ترهین سرقفلی

تاریخ دادنامه قطعی: 1394/04/23
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: مالک می‌تواند به همراه زمین و ساختمان، سرقفلی مغازه خود را هم به رهن بگذارد.

آقای ب. ق. دادخواستی به طرفیت 1 - آقای م. ق.ر. 2 - بانک... به خواسته 1 - صدور حکم بر اعلام بطلان عقد رهن در خصوص سرقفلی مغازه پلاک ثبتی قطعه... تفکیکی از قطعه دوم افرازی از... اصلی بخش یک ارومیه موضوع قرارداد رهنی شماره...- 1389/03/09 دفترخانه اسناد رسمی شماره... ارومیه 2 - الزام خوانده به تنظیم سند رسمی سرقفلی 6 دانگ یک باب مغازه پلاک ثبتی فوق الاشاره تقدیم محاکم عمومی ارومیه نموده است که پرونده به شعبه پنجم دادگاه عمومی ارجاع شده است. خواهان خلاصتا‌ در دادخواست اینگونه توضیح داده است که 6 دانگ سرقفلی مغازه پلاک ثبتی صدرالذکر را طبق قرار داد 1389/12/11 از خوانده خریداری و ثمن آن را پرداخت و تنها قسمتی از ثمن باقی مانده است که در هنگام تنظیم سند پرداخت خواهد شد، که متاسفانه سرقفلی مغازه مذکور به انضمام سایر املاک خوانده ردیف یک طبق قرارداد رهنی فوق الاشاره به رهن بانک... درآمده است. از آنجا که سرقفلی عین نیست و به صورت منفعت می‌باشد و یکی از شرایط صحت عقد رهن اینست که مورد رهن باید عین باشد و رهن منفعت با توجه به ماده 774 قانون مدنی باطل است و قابلیت به رهن گذاشتن سرقفلی وجود ندارد و از آنجا که از توابع عقد بیع صحیح انتقال سند توسط فروشنده به نام خریدار می‌باشد لذا تقاضای الزام خوانده ردیف اول را به انتقال رسمی سرقفلی 6 دانگ یک باب مغازه در پلاک ثبتی موصوف را درخواست کرده است. از سوی خواهان آقای ح. ط.ز. از سوی خوانده آقای ک. د. و از سوی بانک... آقای پ. ا. با تقدیم وکالتنامه به عنوان وکلای آنها اعلام وکالت کرده‌اند. وکیل بانک...لایحه‌ای نیز به ضمیمه وکالتنامه تقدیم نموده که پس از ثبت پیوست پرونده شده ملخص لایحه مذکور به قرار زیر است. 1 - با توجه به عادی بودن اسناد ابرازی خواهان، قولنامه‌های موجود تاثیری در حق بانک نداشته و به عبارت دیگر بانک طرف قرارداد خواهان نبوده تا کنون طرف دعوی وی قرار گیرد. 2 - برابر سند رهنی موضوع دعوی راهن حق هیچگونه نقل و انتقال نسبت به عین و منافع مورد رهن از جمله سرقفلی را ندارد و عین و منافع مورد رهن بلامعارض در مالکیت و تصرف خودش است ولی آقای ق.ر. علیرغم سلب این حق از خود، اقدام به فروش منافع و سرقفلی ملک (مغازه) موضوع دعوی کرده است. 3 - با ملاحظه تاریخ قرارداد منعقده خواهان با آقای ق.ر. معلوم است که معامله بعد از ترهین ملک به بانک صورت گرفته و با توجه به رای وحدت رویه شماره 620 - 1376/08/20 اقدام راهن در فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست و راهن نمی‌تواند تصرفاتی که منافی حقوق مرتهن باشد بنماید و لذا قولنامه صدرالاشعار غیرنافذ و محکوم به بطلان است 4 - سرقفلی به تنهایی مورد ترهین قرار نگرفته و تابع مورد عین مرهونه می‌باشد لذا برابر ماده 46 و 48 قانون ثبت قابل پذیرش در محکمه نمی‌باشد. و نهایتا رد دعوی را درخواست نموده است. در جلسه 1393/06/31 نیز که با حضور وکلای طرفین و نماینده حقوقی بانک... تشکیل شده است. وکیل خواهان اظهار داشته با توجه