صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1384/04/03
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز
موضوع
تجویز انتقال منافع به غیر در قرار داد های اجاره مشمول قانون روابط موجر ومستاجر سال 1376
پرسش
در یک قرارداد اجاره که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 است آیا دعوای تجویز انتقال منافع به غیر مسموع است؟
نظر هیئت عالی
مطابق ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون مزبور اجاره کلیه اماکن، اعم از مسکونی و تجاری، محل کسب و پیشه و اماکن آموزشی تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. و حسب ماده 474 قانون مدنی، مستأجر می‌تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره بدهد مگر این‌که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد، لذا چنان‌چه در عقد اجاره حق انتقال به غیر از مستأجر سلب نشده باشد می‌تواند مورد اجاره را نسبت به بقیه مدت اجاره به غیر منتقل کند. با این ترتیب دعوای تجویز انتقال منافع به غیر از ناحیه مستأجر مسموع نخواهد بود.
نظر اکثریت
مطابق ماده 474 قانون مدنی، مستأجر می‌تواند استیفای منافع عین مستأجره را به شخص ثالث واگذار کند مگر این‌که شرط خلاف شده باشد این اصل انتقال‌پذیری عین مستأجره، در مورد اماکن تجاری مطابق قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 منقلب گردید و به اصل عدم انتقال‌پذیری تبدیل شد و مطابق قانون سال 1356 مستأجر صرفاً در صورت سکوت قرارداد اجاره در خصوص حق انتقال به غیر و به شرط عدم پرداخت حق کسب و پیشه او توسط موجر در صورت تخلیه عین مستأجره می‌تواند با تجویز دادگاه، آن را به شخص ثالث واگذار کند. در قانون سال 1376 مجدداً حق انتقال مستأجر پذیرفته است و مطابق ماده 6 قانون اخیر و ماده 16 آیین‌نامه اجرایی آن، مستأجر می‌تواند عین مستأجره را برای استیفای منفعت به غیر واگذار کند مگر این‌که شرط خلاف شده باشد. بنابراین، در صورت عدم وجود شرط مخالف مستأجر بدون تجویز دادگاه می‌تواند منافع مورد اجاره را واگذار کند و در این‌صورت دعوای او مسموع نخواهد بود. در صورتی‌که در عقد اجاره شرط خلاف شده باشد این شرط طبق قواعد عمومی قرادادها و قاعده «المومنون عند شروطهم» نافذ است و با وجود صحت شرط موصوف دعوای تجویز انتقال منافع به غیر باز هم مسموع نیست.
نظر اقلیت
نظر به این‌که با انعقاد عقد اجاره، مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود، مانند هر مالک دیگر می‌تواند در مایملک خود هرگونه دخل و تصرفی را بکند و حتی شرط خلاف حق انتقال منافع نیز به جهت مغایرت چنین شرطی با قاعده تسلیط و مالکیت مالک و در نتیجه نامشروع بودن چنین شرطی باطل بوده و قابل ترتیب اثر نیست. بنابراین، تا زمانی‌که مستأجر مالک منافع است در صورت عدم موافقت موجر، می‌تواند با تجویز دادگاه، منافع را به شخص ثالث واگذار کند و دعوای او قابل استماع است.