مبدأ استحقاق غرامات ناشی از مستحق للغیر در آمدن مبیع

تاریخ دادنامه قطعی: 1395/05/31
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: در مواردی که مبیع مستحق للغیر در می آید زمان استحقاق خریدار نسبت به غرامات ناشی از کاهش ارزش ثمن، تاریخ تقدیم دادخواست (مطالبه) می‌باشد و تاریخ صدور اجراییه در این خصوص موثر نیست.

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- شعبه: شعبه دهم دیوان عالی کشور تاریخ: 1395/05/31 - 13 : 04 قاضی: سیدحجت اله میرمجیدی هشجین قاضی: محمدهادی عبدالله پور

خلاصه جریان پرونده

به حکایت پرونده کلاسه --- شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی اراک، آقایان ع. ب. و م. ب. وکلای دادگستری به وکالت از خانم م. م. فرزند علی در تاریخ 1393/07/27 با تقدیم دادخواست به طرفیت آقایان 1 - ج. طالب بیگی فرزند غ. 2 - م. ب.الف. فرزند م.الف. به خواسته «استرداد بخشی از ثمن معامله موضوع مبایعه نامه عادی پیوست دادخواست ضمن رعایت ماده 441 به بعد قانون مدنی با جلب نظر کارشناسی مقوم به 51 میلیون ریال و مطالبه کلیه خسارات و غرامات وارده با جلب نظر کارشناس علی الحساب مقوم به 310 هزار تومان با احتساب هزینه دادرسی و حق الوکاله»;، اختصارا توضیح داده اند که: موکّله ایشان در سال 1383 به موجب مبایعه نامه استنادی یک قطعه زمین به متراژ 2000 مترمربع واقع در روستای گاوخانه اراک را از خواندگان با پرداخت مبلغ 160/000/000 ریال خریداری و متصرف گردیده است. با صدور دادنامه شماره --- - 910 شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی اراک معلوم می‌شود که قسمتی از ملک مورد خریداری به مقدار 850 مترمربع مستحقٌ للغیر درآمده و متعلق به شخصی به نام آقای هوشنگ احمدپور بوده است. در نتیجه اجرای مفاد دادنامه تعداد فراوانی درختان مثمر مغروسه از جانب موکل قلع و قمع گردیده است. به دستور دادگاه وقت تعیین و طرفین دعوت به رسیدگی شده اند. در جلسه مورخ 1393/08/26 دادگاه، خوانده ردیف اول اظهار می‌نماید که: «سال 83 یک قطعه زمین به خانم خواهان که مشترک با آقای ب.الف. بودیم، فروختیم، تحویل دادیم ولی تصرف نکرد. بعدا او 400 متر رفته بود روی زمین همسایه، در حالی که باید 2000 متر زمین داشته باشد. الان زمین خواهان 1500 و خورده ای است ولی آن کمبود زمین که هست دست همسایه ما آقای احمدپور... هست. ما آنچه داشتیم فروختیم که حدود 2000 متر بوده است. 5650 متر زمین داشتیم که به افراد مختلف فروخته ایم او خودش حدود را بهم زده است الان چند دست اراضی گشته است. او 450 متر از زمین احمدوند را تصرف کرده بود که همسایه ها شاهد هستند. در عین حال ما آنچه فروختیم تحویل دادیم چون در سال بعد تصرف کرده است، محدوده را بهم زده، ما آن موقع کنارش زمین داشتیم اگر کم بود باید به طرف زمین ما می آمد نه اینکه به طرف زمین همسایه می رفت»;. خوانده ردیف دوم هم می گوید: «من حرف های آقای طالب بیگی را قبول دارم متاسفانه در شعبه سوم ما را نخواستند تا پاسخگو باشیم»;. آنگاه، دادگاه دستور داده است که پرونده 910221 و 910363 شعبه سوم مطالبه و به نظر برسد. در مورخ 93/10/1 پرونده های استنادی مورد ملاحظه دادگاه واقع شده و خلاصه گزارش آن ها به شرح ذیل منعکس می‌گردد: «پرونده کلاسه --- :... آقای هوشنگ احمدی به طرفیت آقای غلامرضا زاهدی دادخواستی به خواسته الزام خوانده به خلع ید از پلاک ثبتی --- به شماره ملک 1/33 و قلع و قمع بناهای احداثی در تاریخ 91/3/27 ، تقدیم نموده است. به شعبه سوم دادگاه حقوقی ارجاع شده... خواهان سند مالکیت خود را ضمیمه نموده است. در سند مشخصات ملک، شش دانگ یک قطعه زمین مزروعی به مساحت 3028/20 متر پلاک --- فرعی از یک اصلی مفروز و مجزّا شده از قطعه سوم تفکیکی از اصلی مذکور واقع در حومه بخش یک اراک موسوم به گاوخانه قید شده است مالکیت خواهان را تایید نموده است. خوانده در دفاع اظهار داشته است طبق بیع نامه که تقدیم می نمایم خریداری کرده... بیع نامه به نام خانم م. م. است که در پرونده 910363 وی جلب ثالث شده... طبق این مبایعه نامه عادی آقای ج. طالب بیگی و م. ب.