تاریخ دادنامه قطعی: 1392/11/02
شماره دادنامه قطعی: ---
پیام: اگر مستاجر در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ، دندان ساز تجربی باشد و از محل مورد اجاره به عنوان دندان سازی استفاده نماید، از شمول رای وحدت رویه شماره 576 - 14/7/71 هیات عمومی دیوان عالی کشور که ناظر به مطب پزشکان است خارج بوده و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است. لذا رابطه استیجاری بعد از انقضاء مدت قرارداد، کماکان استمرار دارد.
در پرونده کلاسه --- آقای ج.م. با وکالت ع.ص. به طرفیت 1 - ح.ب. 2 - د.ف. 3 - م.ع. 4 - ع.ز. 5 - د.ن. 6 - ج.ن. مبادرت به اقامه دعوی به خواسته تخلیه و تحویل عین مستاجره به لحاظ انقضاء مدت اجاره با احتساب هزینه دادرسی نموده است خلاصه عرض حال اینکه موکلش به موجب سند رسمی مالک قانونی شش دانگ دو دستگاه آپارتمان احداثی در پلاک ثبتی --- فرعی از --- و 44 اصلی واقع در خیابان استاد حسن بنا ضلع شمال شرقی میدان ملت به پلاک... میباشد که به موجب قرارداد عادی اجاره یک دستگاه از آپارتمان های مربوطه توسط مالک وقت به آقای ح.ب. برای مطب دندانپزشکی اجاره داده است و مستاجر برخلاف شروط مندرج در قرار اقدام به واگذاری اتاق های مورد اجاره به غیر نموده است بدین ترتیب که یک اتاق از مورد اجاره به خوانده دوم دکتر دندان پزشک و یک اتاق به خوانده سوم متخصص گوارش و غیره و دو اتاق به خوانده ردیف 4 مربوط به تزریقات و دو اتاق را هم مطب دندانپزشکی خود قرار داده است همچنین در آبان ماه 1359 یک دستگاه آپارتمان دیگر نیز توسط مالک وقت برای دایر نمودن مطب به خواندگان ردیف 5 و 6 مشترکا اجاره داده است حال با انقضاء مدت عقد اجاره از تخلیه امتناع ورزیده اند. دادگاه در پرونده 90/1255 نیز ج.م. به طرفیت ح.ب. مطالبه اجرت المثل زمان تصرف از تاریخ 1373/03/24 لغایت دادرسی طبق نظریه کارشناس مقوم به 51/000/000 ریال نموده است و توضیح داده است که خوانده مستاجر 7 باب اتاق استیجاری میباشد به لحاظ عدم تمدید عقد اجاره از 1373/02/24 ملزم به تادیه اجرت المثل با جلب نظر کارشناس میباشد دادگاه هر دو پرونده توام در اجرای ماده 103 قانون آیین د.م. مورد رسیدگی واقع شده است سپس آقای ح.ب. در دفاعیات خود در مورخ 1391/01/22 بیان داشته اند که هشت واحد اتاق از مالک اولیه اجاره کرده ام ولیکن دادخواست 7 عدد اتاق اجاره عنوان یافته است کارهای پزشکی انجام شده است چون در این مرحله موضوع در دادگاه عنوان یافته است (اقامه دعوی) موضوع مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 میباشد حکم تخلیه نیز تاکنون صادر نشده است چون تعدادی افراد در هر یک از اتاق ها مشغول به فعالیت میباشند 4 اتاق آن لابراتوار و دندانپزشکی را خودم دارم و 3 اتاق دیگر نیز با من همکاری می کنند و در خصوص یک اتاق آقای م. موفق به اجاره دادن آن یک اتاق و سپس نیز موفق به اخذ حکم تخلیه علیه مستاجر موردنظر شده است ایضا با ارائه دادنامه --- و تقدیم به دادگاه دفاع نموده که برابر با قبوض تقدیمی اجاره بها را ماهانه نوزده هزار تومان به نام مالک قبلی به حساب مربوط نزد بانک ملی واریز نموده ام و تا تاریخ 1391/01/01 این اجاره بها را واریز نموده ام و آقای م.ق. وکیل آقایان: ر.ن. و ح.