارداد اجاره زمین:

6 - 3 - 1 - قرارداد اجاره زمین با کاربری معین و نرخ تعیین شده توسط کمیته ارزیابی زمین، زمان اقساط اجور و افزایش مشخص و مورد توافق سالانه، برای مدت معین و قابل تمدید با توافق طرفین فیمابین سازمان و سرمایه گذار منعقد می‌گردد.

6 - 3 - 2 - اجاره بهای زمین در هر پنج سال یکبار صرفاً متناسب با بهای روز زمین تعدیل می‌گردد.

6 - 3 - 3 - مستاجر حائز شرایط خرید در طول مدت اجاره می‌تواند تقاضای خرید مورد اجاره به انضمام مستحدثات را بنماید و در صورت تصویب سازمان آن را به بهای روز خریداری نماید.

6 - 3 - 4 - مستاجر در فراخوان واگذاری قطعی موضوع قرارداد خود در شرایط یکسان برای واگذاری دارای اولویت می‌باشد.

6 - 3 - 5 - متقاضیان اجاره زمین در برابر متقاضیان واگذاری قطعی (با رعایت سقف های تعیین شده در بودجه سالانه) اولویت دارند.

6 - 3 - 6 - برای اجرای طرح توسعه واحدهای صنعتی فعال در منطقه، در صورت نیاز طرح به زمین اضافه بر میزان واگذار شده، متقاضیان می‌توانند با تصویب هیات مدیره میزان نیاز را به صورت قرارداد اجاره زمین یا واگذاری قطعی حسب مورد تامین نمایند.

6 - 3 - 7 - در قراردادهای بلندمدت حق بهره برداری یا اجاره زمین های کشاورزی که بهره برداری از زمین مستلزم تامین زیرساخت ها از قبیل احداث سد، ایستگاه پمپاژ، خطوط انتقال آب، اجرای شبکه زه کشی و اجرای آبیاری تحت فشار توسط سرمایه گذار می‌باشد بنا به درخواست طرف قرارداد و تایید هیات مدیره سازمان، زمان شروع پرداخت اقساط می‌تواند حسب نوع کشت و زمان رسیدن به بازدهی اقتصادی حداکثر تا پنج سال از تاریخ انعقاد قرارداد تعیین شود. این مهلت در مورد سایر طرحهای کشاورزی که زیرساخت های آن توسط دولت یا سازمان منطقه تامین شده است حسب نوع کشت و زمان قراردادها مبلغ اجاره به یا حق الانتفاع در زمان انعقاد قرارداد مشخص و میزان آن پس از اتمام مهلت بازپرداخت تعیین شده با اعمال شاخص نرخ تورم بانک مرکزی تعیین خواهد شد.

4 - 6 - قرارداد اجاره به شرط تملیک:
این قرارداد برای یک دوره معین منعقد شده و تعیین مبلغ قرارداد باید بگونه ای صورت پذیرد که قیمت تعیین شده توسط کمیته ارزیابی زمین با احتساب نرخ تورم سالانه بر اساس شاخص مرکز آمار ایران در انتهای مدت قرارداد با بهای روز ملک برابری نماید. در صورت وجود تفاوت در ارزش تعیین شده با بهای روز زمان تملک، مبلغ قرارداد به مبلغ بهای روز زمین تعدیل می‌گردد.
میزان پیش دریافت تعیین شده در این قراردادها معادل 20 % ارزش قرارداد تعیین می‌گردد.

5 - 6 - قرارداد مشارکت:
زمین با کاربری و متعلقات و منصوبات و امتیازات مربوطه به بهای کارشناسی و عوارض متعلق به پروژه یا فعالیت بر اساس دستورالعمل اخذ عوارض مصوب شورای عالی مناطق آزاد به عنوان آورده سازمان در مشارکت تعیین می‌گردد و برآورد هزینه های ساخت و ساز طبق برآورد قیمت روز واگذاری زمین و انعقاد قرارداد بر مبنای شاخص های سال انعقاد قرارداد مشارکت به عنوان آورده سرمایه گذار محسوب گردیده و مبنای درصد سرمایه گذاری طرفین خواهد بود. رعایت سقف مجاز مشارکت سازمان در سرمایه گذاری بر اساس مقررات جاری الزامی است.
طرفین می‌توانند سهم مشارکت خود را به صورت درصدی از پروژه پس از اتمام کار تعیین نموده یا در زمان انعقاد قرارداد به صورت سهم قطعی و مشخص از نقشه های پروژه که به تایید سازمان می‌رسد تعیین نمایند. در این صورت چنانچه با تایید سازمان تغییری در نقشه اولیه مورد توافق و یا حجم پروژه صورت پذیرد، سهم طرفین از تغییرات آتی که به تایید سامان رسیده است علاوه بر تسهیم اولیه محاسبه می‌گردد. سازمان می‌تواند سهم قطعی خود را که در زمان انعقاد قرارداد مشخص می‌شود با رعایت ضوابط بودجه در هر زمان به اشخاص ثالث واگذار نماید.
سهم آتی سازمان ناشی از هرگونه تغییر در نقشه اولیه و حجم پروژه پس از قطعی شدن سهم طرفین با رعایت ضوابط بودجه سالیانه قابل واگذاری خواهد بود.