به اینکه سرقفلی به صورت مجزی در قرارداد سند رهنی --- /09 قید شده و سرقفلی منفعت است لذا ترهین آن باطل است. وی در ادامه اظهار داشته در مورد سلب حق انتقال موضوع بند 7 قرارداد رهنی، ضمانت اجرای آن ایجاد حق فسخ برای مشروط له است و ادعای عدم نفوذ آن قابل قبول نیست. همچنین در خصوص رای وحدت رویه 76/620 اضافه کرده که رای ناظر به عین است در حالی که خود رای هم سرقفلی را منفعت معرفی می کند. و در خصوص الزام خوانده اول به تنظیم سند رسمی نیز اظهار نموده که مبنای آن صلح بوده نه عقد بیع که تصحیح می‌شود. وکیل خوانده ردیف اول نیز دفاعا اظهار داشته که در خصوص نحوه انتقال سرقفلی طبق قرارداد 1389/12/11 معامله بین خواهان و موکل صورت گرفته ولی شرط شده بود که اگر چک‌ها پاس نشود معامله خود بخود منفسخ است که به لحاظ عهد‌شکنی خواهان موکل دادخواستی به هم به خواسته تایید انفساخ تقدیم کرده که حکم به تایید انفساخ هم صادر شده است و در مرحله تجدیدنظر در شعبه --- نقض شده است و ضمنا ادعای وکیل خواهان را در مورد اینکه سرقفلی نفع است رد کرده و در این زمینه با اشاره به رای 620 هیات عمومی دیوان عالی کشور صدور حکم به رد دعوی خواهان را تقاضا کرده است، ضمنا بانک هم تنفیذ نکرده و مطابق ماده 250 عقد باطل شده است و دعوی الزام به تنظیم سند رسمی هم مردود است. وکیل خوانده دوم نیز مدافعات خود را به شرح لایحه تقدیمی اعلام و افزوده است که در قبال سند رسمی رهنی، قرارداد عادی 1389/12/11 قابل استناد نیست. به علاوه سرقفلی منفک از عین مرهونه نیست و عین مرهونه در رهن بانک است و رد دعوی را درخواست کرده است و سپس دادگاه مبادرت به صدور رای نموده و دادنامه شماره --- - 1394/07/01 را صادر نموده که خلاصه آن به قرار زیر است... دادگاه توجها به مراتب و در نظر گرفتن قرارداد رهنی... - 1389/03/09 دفترخانه شماره... ارومیه و قرارداد عادی مورخ 1389/12/11 و مذاکرات طرفین بر این عقیده است که اولا ایراد مطروحه نسبت به سمت خواهان در دعوی اعلام بطلان عقد رهن راجع به سرقفلی مغازه مورد دعوی مردود است زیرا خواهان به موجب قرارداد عادی استنادی 6 دانگ سرقفلی مغازه تحت پلاک مرقوم را خریداری کرده است و به موجب دادخواست حاضر، متقاضی الزام خوانده ردیف اول به تنظیم سند رسمی سرقفلی مغازه مذکور است و لذا ذینفع بودن در دعوی اعلام بطلان عقد رهن محرز است و به تبع آن دارای سمت می‌باشد. ثانیا مالکیت خواهان نسبت به سرقفلی مغازه حسب قرارداد 1389/12/11 ثابت است و دعوی تایید انفساخ که از سوی خوانده اول طرح شده هم رد شده است که التزام خوانده ردیف یک به تعهدات ناشی از قرارداد مذکور به موجب دعوی مطروحه نیز ثابت است و در نتیجه قرارداد 1389/12/11 از آثار قراردادها در چهارچوب مواد 10 و 219 قانون مدنی برخوردار است و مقررات مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت نیز نمی‌تواند مانعی بر تشکیل قرارداد باشد یا موجب بطلان آن گردد. ثانیا‌ رای وحدت رویه 630 - 1376/08/20 هیات عمومی دیوان عالی کشور ناظر به موردی است که « عین مرهونه » بعد از قبض توسط مرتهن در تصرف راهن قرار گیرد و متعاقبا‌ راهن مبادرت به انتقال سرقفلی مغازه مرهونه نماید. و لذا از شمول رای وحدت رویه خارج است. رابعا‌ سرقفلی یک مال معنوی است و مستفاد از ماده 774 قانون مدنی که صرفا (عین) اعم از معین یا کلی در معین را قابل ترهین می داند (زیرا قابلیت قبض دارد) سرقفلی قابل ترهین نیست و دادگاه حکم به بطلان عقد رهن موضوع سند رسمی رهنی...