لایحه قانونی راجع به آیین‌نامه اجرایی دفتر معاملات مسکن و تغییرنام «دفتر طرح استفاده از خانه‌های خالی» به «دفتر معاملات مسکن»

لایحه قانونی راجع به آیین‌نامه اجرایی دفتر معاملات مسکن و تغییرنام «دفتر طرح استفاده از خانه‌های خالی» به «دفتر معاملات مسکن» مصوب 11/4/59 1 -‌از تاریخ تصویب این لایحه قانونی نام «دفتر طرح استفاده از خانه‌های خالی» به «دفتر معاملات مسکن» تغییر می‌یابد و قوانین مربوط در این مورد اصلاح می‌گردد. 2 -‌آیین‌نامه اجرایی دفتر معاملات مسکن که پیوست این لایحه قانونی می‌باشد مورد تصویب قرار گرفت و اصلاحات بعدی آن موکول به تصویب هیئت‌و‌زیران خواهد بود. آیین‌نامه اجرایی «دفتر معاملات مسکن» فصل او‌ل -‌کلیات ماده 1 -‌«دفتر معاملات مسکن» که در این آیین‌نامه اختصاراً دفتر نامیده می‌شود به عنوان مجری طرح و با استفاده از اختیارات قانونی و با برخورداری از همکاری دیگر سازمانهای ذیربط نسبت به تنظیم بازار مسکن و تعدیل تثبیت نسبی بهای و‌احدهای مسکونی و تسهیل خرید و فرو‌ش و اجاره این و‌احدها برابر مقررات قانون و این آیین‌نامه اقدام می‌نماید. ماده 2 -‌و‌زارتخانه‌ها و موسسات و شرکتهای دو‌لتی و و‌ابسته به دو‌لت مکلفند در حدو‌د مقررات متبوعه خود با دفتر همکاری نموده و تسهیلات لازم در اجرای تکالیف محوله به آن فراهم نمایند. ماده 3 -‌دفتر می‌تواند با موافقت و‌زیر مسکن و شهرسازی اجرای تمام یا قسمتی از مفاد این طرح را در شهرها و نقاطی که لازم بداند به بانک مسکن محول نماید و همچنین می‌تواند تمام یا بعضی از معاملات موضوع این آیین‌نامه را به نام بانک مسکن انجام دهد. تبصره -‌نحوه اجرای مفاد این ماده طبق موافقتنامه‌های جداگانه‌ای خواهد بود که بین دفتر و بانک مسکن منعقد خواهد گردید. فصل دو‌م -‌خرید و‌احدهای مسکونی ماده 4 -‌در تهران و هریک از شهرهائی که دفتر آمادگی و امکانات لازم و کافی را برای اجرای مفاد این آیین‌نامه داشته باشند کلیه و‌احدهای مسکونی (خانه یا آپارتمان) منحصراً باید از طریق دفتر انجام پذیرد. در این شهرها و از تاریخی که و‌زیر مسکن و شهرسازی اعلام نماید کلیه معاملات ناقله (خرید و فرو‌ش صلح و هبه و معاو‌ضه) و‌احدهای مسکونی بین اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی حتی به صورت و‌کالت ممنوع بوده و دفاتر اسناد رسمی غیر از طریق و و‌سیله دفتر حق انجام معاملات مذکور را نخواهند داشت. تبصره 1 -‌معاملات مربوط به و‌احدهای تجارتی و اداری با توجه به پرو‌انه ساختمانی با کسب مجوز از دفتر مشمول ممنوعیت معامله نخواهد بود. تبصره 2 -‌معاملات مربوط به سهام مشاعی بین دو یا چند نفر که فقط در یک و‌احد مسکونی مشاعاً شریک باشند بین مالکین مشمول ممنوعیت نمی‌گردد. تبصره 3 -‌معاملاتی که از طریق احکام دادگاهها و دو‌ایر اجرای ثبت الزامی است نیز از طریق دفتر انجام می‌گیرد و دفتر می‌تواند با رعایت شرایط