تبصره 11: قراردادهای مشارکت سازمان در اجرای این بند از نوع مشارکت مدنی بوده و سازمان مجاز به تشکیل شرکت یا سهامداری در شرکتها نمی‌باشد.

6 - 6 - سایر روشهای مشارکت در سرمایه گذاری (متکی به واگذاری زمین):
دستورالعمل سایر روشهای مشارکت طرف مدت سه ماه از ابلاغ این دستورالعمل توسط دبیرخانه شورای عالی ابلاغ خواهد شد.

7 (الحاقی 1402/05/14)- 6 - در راستای احراز تمکن مالی و سایر شرایط مندرج در این دستورالعمل، طرف مشارکت در پروژه های مشارکتی به تشخیص هیات مدیره از طریق فراخوان عمومی تعیین خواهد شد. شیوه‌نامه مربوطه توسط هیات مدیره هر سازمان مصوب و اجرایی می‌شود.

ماده 7: در صورت نیاز به ثبت قرارداد در دفتر اسناد رسمی، تضامین لازم برای انجام تعهدات طرف قرارداد با روشهای ضمانت نامه بانکی، بیمه، وثیقه ملکی جایگزین یا امثال آن به تشخیص سازمان از طرف قرارداد اخذ و موضوع در دفتر اسناد رسمی ثبت می‌شود.

ماده 8: در صورتی که سرمایه گذار بخواهد در اجرای ماده 14 آیین‌نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری - صنعتی از بانک ها یا موسسات مالی و اعتباری، تسهیلات دریافت نماید باید در قرارداد سه جانبه ذکر شود که سازمان منطقه موظف است در صورت تخلف متقاضی در اجرای قرارداد تسهیلات اعطایی بانک ها، بنا به درخواست بانک یا موسسه اعتباری با تامین کننده مالی ذینفع، آنها را به عنوان جانشین طرف قرارداد واگذاری زمین شناخته و بپذیرد و کلیه حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد تخصیص زمین را به بانک یا موسسه اعتباری یا تامین کننده مالی ذینفع منتقل نماید تا در حفظ منابع بانک مورد استفاده قرار گیرد.

ماده 9: پیش دریافت و تقسیط:
سامان مجاز است در صورت درخواست متقاضی برای پرداخت اقساطی پس از تصویب هیات مدیره، ضمن اعمال حساب در دفاتر خود وجوه مورد مطالبه در قبال واگذاری زمین را به صورت اقساطی و حداکثر به مدت پنج سال (شصت ماه) وصول نماید. سازمان می‌تواند بر اساس شیوه‌نامه ای که به تصویب هیات مدیره می‌رسد، به ماخذ نرخ تسهیلات بانکی مطابق جدول محاسبه ابلاغی بانک مرکزی جمهوری اسلامی، متناسب با مدت اقساط به مبلغ نقدی مورد مطالبه اضافه نماید. پیش دریافت به میزان ده تا بیست درصد مبلغ قرارداد به تشخیص هیات مدیره بر اساس جدول ارزش ریالی سقف سرمایه گذاریها که به تصویب هیات مدیره سازمان می‌رسد ضروری است و واگذاری قطعی پس از دریافت آخرین قسط، انجام تعهدات متقاضی و تسویه حساب صورت خواهد گرفت. پس از دریافت آخرین قسط، انجام تعهدات متقاضی و تسویه حساب صورت خواهد گرفت. در قراردادها باید ذکر شود که در صورت تاخیر در پرداخت اقساط، سازمان می‌تواند بر اساس شیوه‌نامه مصوب هیات مدیره سازمان نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید. در صورت فسخ قرارداد هزینه های مفید انجام شده از سوی طرف قرارداد اولیه، به قیمت روز کارشناس رسمی از طریق فراخوان یا فروش به سرمایه گذار جایگزین به وی پرداخت می‌گردد.

تبصره 12: اعمال حکم ماده 9 دستورالعمل در مورد قراردادهایی که زمان انعقاد آنها قبل از تاریخ ابلاغ اصلاحات مقرر در این ماده است منوط به موافقت طرفین قرارداد و انجام اصلاحات مورد نظر در مفاد مربوط در قرارداد فیمابین است.

تبصره 13: سازمان می‌تواند با تصویب هیات مدیره مجوز پیش فروش در پروژه های سرمایه گذاری تجاری یا مسکونی را بر اساس قوانین و مقررات موضوعه صادر نماید.

تبصره 14: سازمان می‌تواند به منظور وصول مطالبات خود یا در صورت درخواست سرمایه گذار پروژه تجاری یا مسکونی برای تادیه مبلغ فروش زمین و هرگونه عوارض متعلق به پروژه از محل پیش فروش واحدهای در حال احداث، با رعایت شرایط زیر نسبت به پیش خرید واحدها اقدام نماید.