الف.، خریدار خانم م. م.، موضوع بیع 2000 متر از زمین های گاوخانه از قطعه یک طبق نقشه تفکیکی به مبلغ 16 میلیون تومان موضوع به کارشناسی ارجاع شده، کارشناس تایید کرده است مقدار 11 متر در عرض و 85/30 متر در طول به زمین خواهان از طرف خوانده تجاوز شده است، اعتراض نشده... طرفین اعتراض ننموده اند. رای دادگاه به شرح خواسته صادر و اجراییه نیز صادر شده است...»;. سپس دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناسی صادر نموده تا کارشناس منتخب با معاینه محل و ملاحظه اسناد طرفین با ترسیم کروکی اعلام دارد که از میزان اراضی خریداری شده توسط خواهان از خواندگان، چه مقدار کسر می‌باشد و این کسری از چه حدّی است و آیا خواندگان در آن دارای ملک بوده یا هستند؟ و قیمت روز زمین به متراژ و قیمت روز معامله هم مشخص گردد. کارشناس منتخب مفاد قرار صادره را به مرحله اجرا در آورده و گرایش اقدامات خود را تسلیم دادگاه نموده است. (برگ های شماره 37 الی 39 پرونده). مشارالیه پس از بیان مقدماتی چنین اظهار نظر می کند: «مستند به موارد اشاره شده در متن گزارش و سایر بررسی های به عمل آمده و در نظر گرفتن حدود ثبتی پلاک به شماره 33 فرعی از یک اصلی واقع در حومه بخش یک اراک و مفاد دادنامه صادره از شعبه سوم، قطعه واگذاری به خانم م. م. نسبت به مقدار 2000 مترمربع موضوع مبایعه نامه عادی سال 1383 به مقدار 519/37 مترمربع کسر مساحت دارد»;. وصول نظریه کارشناسی به طرفین دعوی ابلاغ شده است. توضیحات مورخ 94/2/19 کارشناس موصوف (آقای علی سرائی) در دادگاه نیز به شرح ذیل می‌باشد: «مقدار کسری زمین خواهان که از خواندگان خریداری نموده 519/37 مترمربع از حدّ شرقی است. خواندگان دارای مالکیت بوده اند در خصوص زمین مجاور این زمین طرح دعوی در شعبه سوم حقوقی شده و برای این کسری به زمین مجاور الحاق شده، خلع ید و تحویل مالک مجاور آقای احمدپور گردیده است و فقط همین زمین را داشته اند و تعیین قیمت روز زمین و قیمت روز معامله در خصوص متراژ کسری، در صلاحیت بنده نمی‌باشد...»;. حسب تصمیم مورخ 1394/03/11 دادگاه برای ارزیابی و تعیین قیمت روز زمین و قیمت روز معامله، قرار ارجاع به کارشناسی صادر و آقای ابوالفضل سفیدگران به عنوان کارشناس قضیه انتخاب شده است. با اجرای قرار مزبور نظریه این کارشناس هم (به دلالت برگ شماره 58 پرونده) تسلیم دادگاه شده و مشعر بر اینست که: «این زمین واقع در حومه شهرستان اراک (گاوخانه) و در مجاورت جاده کمربندی شمالی اراک در نزدیکی تقاطع با جاده فراهان به شرح کروکی پیوست است که براساس گزارش مورخ 94/2/9 کارشناس بدوی نسبت به مبایعه نامه فروش زمین از خواندگان که کل زمین 2000 متر زمین بوده ولی 519/37 مترمربع جمعا کسری دارد لذا قیمت زمین با توجه به محل قرار گرفتن، دسترسی به جاده اصلی و فرعی، وسعت، نوع کاربری و سایر عوامل موثر در امر کارشناسی از قرار هر مترمربع 550/000 ریال معادل پنجاه و پنج هزار تومان و برای 519/37 متر جمعا به مبلغ 2856535000 ریال... تعیین می‌گردد. ضمنا قیمت زمین در زمان معامله براساس مبایعه نامه و تایید طرفین از قرار متری 8000 تومان در نظر گرفته شده است»;. وکیل خواهان طی لایحه ای به وارده شماره 10735 - 94/5/8 نسبت به نظریه کارشناسی راجع به قیمت گذاری زمین معترض گردیده و درخواست ارجاع به هیات سه نفره کارشناسی را دارد. و خواندگان نیز با تسلیم لایحه ثبت شده به شماره 10902 - 94/6/9 نظریه کارشناس را مبتنی بر اشتباه دانسته و به آن اعتراض نموده اند. بالاخره دادگاه ختم رسیدگی اعلام و برابر دادنامه شماره --- - 1394/06/22 رای خود را به شرح آتی صادر می‌نماید: «در خصوص دادخواست خواهان خانم م. م. فرزند علی با وکالت آقای ع. ب. و م. ب.... به طرفیت خواندگان آقایان 1 - ج. طالب بیگی فرزند غ. 2 - م. ب.الف. فرزند م.