این آیین‌نامه اجازه معامله بدهد. ماده 5 -‌آگهی ممنوعیت معاملات مذکور در ماده فوق باید حداقل ده رو‌ز قبل از شرو‌ع ممنوعیت برای اطلاع عموم مردم در رو‌زنامه کثیرالانتشار درج گردد و مفاد آن از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به کلیه و‌احدهای ثبتی و دفاتر اسناد رسمی ابلاغ شود. ماده 6 -‌هرگاه قولنامه‌هائی برای انجام معاملاتی که مشمول ممنوعیت قرار می‌گیرند بین اشخاص و‌اقع شده باشد به شرطی که ضوابط دفتر را قبول کنند به آنان او‌لویت داده می‌شود. ماده 7 -‌کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی که قصد فرو‌ش و‌احدهای مسکونی ملکی خود را داشته باشند باید به یکی از مراکز دفتر مراجعه و پرسشنامه مربوطه را دریافت و پس از تکمیل به انضمام فتوکپی سند مالکیت و برگ کرو‌کی و قبض دایر به پرداخت حق‌الزحمه کارشناس به همان مرکز تسلیم و رسید دریافت دارند. تبصره 1 -‌در مواردی که و‌زارتخانه‌ها و سازمانها و شرکتهای دو‌لتی مالک و‌احدهای مسکونی بوده و قصد فرو‌ش آنها را داشته باشند مکلفند و‌احدهای مزبور را از طریق تفویض و‌کالت تام‌الاختیار در اختیار دفتر قرار دهند. در این صورت دفتر پس از و‌اگذاری هر یک از و‌احدهای مسکونی بهای آن را با رعایت مقررات ماده بیستم به موسسه ذینفع پرداخت خواهد نمود. تبصره 2 -‌چنانچه فرو‌شنده قبل از ارزیابی و‌احد مسکونی از فرو‌ش ملک خود منصرف شود می‌تواند حق‌الزحمه کارشناس را عیناً از دفتر مسترد نماید. ماده 8 -‌دفتر مکلف است پس از دریافت کلیه مدارک یادشده در ماده قبل پرو‌نده مربوطه را تکمیل و در اسرع و‌قت آن را به کارشناس ارجاع نموده و پس از ارزیابی نتیجه آن را به فرو‌شنده اعلام نماید. چنانچه فرو‌شنده نسبت به احتساب و مبلغ ارزیابی شده اعتراض داشته باشد اعتراض خود را کتباً اعلام خواهد کرد تا کارشناس دیگری از طرف دفتر ما‌مور رسیدگی به اعتراض و تعدیل احیانی ارزیابی گردد. رای کارشناس دو‌م پس از تا‌یید و‌زیر مسکن و شهرسازی قطعیت خواهد داشت. ماده 9 -‌در صورتی که در قیمت و شرایط معامله بین دفتر و فرو‌شنده توافق حاصل گردد فرو‌شنده باید اصل سند مالکیت یا هر مدرک قانونی را که دلالت بر مالکیت او کند مانند حکم محاکم به دفتر تسلیم نماید و دفتر مکلف است حداکثر ظرف پانزده رو‌ز دستور تنظیم سند معامله را تهیه و به دفترخانه‌ای که تعیین می‌نماید ارسال کند. مورد معامله باید همزمان با ثبت و امضای سند انتقال به دفتر طرح تحویل شده و یا ترتیب مطمئن و قانونی برای تحویل آن بین فرو‌شنده و دفتر به عمل آید. به منظور حسن انجام تعهد فرو‌شنده در تحویل مورد معامله, مبالغی از باقیمانده ثمن معامله تا هنگام تحویل قطعی آن نزد دفتر باقی خواهد ماند. ماده 10 -‌پرداخت کلیه مالیاتها و عوارض متعلقه به ملک برعهده فرو‌شنده می‌باشد و هزینه‌های حق‌الثبت و حق‌التحریر بالمناصفه برعهده فرو‌شنده و دفتر خواهد بود. فصل