صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1392/07/10
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری
موضوع
حق انتفاع فروشنده از ملک تا تاریخ تنظیم سند و پرداخت کل ثمن معامله
پرسش
منزلی فروخته شده که ثمن آن به صورت اقساط پرداخت میشود و تحویل منزل به تاریخ تنظیم سند و پرداخت کل ثمن موکول شد که سه ماه بعد از تنظیم مبایعهنامه است. حال اگر این منزل دارای مستأجر باشد و در مبایعهنامه در خصوص تعلق اجارهنامه به خریدار یا فروشنده مطلبی ذکر نشده باشد، اجارهبهای این منزل از زمان تنظیم مبایعهنامه تا تنظیم سند و تحویل مبیع به خریدار تعلق دارد یا فروشنده؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (1) مدنی: اتفاقنظر اعلام شده صائب است، زیرا به صراحت مبایعهنامه تاریخ تحویل مبیع به تاریخ تنظیم سند در قرارداد موکول شده است و تراضی طرفین بر این امر واقع شده که تا زمان تنظیم سند، استیفای منافع با فروشنده باشد. بنابراین اتفاقنظر اعلام شده صحیح بوده مورد تأیید است.
نظر اتفاقی
هر چند که بلافاصله پس از تنظیم مبایعهنامه مالکیت مبیع در ملک خریدار مستقر میشود و لیکن باید مالکیت عین و مالکیت منافع یا حق انتفاع از ملک را از همدیگر تفکیک نمود. و مالکیت منافع غیر از مالکیت عین است کما اینکه مالکی، منافع ملک خویش را به صورت اجاره در اختیار دیگری قرار میدهد و این امر منافاتی با مالکیت ایشان ندارد. مضافاً به اینکه تسلیم مبیع از توابع عقد بیع میباشد و طرفین از این اختیار برخوردار میباشند که تسلیم را به صورت موجل قرار دهند (ماده 341 ق. مدنی). در فرض سوال که هنوز کل ثمن معامله پرداخت نشده است به صورت ضمنی توافق شده است که خریدار تا زمان پرداخت کل ثمن معامله و تحویل مبیع حق تصرف و بهره برداری از مبیع را نداشته باشد و حق انتفاع از ملک متعلق به فروشنده باشد پس وقتی که حق انتفاع برای فروشنده باشداجارهبهای آن نیز به ایشان تعلق میگیرد نه خریدار چون خریداری که تا زمان پرداخت کل ثمن معامله حق تصرف در مبیع را نداشته باشد نمی تواند مستحق دریافت اجارهبهای آن ملک باشد.