شرط تحقق تخلیه مورد تجاری به لحاظ نیاز شخصی در ملک مشاعی

تاریخ دادنامه قطعی: 1392/01/24
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: چنانچه محل تجاری مورد اجاره در مالکیت مشاعی باشد، تقاضای تخلیه به علت نیاز شخصی وقتی مورد قبول است که تمامی مالکین به آن نیاز داشته باشند و نیاز برخی از مالکین موجب صدور حکم تخلیه نخواهد بود.

در خصوص دعوی آقای ج.م. وکیل خواهان های موصوف به طرفیت آقای ب.پ. ج.ل. با وکالت آقای ف.پ. به خواسته صدور حکم بر تخلیه، به لحاظ نیاز شخصی با احتساب کلیه خسارات قانونی با جلب نظرکارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین سرقفلی مستاجر به شرح دادخواست تقدیمی عمده اظهار وکیل خواهان ها این است: «احد از خواهان ها خانم ف.پ. [که] قصد کسب و تجارت را داشته، درحال حاضر فاقد هرگونه شغل و هرگونه درآمد می‌باشد و نیاز شدید به عین مستاجر موضوع قرارداد اجاره مورخ 1364/07/25 دارد صدور حکم به شرح خواسته مورد استدعاست.»; نظر به اینکه وکیل خواهان ها در مقام اثبات ادعا، دلیلی اقامه نکرده است که نشانگر نیاز شخصی خواهان ها به مغازه تحت اجاره خوانده باشد وانگهی حسب اسناد اقامه شده توسط وکیل خوانده روشن می‌شود که خواهان ها (ورثه مرحوم ذ.پ.) مالک مغازه های دیگری در پاساژ ح.م. می‌باشند که از آن استفاده نمی نمایند بنابراین دادگاه دعوی را فاقد وجاهت قانونی و بلادلیل تلقی و مستندا به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوی خواهان ها را صادر و اعلام می‌نماید. حکم صادره حضوری و ظرف 20 روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است.

رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - ارغوانی

در خصوص تجدیدنظرخواهی مطروحه از ناحیه آقای ج.م. به وکالت بلا واسطه و مع الواسطه از سوی تجدیدنظرخواهان ها آقایان و خانم ها 1 - ک. 2 - ف. 3 - م. 4 - ف. 5 - پ. همگی پ. به طرفیت تجدیدنظرخوانده آقای ب.پ. و نسبت به دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره 00526 مورخ 22/5/91 شعبه --- محترم دادگاه عمومی حقوقی تهران که به صدور حکم بر بطلان دعوی بدوی تجدیدنظرخواهان ها به خواسته صدور حکم بر تخلیه عین مستاجره (که هیچ گونه مشخصه ای از آن در دادنامه تجدیدنظر خواسته قید و درج نگردیده) و ظاهرا موضوع قرارداد اجاره عادی 1364/07/25 [بوده] که در نهایت منافع عین مستاجره مرقوم تماما به تجدیدنظرخوانده واگذار گردیده و به علت نیاز شخصی احد از خواهان های بدوی (تجدیدنظرخواه ردیف چهارم) خانم ف.پ. اشعار داشته، دادگاه از توجه به جمیع محتویات پرونده و جامع اوراق آن به ویژه مفاد دادخواست حاوی دعوی بدوی و ضمایم پیوستی مربوطه و نیز عنایت به علت و جهت تخلیه که منعطف به نیاز شخصی فقط یکی از مالکین (موجرین) و به قائم مقامی متوفی مرحوم ذ.پ.، اعلام، و اشعار گردیده که از ابتدای طرح و اقامه دعوی مرقوم، مورد توجه واقع نشده و از آنجا که: اولا: منافع عین مستاجره به عنوان امری واحد بوده [است] که امکان تجزیه و انفکاک به اجزای مستقل واحد را نداشته و به علت ماهیت، منفعت عین مستاجره قابلیت تبعض و تجزیه پذیری را نیز دارا نبوده[است]، ثانیا: با توجه به آنکه فقط احد از موجرین و مالکین (خواهان های بدوی) خانم ف.پ. برابر ادعای ابرازی نیاز به عین مستاجره یاد شده داشته و برابر اظهارات صریح و بلاشبهه مندرج در دادخواست حاوی دعوی بدوی و نیز لایحه تجدیدنظرخواهی، دیگر مالکین نیازی به عین مستاجره یاد شده نداشته [اند] و عملا ادعایی در آن خصوص ابراز ننموده [اند]، بنابراین و از ابتدای طرح و اقامه دعوی بدوی نسبت به چهار تن از خواهان ها، فاقد موقعیت قانونی و غیر قابل استماع بوده که متاسفانه در طرح دعوی مرقوم و نیز رسیدگی بدوی به کلی مغفول باقی مانده [است]، زیرا با توجه به عدم ابراز نیاز شخصی در استفاده از منافع عین مستاجره متنازعٌ فیه و از سوی چهارتن از خواهان ها (به غیر از خانم ف.پ.)، دعوی مرقوم از ناحیه مشارٌالیهم قابلیت استماع نداشته و ورود ماهوی به آن نیز فاقد توجیه قانونی می‌باشد. ثالثا: از آنجا که منفعت عین مستاجره و به علت ماهیت آن قابلیت تجزیه پذیری نداشته و در مانحن فیه کلیه موجرین نیاز به منافع آن نداشته[اند] و استماع دعوی بدوی به علت نیاز شخصی احد از مالکین، فاقد موقعیت قانونی بوده و این معنی در نظریه مشروح 562/7 مورخ 1358/08/27 اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه منعکس و مندرج می‌باشد، زیرا تخلیه مورد اجاره به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و یا پیشه و یا تجارت موضوع بند 3 ذیل ماده 15 قانون [روابط] موجر و مستاجر [در سال 1365 ] ناظر به موردی است که موجر مالک شش دانگ مورد اجاره باشد، چنانچه این معنی از صدر ماده 14 قانون [روابط] موجر و مستاجر که ماده 15 آن قانون نیز معطوف به آن است، مفهوم و استنباط می‌شود، همچنین با توجه به این که این حق به موجر داده شده اطلاق آن منصرف به موجر شش دانگ خواهد بود نه موجر سهم مشاع و عبارت بند 2 ذیل ماده 15 قانون پیش گفته که تخلیه را برای احتیاج شخصی موجر پیش بینی نموده و دلالت بر همین نظر دارد، بنابراین درخواست تخلیه مرقوم که فقط متوجه احد از مالکین (خانم ف.