الف. به خواسته استرداد بخشی از ثمن مبایعه نامه عادی و مطالبه غرامات وارده بابت مستحق ٌللغیر درآمدن بخشی از مبیع با جلب نظر کارشناس به انضمام خسارات دادرسی که خواسته اول به پنجاه و یک میلیون ریال و خواسته دوم به سیصد و ده هزار تومان تقویم گردیده است. بدین توضیح که حسب شرح دادخواست و لوایح تقدیمی و صورت جلسه مورخ 1393/08/26 جلسه رسیدگی دادگاه، وکلای... خواهان اظهار داشتند؛ موکله ایشان به موجب مبایعه نامه عادی در سال 1383 اقدام به ابتیاع دو هزار مترمربع زمین با حدود مندرج، واقع در روستای گاوخانه به مبلغ یکصد و شصت میلیون ریال می‌نماید. پیرو اقامه دعوی توسط فردی به هویت احمد هوشنگ پور و به موجب دادنامه صادره از شعبه سوم دادگاه حقوقی اراک 850 مترمربع از مبیع فوق مستحق ٌللغیر تشخیص و درحق مدعی خلع ید می‌گردد. لذا تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را نمودند. با التفات و مداقّه در جامع محتویات پرونده و مندرجات مضبوط شامل 1 - دادخواست تقدیمی 2 - رونوشت مصدق مبایعه نامه شماره 10557 که حکایت از فروش دو هزار مترمربع از اراضی روستای گاوخانه با ثمن معین از جانب خواندگان به خواهان موصوف دارد 3 - رونوشت مصدق دادنامه شماره --- - 91/11/17 صادره از شعبه سوم دادگاه حقوقی اراک و نیز رونوشت اجراییه مربوط به دادنامه یاد شده که جملگی مبیّن محکومیت خواهان به خلع ید به میزان 850 مترمربع و قلع و قمع مستحدثات در اراضی متنازع ٌفیه می‌باشد 4 - گزارش کارشناس رسمی دادگستری در رشته نقشه برداری و اطلاعات مکانی که پس از ابلاغ به مترافعین مصون از اعتراض واقع گردیده است و با اوضاع و احوال مسلم قضیه مغایرت و مبانیت دارد 5 - اعمال خیار تبعّض صفقه با حصول شرایط آن از جانب خواهان دعوی 6 - صرف نظر از گزارش کارشناس رسمی دادگستری در رشته کشاورزی و منابع طبیعی و بالطبع عدم ترتیب اثر به لوایح اعتراضی طرفین به لحاظ وجود ضابطه تقنینی در خصوص نحوه احتساب ثمن استردادی ناشی از اعمال خیار تبعّض صفقه لهذا دادگاه ضمن احراز جهل خریدار به وجود فساد در زمان عقد بیع خواسته خواهان را موجه و مقرون به حق تشخیص داده است. با استناد به مواد 390 ، 391 ، 441 ، 442 ، 443 ، 1257 و 1258 (بند دوم) قانون مدنی و لحاظ رای وحدت رویه شماره 733 - 1393/07/15 هیات عمومی دیوان عالی کشور (ناظر به نحوه تعیین غرامت) و مواد 198 ، 515 ، 519 و 522 قانون آیین دادرسی مدنی، خواندگان را بالمناصفه به استرداد مبلغ 68/000/000 ریال بابت بخشی از ثمن مبیع که مستحق ٌللغیر تشخیص داده شده است (از قرار هر متر هشتاد هزار ریال) با احتساب خسارت تاخیر تادیه وجه مذکور توجها به کاهش ارزش ثمن بر مبنای شاخص اعلامی بانک مرکزی از تاریخ صدور اجراییه ( 1392/02/11 ) به عنوان تاریخ قطعیّت دادنامه مشعر بر مستحقٌ للغیر درآمدن بخشی از مبیع، تا یوم وصول قابل محاسبه در اجرای احکام مدنی و پرداخت مبلغ یک میلیون و نهصد و نود هزار ریال بابت هزینه دادرسی و دو میلیون ریال بابت حق الوکاله وکیل در مرحله بدوی درحق خواهان محکوم می‌نماید. متذکر می‌شود دفتر شعبه در زمان صدور اجراییه مابه التفاوت هزینه دادرسی را وصول و وکلای محترم را به رفع نقص تمبر وکالت نامه خود تذکر دهد...»;. دادنامه فوق الاشعار در تاریخ 1394/08/10 به وکلای خواهان ابلاغ شده و در تاریخ 1394/09/18 آقای م. ب. احد از وکلای او ضمن تقدیم دادخواست فرجامی نسبت به دادنامه مذکور اعتراض نموده است. و نقض آن و صدور رای بر وفق نظریه کارشناس را تقاضا دارد. جهات اعتراض فرجام خواه به شرح لایحه پیوست دادخواست تقدیمی است. لازم به ذکر است که محکوم ٌعلیهما نیز به مقام تجدیدنظرخواهی برآمده اند و دادنامه شماره --- - 94/9/30 شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان مرکزی در تایید رای بدوی صدور یافته است. سابقه ای از وصول لایحه جوابیّه از سوی فرجام خواندگان، به نظر نرسید. نهایتا پرونده با اقدامات دفتری به دیوان عالی کشور ارسال و تحت کلاسه بالا در دستور کار این شعبه قرار گرفته است مشروح لایحه فرجام خواه به هنگام شور قرائت می‌شود. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می دهد:

