تأثیر سرقفلی بر میزان حق کسب وپیشه و تجارت

تاریخ دادنامه قطعی: 1394/10/27
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: میزان سرقفلی که در ابتدا از ناحیه ی مستاجر پرداخت می‌شود، زمان تخلیه در احتساب میزان حق کسب و پیشه و تجارت تاثیر گذار است.

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/03/16

«رای دادگاه»;

در خصوص دعوی آقای م. ح. به وکالت از خواهان آقای ع. ح.س. فرزند ح. به طرفیت خواندگان 1 . م. ح.ه. فرزند ر. 2 . ن. 3 . ن. 4 . م. همگی ح.ه. فرزندان م. به خواسته تخلیه یکباب مغازه حدود 29 مترمربع جزء پلاک ثبتی شماره 148 و 349 و 5372 فرعی از --- اصلی واقع در بخش --- تهران به منظور تخریب و نوسازی ملک با احتساب کلیه خسارات قانونی و حق الوکاله وکیل به شرح متن دادخواست تقدیمی است. دادگاه با احراز مالکیت خواهان به موجب پاسخ استعلام ثبتی به عمل آمده از اداره ثبت اسناد و املاک منعکس در پرونده و تصویر سند مالکیت موجود و احراز رابطه استیجاری فیمابین توجها به اجاره نامه رسمی شماره 9739 مورخ 1347/03/26 دفترخانه شماره 279 تهران نظر به اینکه مورد اجاره که عبارتست از یکباب مغازه به متراژ تقریبی 29 مترمربع به موجب صلح نامه شماره 88428 مورخ 89/8/8 تنظیمی در دفترخانه 279 تهران به خواندگان ردیف دوم الی چهار منتقل گردیده است (صلح سرقفلی) بنا براین دعوی به خوانده ردیف اول توجهی ندارد با استناد به ماده 89 ناظر به بند 4 ماده 84 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار رد دعوی نسبت به نامبرده صادر و اعلام می‌گردد. وکیل خواندگان دعوی در ابتدا دفاع نموده که پروانه ساختمانی به منظور تخریب و نوسازی صادر نشده و صرفا جهت تعمیرات صادر شده است و سپس بیان داشته که مغازه تحت اجاره موکلین به جهت قرار داشتن در طرح اجرایی شهرداری بقاء آن هیچ تاثیری را در تجدید بناء ملک خواهان ایجاد نخواهد کرد.دادگاه با مداقه در مفاد پروانه ساختمانی صادره از ناحیه شهرداری منطقه 16 تهران در صفحه ششم آن بالصراحه به صدور مجوز تخریب و نوسازی اشاره شده است و در صفحه پنجم پروانه نیز بنای قابل احداث شامل مساحت بنای مورد تبدیل و مساحت واحدهای تجاری دقیقا بیان شده است علیهذا ادعای وکیل خواندگان در این بخش مردود به نظر می‌رسد.دادگاه جهت تعیین حق کسب و پیشه و تجارت موضوع را به کارشناس واجد صلاحیت محول نموده که کارشناس منتخب نظریه خویش را واصل و به شماره 9302535 مورخ 93/12/23 ثبت دفتر دادگاه گردیده کارشناس حقوق مزبور را به مبلغ یازده میلیارد و سیصد میلیون ریال برآورد و اعلام نموده است که این نظریه مورد اعتراض وکیل خواهان قرار گرفت و مدارکی را نیز جهت رسیدگی به اعتراض ضمیمه لایحه اعتراضیه خویش نموده است عمده تعرض وکیل خواهان عدم برخورداری حق سرقفلی به خواندگان دعوی بوده است دادگاه پس از بررسی صورتجلسه مورخ 94/1/29 را تنظیم و موضوع را به هیات کارشناسان سه نفره ارجاع که فقط حق کسب و پیشه و تجارت مستاجرین را ملاک نظریه خویش قرار دهند که کارشناسان منتخب بر این اساس و با در نظر گرفتن کلیه عوامل موثر و جمیع جهات حقوق یاد شده را (کسب و پیشه و تجارت) ششدانگ مغازه موصوف به مبلغ پنج میلیارد و یکصد میلیون ریال ارزیابی و اعلام نموده‌اند که طرفین دعوی به نظریه اخیرالذکر اعتراض نموده و لایحه اعتراضیه خویش و دلایل و مدارک خویش را نیز ارائه نموده‌اند با التفات به اینکه نظریه هیات کارشناسان با اوضاع و احوال مسلم قضیه مغایرتی نداشته به دلایل ذیل به اعتراضات واصله ترتیب اثر داده نمی شود. اولا: در بند ششم اجاره نامه رسمی شماره 9739 مورخ 47/3/26 فیمابین مالکین وقت و خوانده ردیف اول به عنوان مستاجر به عدم وجود هرگونه وجهی با قرار طرفین بابت حق واگذاری که به عرف تجاری امروز همان سرقفلی می‌باشد بالصراحه اشاره شده است علیهذا ادعای وکیل خواندگان و ارائه تصویر ته چک مبنی بر پرداخت سرقفلی قطع نظر از اینکه قابل پذیرش نبوده اجتهاد در برابر نص می‌باشد که موثر در مقام نمی‌باشد ثانیا: در راستای دادنامه شماره --- مورخ 88/10/23 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران به خواسته تجویز انتقال منافع همین مغازه از سوی خوانده ردیف اول و ارجاع امر به کارشناس میزان حق کسب و پیشه و سرقفلی مغازه (قطع نظر از اینکه مغازه فاقد سرقفلی نیز بوده است) مبلغ دو میلیارد و پانصد میلیون ریال تعیین و بر این اساس خوانده ردیف اول منافع خود را به فرزندانش (خواندگان ردیف دوم الی چهارم) صلح می‌نماید بنابراین مغازه موصوف نمی تواند در طول شش سال یعنی از سال صدور حکم قبلی و فعلی جهشی تا میزان نه میلیارد ریال داشته باشد که چون نظریه هیات کارشناسان این دادگاه با کارشناس منتخب شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر اساس آن حکم به تجویز انتقال منافع صادر گردیده است ( 88/6/14 تاریخ) از حیث تعیین حق کسب و پیشه و تجارت مطابقت و هماهنگی بیشتری دارد این دادگاه از آن متابعت می‌نماید بنابراین دادگاه دعوی وکیل خواهان را ثابت تشخیص در اجرای بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و رعایت مواد 27 و 28 از همین قانون حکم بر تخلیه و انتزاع ید خوانده از ششدانگ یکباب مغازه کفش فروشی جزء پلاکهای ثبتی 148 و 349 و 5372 فرعی از --- اصلی واقع در بخش --- تهران به نشانی ابتدای خیابان شوش غربی بعد از بانک صادرات پلاک --- قدیم فروشگاه کفش هاشمی در قبال دریافت مبلغ پنج میلیارد و یکصد میلیون ریال بابت حق کسب و پیشه و تجارت صادر و اعلام می‌گردد. موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع و یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجرین بدهد و الا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود. مستاجرین مکلفند ظرف دو ماه از تاریخ تودیع حق کسب و پیشه نسبت به تخلیه مورد اجاره اقدام نمایند ضمنا از باب قاعده تسبیب و در اجرای ماده 519 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی خواندگان ردیف دوم الی آخر مکلفند مبلغ 675/000 ریال نیز به عنوان هزینه دادرسی و مبلغ 4/000/000 ریال به عنوان حق الوکاله وکیل و مبلغ 25/000/000 ریال به عنوان دستمزد کارشناسان در حق خواهان دعوی پرداخت نمایند. رای صادره ظرف مدت 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران -سید اسحاق حسینی