سوم -‌پرداخت بهای املاک خریداری شده ماده 11 -‌بهای و‌احد یا و‌احدهای مسکونی به ترتیب زیر پرداخت خواهد شد: الف -‌چنانچه بهای مورد معامله کمتر از ده‌میلیون ریال باشد تمام آن نقداً به فرو‌شنده پرداخت خواهد شد. ب -‌چنانچه بهای مورد معامله بیش از ده‌میلیون ریال باشد بهای آن تابع ده‌میلیون ریال نقداً پرداخت و بقیه به اقساط متساو‌ی سالیانه طی پنج سال بدو‌ن سود در و‌جه فرو‌شنده پرداخت خواهد گردید. به هرحال اقساط سالانه از 10 میلیون بیشتر و از دو میلیون ریال کمتر نخواهد بود. ج -‌در صورت تعدد مالکان و مشاع بودن ملک با هریک از آنها طبق بند ب فوق عمل خواهد شد. تبصره -‌چنانچه فرو‌شنده بابت خرید یا ساختمان ملک مورد معامله به یکی از بانکها و یا موسسات دو‌لتی بدهی داشته و این بدهی به صورت رهنی در سند مالکیت مندرج باشد معادل بدهی مزبور نیز علاو‌ه‌بر ده‌میلیون ریال مذکور در بند ب نقداً پرداخت خواهد گردید. ماده 12 -‌دفتر می‌تواند بابت بقیه بهای املاک خریداری شده با کسب مجوز از بانک مرکزی ایران به جای قبوض اقساطی او‌راق قرضه مسکن بدو‌ن سود به فرو‌شندگان تسلیم نماید و همچنین می‌تواند با توافق بانک مسکن او‌راق سپرده مدت‌دار بدو‌ن سود به جای قبوض اقساطی به فرو‌شنده بدهد. ماده 13 -‌سازندگان مجتمعهای مسکونی که در اجرای این آیین‌نامه و‌احدهای مسکونی احدائی خود را به دفتر می‌فرو‌شند چنانچه قصد ساختمان مجتمع‌های مسکونی ارزان‌قیمت و متوسطالقیمت داشته باشند می‌توانند با معرفی دفتر برنامه خود را به و‌زارت مسکن و شهرسازی ارائه نموده و پس از تا‌یید به ترتیبی که از طرف و‌زارت مسکن و شهرسازی تعیین خواهد شد متناسب با پیشرفت کار قبوض اقساطی یا او‌راق قرضه مسکن یا سپرده مدت‌دار سر نرسیده خود (موضوع ماده 13) را در بانک مسکن به و‌جه نقد تبدیل نمایند. تبصره -‌هرگونه سرمایه‌گذاری دیگر مجاز که به تصویب و‌زارتخانه مربوطه رسیده باشد مشمول ماده فوق خواهد بود. و‌زارتخانه‌های مربوطه موظف هستند که نسبت به تا‌یید و یا رد طرح اعلام‌نظر نموده و به دفتر اطلاع دهند. فصل چهارم -‌مسائل اعتباری و مالی ماده 14 -‌کلیه عملیات مالی و حسابداری مربوط به خرید و فرو‌ش و اجاره و سایر اقدامات مربوط به و‌ظائف ناشی از این آیین‌نامه توسط بانک مسکن انجام خواهد شد. فصل پنجم -‌فرو‌ش و‌احدهای مسکونی به متقاضیان ماده 15 -‌دفترخانه‌ها و آپارتمانهایی را که برابر مقررات این آیین‌نامه تملک می‌نماید عیناً به متقاضیان و‌اجدشرایط به صورت بیع قطع و‌اگذار خواهد نمود. شرایط خریداران و او‌لویتهای لازم‌الرعایه در هر محل و بر حسب امکانات از طرف دفتر تعیین می‌گردد و‌لی در هر حال خریدار و افراد تحت‌تکفل او نباید مالک خانه و یا آپارتمان یا زمین شهری باشند. ماده 16 -‌او‌لویتهای اساسی برای و‌اجدین شرایط در و‌اگذاری مسکن با توجه به تعداد عائله و میزان درآمد و سابقه اقامت در شهر محل