رای شعبه

رای معترض ٌعنه از حیث تعیین مبلغ قابل استرداد بابت ثمن بخشی از مبیع که مستحق ٌللغیر درآمده، منطبق با خواسته خواهان و دلایل موجود در پرونده و بر وفق مقّررات قانونی است. لذا در این خصوص، اعتراض فرجام خواه مردود اعلام و رای صادره مستندا به مواد 370 و 396 قانون آیین دادرسی مدنی ابرام می‌گردد. لیکن در خصوص غرامات وارده، چون زمان استحقاق خواهان به دریافت خسارت ناشی از کاهش ارزش ثمن، برخلاف دستور ماده 522 قانون فوق الذکر به جای تاریخ تقدیم دادخواست (مطالبه)، تاریخ صدور اجراییه منظور گردیده و راجع به غرامات ناشی از قلع و قمع درختان مثمر مغروسه مورد ادعای خواهان نیز بررسی های لازم صورت نگرفته است، لذا تحقیقات انجام شده ناقص تشخیص و مستندا به بند 5 ماده 371 و بند «الف»; ماده 401 قانون مرقوم، ضمن نقض این قسمت از دادنامه فرجام خواسته، رسیدگی مجّدد را به همان شعبه صادرکننده رای منقوض ارجاع می‌نماید. /ل

شعبه دهم دیوان عالی کشور رئیس: محمدهادی عبداله پور مستشار: سیدحجت اله میرمجیدی