ب. برابر با لایحه تقدیمی 344 - 3/3/91 دفاع نموده است که خواسته دعوی عبارت از 8 واحد متعدد و 8 نفر خوانده میباشد که در یک دادخواست مطرح شده است و تجمیع دعاوی متعدد در یک پرونده غیرمقدور بوده و ردّ دعوی را خواسته است و ایضا دفاع نموده است که برابر با دادنامه صادره از شعبه --- به شماره دادنامه --- - 21/6/81 مشمول امر مختوم بها میباشد مالک قبلی از سال 1389 با رسید مالک شناخته شده است و پرونده بایگانی --- شعبه محترم --- دلالت بر امر مختوم بها را دارد که مورد تایید شعبه محترم --- دادگاه تجدیدنظر نیز میباشد دعوی مطروحه مشروع نمیباشد. سپس در همین جلسه دادرسی (جلسه اول) آقای ع.ص. در اجرای ماده 98 ق.آ.د.م. اجرت المثل ایام تصرف از زمان مالکیت موکل خود لغایت ثبت این دعوی و تخلیه 8 اتاق را خواستار شده است دادگاه بنا به مراتبی که گذشت با احراز مالکیت خواهان پرونده برابر با رونوشت مصدق سند قطعی اجرایی احکام محکمه حقوقی تهران به شماره 1231 - 1389/01/15 تنظیمی دفترخانه اسناد رسمی تهران که دلالت بر انتقال تمامی شش دانگ یک قطعه زمین با بنای احداثی در آن به مساحت یک هزار و هشتادوهشت متر و نودویک دسی متر مربع به پلاک --- فرعی از --- و 45 اصلی مفروز از سیصد فرعی از اصلی به نام ج.م. دارد. و ملاحظه رونوشت قبوض پرداخت اجاره ارائه شده از سوی آقای ح.ب. مربوط به تادیه اجاره بها مربوط به سال های 1374 و 1375 و 1376 و 1384 و تصریح به تادیه و واریزی اجاره بهای 8 چشمه اتاق مندرج در قبوض تادیه شده خوانده و ملاحظه رونوشت اجاره نامه عادی 1373/05/05 تنظیمی فی مابین مالک آن و مستاجر آن آقای ح.ب. در یک دستگاه آپارتمان مسکونی واقع در طبقه دوم دارای هشت اتاق با سرویس و مشاعات برای کارفرمای پزشکی و ملاحظه اجاره نامه عادی تنظیمی فی مابین مالکین وقت و خواندگان پنجم و ششم مربوط به یک دستگاه آپارتمان برای مطب که در ظهر آن نیز به موجب صورت جلسه مورخ 1363/02/06 تمدید گردیده است که نهایتا دلالت و تصریح به انعقاد عقد اجاره یک دستگاه آپارتمان مسکونی مشتمل بر 8 اتاق فی مابین مالک وقت و آقای ح.ب. و انعقاد عقد اجاره آپارتمان یک دستگاه آپارتمان مسکونی فی مابین مالکین وقت و خواندگان پنجم و ششم دارد. دعوی تخلیه و مطالبه اجرت المثل موجه و دفاعیه وکیل محترم خواندگان به شرحی که گذشت غیر وارد بوده چراکه هردو دعوی در یک پلاک و اقامه دعوی علیه موکلین وی نیز مربوط به یک اجاره نامه بوده و همکاری آقای ح.ب. حسب اقرار با سایر خواندگان در 8 چشمه اتاق برابر با اقرار آقای ح. ب. و تایید وکیل محترم خواهان و خواهان به 7 چشمه اتاق کاهش یافته است تاییدی بر حقوق خواهان پرونده برفرض واگذاری 3 چشمه از 7 چشمه اتاق به اشخاص دیگر و حسب اعلام ب. همکاری با آن پزشکان نداشته است (تاییدی ندارد) بلکه اجاره مربوط به عقد واحد بوده و عمل موکلش (مستاجر یعنی آقای ح.ب.) در واگذاری چند اتاق از مورد اجاره تحت عنوان همکاری با دیگر پزشکان یعنی دیگر خواندگان دوم و سوم و چهارم اجاره اقامه دعوی علیه مستاجر را از موجر سلب نمینماید بلکه اقامه دعوی خواهان و رسیدگی توام دو پرونده منطبق با موازین میباشد دادگاه با وصف اینکه در اجاره نامه تنظیمی فی مابین موجر و مستاجر آن آقای ح.ب. و مستاجرین پنجم و مورد اجاره مسکونی بوده لکن برای کارهای پزشکی یا پروانه پزشکی و نه برای مطب به اجاره واگذاری شده است و برابر با بند 24 از ماده 55 قانون شهرداری ها و به استناد رای وحدت رویه شماره 576 مورخ 1371/07/14 ناظر به مطب پزشکان با وصف اینکه پزشک عرفا کاسب یا پیشه ور یا بازرگان نبوده و طبابت نیز قائم به شخص پزشک بوده فلذا موضوع از مصادیق و مشمول روابط موجر و مستاجر خارج بوده با احراز اثبات استثناء مطب از محل کسب و پیشه ادعای آقای م.