پ.) بوده و دیگران ادعا و نیازی در آن خصوص نداشته[اند]، فاقد موقعیت قانونی و غیر قابل استماع بوده [است]، رابعا: ورود ماهوی نسبت به دعوی مرقوم و نسبت به چهار تن از خواهان های بدوی که نیازی به استفاده از منفعت عین مستاجره نداشته [اند]، مطابق مقررات قانونی نبوده، زیرا نامبردگان، دلیل یا دلایلی در آن خصوص ابراز نداشته تا قابلیت ممیزی و ارزیابی و رسیدگی را دارا باشد و صدور حکم ماهوی به طرفیت مشارٌالیهم نیز از منقصت های اساسی رسیدگی بدوی و دادنامه تجدیدنظرخواسته محسوب شده که قابلیت توجیه قانونی نداشته، زیرا چنانچه در آینده مشارٌالیهم ادعائی در آن خصوص داشته و ادله شایسته ای پیرامون آن ابراز نمایند، رای مذکور مانع اجابت خواسته آنها که قبلا به طور صحیح و اصولی مورد رسیدگی قرار نگرفته، خواهد بود. خامسا: اصولا و از ابتدای طرح و اقامه دعوی، دلیل یا دلایل شرعی مبنی بر نیاز شخصی خانم ف.پ.به منفعت عین مستاجره تقدیم و ارایه نگردیده و وکیل مشارٌالیها، به صرف ابراز بلاجهت و بلادلیل قانونی اکتفا و به سنده [کرده است] و عملا بار اثبات دلیل دعوی موکلین خویش (عملا خانم ف.پ.) را [به] عهده محکمه و مرجع رسیدگی بدوی قرار داده و در ستون تعرفه دلایل حتی به یک دلیل شرعی یا قانونی در اثبات ادعای مشارٌالیها استناد و تمسک نداشته و با تغافل از امر مهم یاد شده، صرفا به احصای مستندات (قرارداد اجاره و وکالت نامه، سند مالکیت، حصر وراثت و ارجاع امر به کارشناسی) پرداخته و در نهایت محتویات پرونده کلاسه --- مطروحه در شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران را (پیرامون محکومیت غیابی موکلینش به تنظیم سند اجاره رسمی و له تجدیدنظرخوانده) مورد استناد قرار داده و به تکالیف قانونی خویش در ابراز مستندات احتمالی از پرونده مرقوم، مبادرتی نورزیده و عملا بار اثبات دعوی بلاجهت و بلادلیل مطروحه را عهده محکمه قرار داده [است]، مضافا آنکه با توجه به تاریخ تولد خانم ف.پ. (ظاهرا 1339 که در وکالت نامه های ابرازی ناخوانا بوده و ممکن است 1339 نیز قرائت گردد) و گذشت حداقل بیش از 50 سال از سن مشارٌالیها و عدم اشتغال قبلی به هر گونه کسب و کار و عدم ارایه هر گونه ادله ایی پیرامون حداقل مهارت های فردی و شخصی در آن خصوص، اصولا به صرف ادعا، اکتفا و پرداخته شده [است]، بناءً علی هذا و با عنایت به مراتب معنونه مارالذکر و صرف نظر از مراتب و چگونگی رسیدگی بدوی نسبت به دعوی خواهان ها و نیز جلسه رسیدگی 17/5/91 و استناد به صورت جلسه اجرای قرار تامین دلیل حوزه 607 مجتمع شماره های 12 و 13 شورای حل اختلاف تهران که اصولا موثر در مقام نبوده و بلا دلیل و بلاجهت موضوع رسیدگی منعطف به آن شده که مورد اعتراض وکیل تجدیدنظرخواهان‌ها نیز قرار گرفته و از آنجا که اصولا دعوی بدوی از ناحیه چهارتن از خواهان ها (به غیر از خانم ف.پ.) قابلیت استماع نداشته و ورود ماهوی نسبت به دعوی مشارٌالیهم و صدور حکم (رای ماهوی) در آن خصوص فاقد موقعیت قانونی بوده و از سوی مشارٌالیها نیز دلیل شرعی یا قانونی، از ابتدای طرح و اقامه دعوی، تقدیم و ارایه نشده و نسبت به نامبرده نیز دعوی فاقد موقعیت قانونی و غیر قابل استماع بوده [است]، لذا دادگاه به علت آنکه رای موضوع دادنامه تجدیدنظر خواسته در غیر موضع قانونی اصدار یافته، لذا دادگاه صرفا با قبول و پذیرش کلی و عمومی تجدیدنظرخواهی مطروحه و مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و رعایت ماده 356 ناظر به مواد 1 و 2 و 3 و بندهای 7 و 8 و 9 و 10 ذیل 84 و 89 و نیز بند 6 ذیل ماده 51 قانون پیش گفته و مفهوم و منطوق بند 2 ذیل ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ، ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته، در نتیجه قرار رد (عدم استماع) دعوی بدوی خواهان های مرقوم را صادر و اعلام می دارد. رای دادگاه قطعی است.

مستشاران شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران

طاهری - موحدی