الف - صدور مجوز پیش فروش توسط سازمان

ب - تصویب موضوع توسط هیات مدیره سازمان

ج - وصول مبلغ پیش دریافت زمین بر اساس ماده 9 دستورالعمل

د - پروژه دارای پروانه ساخت برابر ضوابط سازمان بوده و حداقل 40 درصد پیشرفت فیزیکی بر اساس اسناد مثبته مورد تایید معاونت فنی و زیربنایی سازمان باشد.

ه- - انعقاد قرارداد جداگانه برای موضوع پیش خرید با شرایط و تعهدات قراردادی مشخص و بر اساس بند ب ماده 44 آیین‌نامه مالی معاملاتی سازمانها

و - تعیین مشخصات فنی، معماری، تاسیساتی، مصالح به کار رفته و نقشه های کامل اجرایی پروژه و جانمایی دقیق واحدها در نقشه پروژه و تایید آنها توسط معاونت فنی و زیربنایی سازمان

ز - رعایت مبنای زمانی یکسان برای محاسبه مطالبات سازمان و برآورد قیمت پیش فروش پروژه به تشخیص هیات مدیره و با رعایت صرفه و صلاح سازمان

ح - انجام پیش خرید تا سقف مطالبات سازمان

ط - قیمت گذاری مربوط به واحدهای مورد نظر برای پیش فروش توسط هیات سه نفره کارشناسان دادگستری بر اساس فهرست بها

ی - ذکر این نکته در قرارداد که سازمان در هر زمان می‌تواند نسبت به واگذاری واحدهای خریداری شده به اشخاص ثالث برابر ضوابط مقرر در بودجه مصوب اقدام نماید.

ماده 10: ساخت و ساز غیرمجاز:
در صورتی که در اثر ساخت و ساز غیرمجاز، قسمتی از مشاعات از بین رفته و یا تخریب گردد، یا ساخت و ساز مغایر با کاربری تعیین شده و یا با تراکم غیرمجاز صورت گرفته باشد با متخلفین برابر مقررات مربوطه رفتار خواهد شد. در صورتی که تخلف از کاربری تعیین شده، تراکم مجاز و یا پروانه صادر شده در زمین های واگذاری سازمان و از سوی طرف قرارداد به عمل آمده باشد، موضوع در کمیته ای که به این منظور توسط هیات مدیره و با حضور واحدهای تخصصی ذیربط سازمان تشکیل می‌شود مطرح و در صورت عدم مغایرت با ضوابط کلی شهرسازی بر اساس جدول تادیه خسارتی که به تایید هئیت مدیره سازمان می‌رسد و حداقل ارزش آن برای هر مترمربع از پنجاه درصد ارزش هر مترمربع زمین مندرج در قرارداد کمتر نخواهد بود و به تناسب متراژ تخلف صورت گرفته به مبلغ قرارداد اضافه و پروانه اصلاحی صادر می‌شود. در صورت مغایرت با ضوابط کلی شهرسازی به تایید کمیته مذکور در این ماده با متخلف برابر مقررات مربوطه رفتار خواهد شد. این موضوع باید در قراردادهای منعقده سازمان به عنوان یکی از شروط ذکر شود.

ماده 11 - سازمان منطقه مکلف است نسبت به اطلاع رسانی موارد زیر در پایگاه اینترنتی سازمان و بروز رسانی مستمر آن اقدام نماید:

الف - پهنه بندی و کاربری زمین های منطقه با نقشه مربوطه و وضعیت هر یک از قطعات (واگذار شده، اجاره، بهره براری‌، آماده واگذاری)

ب - بهای ارزیابی تعیین شده توسط کمیته ارزیابی زمین برای هر یک از اراضی با توجه به مشخصات آن در دوره زمانی مشخص

ج - شرایط واگذاری اراضی و املاک

د - تصویر تمام صفحات قراردادهای منعقده برای انواع واگذاری ها (شامل نام طرف واگذاری، قیمت و نحوه پرداخت، شرایط. ..)

ماده 12 (اصلاحی 1402/05/14)-مفاد این دستورالعمل از زمان تصویب و ابلاغ برای کلیه قراردادهایی که از این پس منعقد می گردند لازم الاتباع می‌باشد.

ماده 13(الحاقی 1402/05/14)- براساس ماده 8 قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری - صنعتی، سازمان اختیار دارد به اختلافات و دعاوی ناشی از قراردادهای منعقد شده حسب توافق ها و تعهدهای قراردادی دو طرف، رسیدگی و حل و فصل نماید.

ماده 14 (الحاقی 1402/05/14)- این دستورالعمل مشتمل بر 14 ماده و 14 تبصره می‌باشد و اصلاحات مندرج در متن در تاریخ 1401/12/27 به تصویب دبیر شورای عالی رسیده است.

دبیر شورا

دریافت فایل پی‌دی‌اف