ق. در باب داشتن سرقفلی نیز منتفی به لحاظ اینکه برابر با اجاره نامه هم وجهی نیز بابت سرقفلی تعیین نشده است و مستاجرین نیز حق واگذاری کلی یا جزئی مورد اجاره را به شخص یا اشخاص غیر نداشته اند ادعای اعتبار امر مختوم بها نیز بی وجه میباشد چراکه مندرجات پرونده 79/1513 و دادنامه استنادی وکیل محترم به شماره 922 - 17/5/80 دعوی آقای م.پ. علیه ر.ن. و ج.ن. با وکالت آقای م.ق. و ق. به خواسته تخلیه آپارتمان به استناد ماده 1257 قانون مدنی حکم به بطلان دعوی اصدار یافته است هرچند که این دادنامه در قالب حکم اصدار یافته است لکن برابر با ماده 1257 به لحاظ عدم ارائه دلیل از سوی خواهان مبنی بر ارائه نداشتن دلیل غیرتجاری بودن ملک اصدار یافته است و این تصمیم برابر با متن این دادنامه در پاسخ به مبحث تجاری بودن آن از سوی وکلا به خواندگان اصدار یافته است فلذا حکم صادره به منزله قرار بوده و عدم ارائه دلیل مبنی بر غیرتجاری بودن که همانا برفرض پذیرش جایگاه صدور قرار داشته نهایتا حکم در ماهیت تلقی نمی گردد و رای 75 مورخ 10/12/72 مضبوط در پرونده استنادی که شرح کامل آن تلخیص گردیده با احراز تمدید اجاره نامه تاریخ 1/8/77 و عدم پذیرش دعوی تخلیه به لحاظ انقضاء تاثیری در مانحن فیه نداشته (دعوی علیه آقایان ر.ن. و ج.ن.). دادگاه نهایتا با اثبات عقد اجاره و انقضاء مهلت و پذیرش دعوی اجرت المثل از تاریخ مالکیت رسمی خواهان به عنوان موجر، استناد وکیل محترم آقای م.ق. به پرونده کلاسه --- /15112 که خلاصه تلخیص آن در پرونده مطروحه مضبوط میباشد و اصل پرونده پیوست بوده حکایت از تمدید اجاره فی مابین آقای ح.ب. به عنوان مستاجر و تمدید مدت با موجر داشته و واگذاری اتاق ها از سوی آقای ح.ب. با دیگر خواندگان دوم و سوم و چهارم نیز برابر با این دادنامه --- مورخ 21/6/80 در پرونده کلاسه --- مربوط به شعبه محترم --- تهران و تایید آن از سوی شعبه محترم --- تجدیدنظر جملگی حکایت از عدم انقضاء وقت اجاره و تمدید آن و موافقت موجر وقت به واگذاری جهت اتاق به پزشکان دوم و سوم و چهارم دارد که منتهی به صدور حکم به بطلان شده است که با وصف اینکه دعوی تخلیه غیرمالی بوده است دادگاه بدوی مبادرت به صدور حکم به بطلان به لحاظ عدم تمدید اجاره اصدار نموده است علی هذا با ردّ مبحث اعتبار امر مختوم بها کارشناس محترم منتخب دادگاه برابر با نظریه 771 - 91 - 26/4/91 ازآنجاکه اجرت المثل مورد اجاره فی مابین موجر و خواندگان پنجم و ششم مربوط به سال 90 و 89 جمعا 87/550/000 ریال و جمع اجرت المثل بخش شرقی مربوط به اجاره نامه با آقای ح.ب. شامل 7 باب اتاق نیز از سال 89 و 90 تا 1391/04/05 278/000/000 ریال اجرت المثل تعیین نموده است که نظریه کارشناس ایرادی از سوی طرفین به عمل نیامده است و موارد مطروحه از سوی م.ق. تکرار مکررات راجع به نحوه اقامه دعوی و ماهیتی میباشد فلذا دادگاه دعوی خواهان را ثابت تشخیص به استناد ماده 494 قانون مدنی و ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 حکم به محکومیت آقایان ح.