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/10/27

رای دادگاه

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقایان 1 - م. 2 - ن. 3 - ن. 4 - م. شهرت همگی ح.ه. با وکالت اقای ح. ب. به طرفیت آقای ع. ح.س. با وکالت آقای م. ح. نسبت به دادنامه --- - 94/3/16 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که مشتمل بر محکومیت تجدیدنظرخواهان‌ها (با استثناء تجدیدنظرخواه ردیف اول) به تخلیه و انتزاع ید از ششدانگ یکباب مغازه کفش فروش جزء پلاکهای 148 و 349 و 5372 فرعی از --- اصلی بخش --- تهران در قبال دریافت 5/100/000/000 ریال حق کسب و پیشه و تجارت (به لحاظ تجدید بنا) می‌باشد و تجدیدنظرخواهان‌ها هم از جهت متراژ دقیق مغازه اعتراض و بیان داشته اند مغازه مزبور بیش از 29 متر مربع مضبوط در نظریه کارشناسان مساحت داد و از طرفی نسبت به میزان حق کسب و پیشه نیز اعتراض و اعلام نموده‌اند در زمان انعقاد قرارداد اجاره( 9739 - 47/3/26 دفترخانه 279 تهران) معادل دوازده هزار تومان سرقفلی پرداخت شده که پرداخت مزبور در احتساب حقوق کسبی لحاظ نگردیده است و تجدیدنظرخواه ردیف اول به استناد چندفقره ته چک (سوش) مدعی است که این 120 هزار ریال به موجر بابت سرقفلی پرداخت گردیده لیکن به لحاظ مسائل مالیاتی این پرداخت در قرارداد قید نگردیده است که این دادگاه جهت احراز واقع قرار ارجاع امر به هیات پنج نفره کارشناسی صادر که اکثریت هیات کارشناسان مجموع حقوق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت را 11/000/000/000 ریال تعیین و سپس تفکیکاٌ میزان 5/900/000/000 ریال آن را مربوط به سرقفلی و 5/100/000/000 ریال را مربوط به حق کسب و پیشه و تجارت اعلام کرده اند که وکیل تجدیدنظرخواهان‌ها به این نظر اعتراض لیکن از آنجایی که اولاٌ میزان سرقفلی که در ابتدا از ناحیه و مستاجر پرداخت میگردد در احتساب میزان حق کسب و پیشه و تجارت تاثیر گذار است که در مانحن فیه به موجب بند 6 اجاره نامه 9739 - 47/3/26 وجهی از ناحیه مستاجر به عنوان سرقفلی پرداخت نگردیده و ته چکها استنادی نیز به موجب لایحه وارده از ناحیه تجدیدنظرخوانده به شماره 592 - 94/9/7 تکذیب گردیده و به موجب بند (ب) لایحه مذکور ایشان پرداخت هرگونه مبلغی از ناحیه مستاجر در ابتدای رابطه استیجاری را انکار نموده و دلیلی نیز که ثابت نماید وجه چکهای استنادی بابت سرقفلی به موجر پرداخت شده از ناحیه تجدیدنظرخواهان‌ها ارائه و ابراز نگردیده ثانیاٌ در رابطه با میزان و متراژ مغازه نیز هیات پنج نفره کارشناسان متراژ مقید را حدود بیست و نه متر اعلام کرده اند که از این حیث نیز خدشه ای مترتب بر دادنامه تجدیدنظرخواسته نیست بنا بمراتب دادنامه تجدیدنظرخواسته در جهات مورد اعتراض خالی از اشکال و منقصت قانونی است این دادگاه مستنداٌ به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی آن را تائید مینماید این رای قطعی است.

شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار

قاسم توکلی - رمضان نامدار