- 89/3/9 دفترخانه 9 ارومیه صادر و به علاوه خوانده ردیف اول را ملزم به تنظیم سند رسمی سرقفلی می‌نماید. آقای م. ق.ر. نسبت به دادنامه مرقوم به شماره 5000620 - 1393/07/01 فرجام خواهی نموده است. همچنین بانک س. نسبت به دادنامه موصوف درخواست تجدیدنظر تقدیم کرده است. که شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان شرقی به موجب دادنامه شماره --- - 1394/01/20 با رد تجدیدنظر خواهی دادنامه بدوی را تایید نموده است و در خصوص فرجام‌خواهی آقای م. ق. پرونده به دیوان عالی کشور ارسال شده که به این شعبه ارجاع شده و توسط دفتر ثبت و تکمیل شده و اینک تحت نظر قرار دارد. خلاصه واحد مندرجات لایحه اعتراضیه وکیل فرجام‌خواه اینست که... اولا بانک... (محکوم علیه دیگر پرونده) دادخواستی به خواسته دعوی تقابل و مرتبط با دعوی اولیه تقدیم دادگاه نموده و مرتبط بودن پرونده‌ها هم به دادگاه اعلام شده که متاسفانه توجهی به این امر نشده و علی رغم ارتباط آنها دادگاه در خصوص پرونده حاضر به تنهایی اتخاذ تصمیم و صدور حکم نموده است و در ماهیت دعوی نیز ضمن اشاره به طرح دعوی توسط بانک... ننموده بیان داشته که دادگاه 1 - در رای خود با استناد به قرارداد مورخه 1389/12/11 مالکیت خواهان را نسبت به 6 دانگ سرقفلی ثابت دانسته در حالی که حسب دادنامه --- شعبه سوم دادگاه عمومی ارومیه قرارداد منفسخ اعلام شده ولی خواهان با تمسک به قرارداد مجعول 1391/09/22 و ارائه آن به شعبه --- دادگاه تجدیدنظر که حق جلسه اول را از اینجانب سلب و قواعد آمره در این خصوص را زایل کرد، دادنامه اخیر را نقض کرده است شایان ذکر است که دعوی بطلان قرارداد مجعول 1391/09/22 فی الحال درشعبه --- دیوان عالی کشور مطرح رسیدگی است 2 - در رای صادره دادگاه سرقفلی را منصرف از رای وحدت رویه 620 هیات عمومی دیوان عالی کشور دانسته و علی رغم اینکه در ماده 16 سند رسمی رهنی به شماره... دفتر... ارومیه تصریح شده که عین مرهونه تحویل بانک گردیده و قبض و اقباض صورت گرفته و مجددا به صورت امانت به تصرف راهن داده شده را نادیده گرفته که معلوم نیست چنین استنباطی بر چه مبنایی صورت گرفته است. 3 - تلقی سرقفلی به عنوان حق معنوی نیز خلاف نظریه اکثریت دکترین حقوقی که سرقفلی را یک حق مادی می دانند و نه حق معنوی، زیرا اگر حق معنوی باشد چگونه قابل بازداشت است و در رای وحدت رویه شماره 620 هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز فروش سرقفلی ملک دراختیار مرتهن جزو تصرفاتی است که منافات با حقوق مرتهن دارد، صحیح نمی‌باشد و لذا نقض دادنامه فرجامخواسته را درخواست نموده است. محتویات پرونده حکایت دیگری ندارد. به تاریخ فوق شعبه پنجم دیوان عالی کشور به تصدی امضاءکنندگان زیر تشکیل است. پرونده کلاسه فوق تحت نظر است. پس از بررسی محتویات پرونده و قرائت گزارش عضو ممیز و انجام مشاوره به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می‌نماید:

فرجام‌خواهی نسبت به دادنامه فرجام‌خواسته وارد و صائب است. رای فرجام‌خواسته در دو قسمت اعلام بطلان عقد رهن در خصوص سرقفلی یک باب مغازه پلاک ثبتی مذکور در دادخواست موضوع قرارداد رسمی رهن به شماره... - 1389/03/09 دفتر اسناد رسمی شماره... ارومیه و نیز الزام خوانده ردیف اول به انتقال رسمی سرقفلی 6 دانگ یک باب مغازه جزء پلاک موصوف با استناد به قرارداد عادی معامله راجع به سرقفلی مغازه مذکور مورخ 1389/12/11 از حیث نحوه استنباط و استدلال دادگاه واجد اشکال قانونی است به کیفیتی که موجب خدشه به رای صادره گردیده و نهایتا قابل ابرام نمی‌باشد. زیرا به نحوی که اسناد و مدارک ابرازی بیان می‌نماید عقد رهنی که فرجام‌خوانده تقاضای بطلان آن را نموده است در تاریخ 1389/03/09 حسب سند رسمی...در دفتر اسناد رسمی شماره... ارومیه تنظیم گردیده و حال آنکه مستند دعوی فرجام‌خواه سند عادی مورخ 1389/12/11 می‌باشد. یعنی سند رسمی عادی موخر بر سند رسمی و با اختلاف حدود 9 ماه، با بررسی مندرجات سند رهنی مورد رهن حسب ماده 14 سند رسمی مذکور شش دانگ یک قطعه زمین ساخته شده با ساختمان احداثی در آن است به انضمام سرقفلی یک باب مغازه به همراه حق کسب و پیشه یک باب از 5 باب مغازه احداثی که 4 باب آنها در اجاره شخص ثالث می‌باشد، در رهن بانک... قرار گرفته به موجب ماده 16 همین سند رهنی مورد رهن تحویل بانک (مرتهن) شده النهایه آن را به صورت امانت به تصرف مشتری داده است. بنابراین استدلال دادگاه که مالکیت خواهان را نسبت به سرقفلی مغازه ثابت دانسته و ضمن آن به اعلام منصرف بودن موضوع رای وحدت رویه شماره 620 - 1376/08/20 هیات عمومی دیوان عالی از موضوع حاضر با توجه به صراحت رای وحدت رویه نادرست و مخدوش است. همچنین ترتیب اثر دادن به قرار داد عادی معامله راجع به سرقفلی یک باب مغازه را که قبلا‌ حسب سند رسمی رهنی در اختیار بانک قرار گرفته و به صراحت بند 16 همین سند رسمی به قبض مرتهن هم داده شده و النهایه مجددا‌ از سوی مرتهن به تصرف راهن داده شده و همچنین با توجه به مندرجات سند در خصوص مورد رهن که علاوه بر زمین و ساختمان شامل سرقفلی یک باب مغازه موضوع دعوی نیز می‌باشد و استدلال غیرمالی بودن حق سرقفلی و معنوی بودن این حق استدلالی ناصحیح و ناصواب است و لذا در قسمت اول رای صادره مبنی بر بطلان عقد رهن مذکور، رای فرجام‌خواسته را واجد اشکال قانونی دانسته و افزون بر آن در قسمت دوم دادنامه فرجام‌خواسته در خصوص الزام خوانده اول به تنظیم سند رسمی نسبت به حق سرقفلی یک باب مغازه موصوف که مبنا و منشا آن اعلام بطلان عقد رهن می‌باشد نیز قطع نظر از اینکه اصولا‌ سرقفلی حقی است وابسته به عقدی به نام اجاره و مجرد چنین حقی بودن وجود یک رابطه استیجاری اصولا‌، محل تامل است که در مانحن فیه پرونده دلالتی بر این امر ندارد، اصولا توجها به آنچه در خصوص بطلان عقد رهن گذشت نیز رای فرجام‌خواسته را واجد اشکال قانونی دانسته و به تجویز بند 2 ماده 371 قانون آیین دادرسی با نقض دادنامه معنونه در هر دو قسمت در اجرای بند ج ماده 401 قانون مارالذکر به شعبه دیگر دادگاه عمومی ارومیه ارجاع می‌گردد.

شعبه --- دیوان عالی کشور- رئیس و مستشار

علی معینی - جلیلی تقویان