ب. و خواندگان دوم و سوم و چهارم به تخلیه مورد اجاره یک آپارتمان که شامل 7 چشمه اتاق مستقر در قسمت شرقی و خواندگان پنجم و ششم به تخلیه مورد اجاره یک دستگاه آپارتمان واحد غربی میباشد و تادیه مبلغ 87/550/000 ریال اجرت المثل 1/751/000 ریال هزینه دادرسی و 3/151/000 ریال حق الوکاله از سوی خواندگان پنجم و ششم در حق خواهان و خوانده ردیف اول به تادیه 278/000/000 ریال در حق خواهان و تادیه 5/560/000 ریال هزینه دادرسی و پرداخت 10/000/000 ریال حق الوکاله در حق خواهان محکوم نموده بدیهی است خواهان ملزم است قبل از صدور اجراییه تمبر دادرسی به مبلغ 8/200/000 ریال مابه التفاوت تمبر دادرسی و وکیل خواهان ها مبلغ 12/000/000 ریال تمبر وکالتی ابطال نماید بدیهی است در خصوص خواسته وکیل خواهان در باب تخلیه یک چشمه اتاق از مجموع 8 چشمه اتاق مطروحه به لحاظ تخلیه سالبه به انتفاء موضوع (حسب اعلام طرفین مبنی بر اقامه دعوی علیه متصرف از سوی آقای م. و صدور حکم تخلیه علیه وی) و قرار ردّ دعوی صادر میشود رای صادره نسبت به آقایان 1 - ح.ب. و ر.ن. و م.ع. و ع.ف. و ع.ز. حضوری نسبت به ج.ن. غیابی ظرف 20 روز قابل واخواهی در این شعبه و در حدود مقررات ظرف 20 روز قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاههای تجدیدنظر استان تهران میباشد.
رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - افخمی عقدا
تجدیدنظرخواهی ح.ب. نسبت به آن بخش از دادنامه شماره --- مورخ 29/9/91 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه و خواندگان ردیف های دوم، سوم و چهارم به تخلیه یک دستگاه آپارتمان مشتمل بر 7 چشمه اتاق واقع در قسمت شرقی و پرداخت مبلغ 278/000/000 ریال اجرت المثل ایام تصرف به همراه خسارات دادرسی صادر گردیده وارد و محمول بر صحت نمیباشد و بر استدلال و استنباط محکمه نخستین خدشه و اشکال قانونی وارد است زیرا تجدیدنظرخواه برابر مندرجات قرارداد عادی مورخ 1366/02/24 ملک محل نزاع را از مالکین وقت آن خانم ب.ع. و آقای م.پ. جهت کارهای پزشکی برای مدت دو سال اجاره نموده و تجدیدنظر خوانده به موجب سند رسمی انتقال شماره 1231 - 15/1/89 دفترخانه... حوزه ثبتی تهران، ملک مذکور را با همین وضع خریداری نموده است و با عنایت به اینکه تجدیدنظرخواه بهدار تجربی دندان نمیباشد و از محل مورد اجاره به عنوان دندان سازی استفاده مینماید لذا موضوع از شمول رای وحدت رویه شماره 576 - 14/7/71 که ناظر به مطب پزشکان است خارج نمیباشد و انقضاء مدت قرارداد اجاره ایجاد حق درخواست تخلیه برای مالک نمینماید و تصرف نامبرده در ملک متنازعٌ فیه ناشی از رابطه استیجاری و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بوده که با انقضاء مدت قرارداد، رابطه استیجاری کماکان استمرار دارد و مستاجر مکلف به پرداخت اجرت المسمی نمیباشد بنابراین دادگاه ادعای تجدیدنظرخواه را وارد می داند، مستندا به ماده 358 از قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن پذیرش درخواست تجدیدنظرخواهی و نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته، حکم بر بطلان دعوی اولیه خواهان صادر و اعلام مینماید. رای صادره با توجه به اینکه قابل تجزیه و تفکیک نمیباشد مستندا به ماده 359 قانون مرقوم، شامل سایر محکوم ٌعلیهم (خواندگان ردیف های دوم، سوم و چهارم) نیز میگردد. رای صادره قطعی است.
رئیس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه
امی - ترابی