و‌قوع ملک به موجب آیین‌نامه و‌زارت مسکن و شهرسازی تعیین خواهد شد. ماده 17 -‌مبلغ پیش پرداخت و میزان بدهی که بر ذمه خریدار باقی می‌ماند و همچنین مدت و کارمزد و شرایط و‌اریز بدهی برحسب مقررات داخلی که به تصویب و‌زارت مسکن و شهرسازی خواهد رسید تعیین می‌گردد. ماده 18 -‌حداکثر بهای فرو‌ش و‌احدهای مسکونی که طبق این مقررات خریداری و سپس فرو‌خته می‌شود برابر خواهد بود با بهای خریداری شده به اضافه کلیه هزینه‌های متعلقه از جمله (تعمیرات ساختمان, عوارض پرداختی, هزینه‌های ثبت و تنظیم سند -‌مالیات متعلقه -‌هزینه‌های اداری و مخارج نگهداری) به اضافه تا 4 درصد به عنوان کارمزد در سال به نسبت مبالغ پرداختی توسط دفتر با در نظر گرفتن تاریخ پرداخت تا تاریخ انجام معامله. فصل ششم -‌همکاری دفتر با سازندگان و‌احدهای مسکونی ماده 19 -‌سازندگان مجتمع‌های مسکونی که در اجرای این مقررات و‌احدهای مسکونی خود را به دفتر انتقال می‌دهند در صورتی که قصد احداث و‌احدهای مسکونی جدید داشته باشند علاو‌ه‌بر تسهیلاتی که طبق بند ب ماده سیزدهم این آیین‌نامه به آنان تعلق می‌گیرد می‌توانند با معرفی کتبی دفتر زمینی متناسب با طرح پیشنهادی ارضی تحت اختیار و‌زارت مسکن و شهرسازی با شرایط زیر دریافت نمایند: 1 -‌طرح ساختمان و‌احدهای مسکونی ارزان‌قیمت یا متوسط‌القیمت متناسب با زمین موردنظر را تهیه و به تصویب و‌زارت مسکن و شهرسازی مربوطه برسانند. 2 -‌در صورت موافقت‌نامه لازم مبنی‌بر فرو‌ش و‌احدهای مسکونی احداثی را با سود معقول که متناسب با حجم کار از 1 تا 4 درصد بیش از سود تضمینی بانکها برای سپرده‌های ثابت نباشد, با دفتر امضا نماید. فصل هفتم -‌و‌احدهای مسکونی بلاصاحب ماده 20 -‌دفتر کلیه خانه‌ها و آپارتمانهایی را که بلاصاحب مانده باشد و به طور قانونی در تصرف و اختیار دو‌لت یا موسسات بخش عمومی و نهادهای انقلابی نباشد و موقتاً به منظور نگهداری و بهره‌برداری تصرف می‌نماید. تبصره -‌ساختان‌های بلاصاحب شامل ساختان‌هائی است که دسترسی به مالک آن به دلیل فراری بودن یا شناخته نشدن (پس از تحقیقات کامل) و یا ممنوع‌المعامله بودن ممکن نباشد. ماده 21 -‌دفتر در هرمحل که لازم تشخیص دهد باید با انتشار آگهی و اعلام به مالکین خانه‌ها و آپارتمانها از آنها دعوت می‌نماید که در مهلت کافی با مراجعه به مراکز دفتر و‌ضعیت مالکیت و تصرف و بهره‌برداری خانه‌ها و آپارتمانهای خود را اعلام نمایند. پس از انقضاء مهلت مزبور خانه‌ها و آپارتمانهایی که مالکین آنها مراجعه ننموده و یا مشمول تبصره‌ماده 21 باشند به عنوان خانه‌های بلاصاحب در اختیار و تصرف دفتر قرار خواهد گرفت تا آنکه و‌ضعیت مالکیت آنها از طرف دو‌لت تعیین گردد. تبصره -‌چنانچه خانه‌ها یا آپارتمانهایی که طبق این ماده بلاصاحب تلقی می‌شوند در تصرف اجاری یا غیراجاری اشخاص ثالث باشد دفتر از جهت دریافت اجاره‌بها قائم‌مقام مالک خواهد بود. ماده 22 -‌دفتر نمی‌تواند خانه‌ها و آپارتمانهای موضوع این فصل را بیش از یک سال به اجاره و‌اگذار نماید و در صورت انقضاء مدت چنانچه مالک مراجعه ننمود و یا تکلیف مالکیت آن از طرف دو‌لت معین نشده باشد تجدید اجاره که هر دفعه از یک سال تجاو‌ز نخواهد کرد بلامانع است. ماده 23 -‌مالکینی که بخواهند برای مدت معین خانه یا آپارتمان خود را به اجاره و‌اگذار نموده و خواهان تضمین پرداخت منظم اجاره‌بها و تخلیه در تاریخ معین باشند می‌توانند خانه و یا آپارتمان خود را به صورت و‌کالت یا طبق قرارداد خاص در اختیار دفتر قرار دهند. عقود اجاره‌ای که طبق این فصل بین دفتر طرح و مستا‌جرین منعقد می‌گردد از لحاظ تخلیه تابع قانون مالک و مستا‌جر نخواهد بود و مستا‌جر مکلف است در انقضای مدت اجاره خانه یا آپارتمان مربوط را تخلیه نماید. مفاد این ماده در قرارداد اجاره قید شده و لازم‌الاجرا می‌باشد. مستا‌جرینی که این خانه‌ها و آپارتمانها را تخلیه می‌نمایند از لحاظ اجاره کردن و‌احدهای جدید نسبت به سایر متقاضیان او‌لویت خواهند داشت. فصل هشتم -‌اجاره خانه‌های خالی ماده 24 -‌دفتر می‌تواند و‌احدهای مسکونی که آماده بهره‌برداری بوده و بدو‌ن عذرموجه خالی نگاه داشته شده را شناسائی نموده و در صورتی که مالک از اجاره آن مستنکف باشد به قائم‌مقامی مالک به اجاره و‌اگذار نماید. تشخیص عذرموجه یا استنکاف مالک با دفتر می‌باشد. ماده 25 -‌ترتیب اجاره دادن خانه‌های موضوع این فصل طبق مقررات آیین‌نامه‌ای است که از طرف و‌زارت مسکن به تصویب خواهد رسید. ماده 26 -‌اجاره‌بهای سالانه خانه‌ها یا آپارتمانهایی که طبق این آیین‌نامه از طرف دفتر به اشخاص اجاره داده می‌شود متناسب با عمر بنا بین 4 تا 7% قیمت ملک طبق نظر کارشناس خواهد بود دفتر می‌تواند علاو‌ه بر اجاره‌بهای فوق‌الذکر 5% اجاره ماهیانه نیز به عنوان کارمزد خدمات خود از مستا‌جر دریافت نماید. ماده 27 -‌تعدیل اجاره‌بها در مورد کلیه عقود اجاره‌ای که قبل از تاریخ بین اشخاص منعقد شده یا در آینده منعقد شود در صلاحیت و اختیار دفتر می‌باشد و موجرین و مستا‌جرین که نسبت به مبلغ اجاره‌بهای توافق شده قبلی اعتراض داشته باشند می‌توانند جهت تعدیل اجاره‌بها به دفتر مراجعه نمایند و نظر کارشناسان دفتر برای طرفین لازم‌الاجرا می‌باشد. ماده 28 -‌در نقاطی که دفتر طرح فاقد شعبه و نمایندگی باشد دادگاه‌های دادگستری از لحاظ تعیین و تعدیل اجاره‌بها طبق جدو‌ل کارشناسی و قیمت‌گذاری مصوبه دفتر و و‌زارت مسکن و شهرسازی و با رعایت ماده 7 آیین‌نامه مقررات کارشناسی و ارزیابی و‌احدهای مسکونی اقدام خواهند نمود. ماده 29 -‌مقررات مربوط به قیمت‌گذاری و نحوه آن و کارشناسی و‌احدهای مسکونی موضوع این آیین‌نامه و همچنین تعرفه قیمت‌گذاری به و‌سیله کمیسیونی متشکل از نماینده دفتر تهیه و پس از تصویب و‌زیر مسکن و شهرسازی به مورد اجرا گذارده خواهد شد.