تاریخ دادنامه قطعی: 1393/09/16
شماره دادنامه قطعی: ---
پیام: ( 1 )- تا قبل از طرح موضوع تخلیه، مستاجر نمی تواند خواهان حق کسب و پیشه شود، زیرا حقی است که با تخلیه به مستاجر تعلق میگیرد. ( 2 )- امکان توافق برخلاف قانون موجر و مستاجر 1356 معتبر نیست و حق کسب و پیشه قابل اسقاط نیست.
در خصوص دادخواست تقدیمی خواهان آقای الف.ک. با وکالت خانم س.س. و... به طرفیت خواندگان آقایان ع.ک. و... با وکالت آقایان الف.م. و... به خواسته دستور فروش ملک مشاع پلاک ثبتی... به آدرس مندرج در متن و محکومیت خوانده به پرداخت هزینه دادرسی، حقالوکاله وکیل، خسارت قانونی و دعوی تقابل خواهان شرکت ن. با وکالت آقایان الف.م. و... بهطرفیت خواندگان الف.ک. و... به خواسته الزام خواندگان محترم (به قدرالسهم) به تنظیم سند رسمی اجاره به عنوان دعوی طاری در پرونده شماره 920498 شعبه --- ؛ (توضیح اینکه وکلای دعوی طاری آقای م. و... دعوی خود را به طرفیت خواندگان ع.و. و... مسترد و در دعوی اصلی وکالت آنان را به عنوان وکیل خواندگان عهدهدار شده و دادنامه شماره --- صادر شده است.) وکیل خواهان اصلی اظهار داشته: «موکل و خواندگان محترم، مشاعا مالک پلاک ثبتی شماره... واقع در تهران خیابان... میباشد. با استناد به گواهی عدم افراز ثبتی، تقاضای فروش دارم.» و در دفاع از خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره اعلام داشته: «به موجب اقرار نامه شماره 114943 تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی... تهران، خواهان به این امر اقرار نموده که هیچ حقی به عنوان سرقفلی یا ودیعه به موکل پرداخت نکرده و هیچ ادعایی نسبت به حق کسب و پیشه ندارند و مکلفند به محض درخواست موجرین ملک را تخلیه کنند.» وکیل دعوی طاری آقای ک. دفاعا اظهار داشته: «شرکت ن. مستاجر بوده و دارای محل کسب و پیشه در آن ملک است و تقاضا دارد ملک فقط با رعایت حق او، به عنوان مستاجر دارای حق کسب و پیشه، فروخته شود و بر همین اساس تنظیم سند اجاره را نیز نموده است. در مورد اقرارنامه استنادی چنین سندی در فرض وجود اصالت، به موجب ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 باطل و بلااثر است و نمیتواند حق قانونی مستاجر را تضییع نماید.» با عنایت به مراتب فوق و نظریه استعلامیه و اصل از ثبت منطقه جنوب شرق تهران به شماره 16608 مورخه 1393/06/25 سند مالکیت شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت 1500 متر مربع به پلاک ثبتی.... مفروز و مجزی شده از... فرعی از اصلی مذکور ذیل ثبت... صفحه... دفترجلد... املاک به نام آقای غ.ک. ثبت و صادر و تسلیم گردیده است و سپس برابر تصویر گواهی حصر وراثت 1706 - 1365/04/08 شعبه --- دادگاه حقوقی 2 تهران، نامبرده فوت و ورثه عبارتند از 1 - م. و... میباشند. سپس برابر اسناد 134043 - 1368/05/02 و 216238 - 1377/02/06 دفتر... تهران، سه سهم از 11 سهم شش دانگ بدون بها ثمنیه اعیانی به اضافه 4 سهم از 10 سهم از 2 سهم از 11 سهم ازشش دانگ بدون بهاء ثمنیه اعیان، به اضافه نصف از تمامی بهاء ثمنیه اعیانی آقای الف.ک. و به همین میزان سهم م.ج. و... منتقل شده است. لذا دعوی خواهان اصلی مبنی بر فروش ملک مشاع پلاک ثبتی... که حسب استعلامیه ثبتی گواهی عدم قابلیت افراز صادر و طرفین را مالک ملک موصوف معرفی کرده و ملک به علت قلّت مساحت غیرقابل افراز اعلام شده و نظر به اقرارنامه مورخه 1390/03/26 به شماره 114943 دفتر جلد... دفتر اسناد رسمی....تهران، مبنی بر وجود رابطه استیجاری و اینکه حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که با تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر تعلق میگیرد و این حق قبل از ایجاد، قابل اسقاط نبوده و تحقق آن نیز مشروط به پرداخت وجهی به مالک نیست؛ بنابراین اگر محلی برای کسب اجاره داده شده باشد و مستاجر حین عقد اجاره و تنظیم سند، وجهی به مالک نپرداخته و یا در سند تعهد نموده باشد که در زمان تخلیه، حق دریافت سرقفلی را ندارد و طبق مواد 15 و 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 هیچ یک از این امور مانع آن نخواهد بود که دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه، حکم به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت صادر کند (نظریه مشورتی شماره 7/1699 مورخه 1362/04/20 اداره حقوقی دادگستری). لذا به استناد ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و مواد 1 و 3 و 7 و 9 و 15 و 30 قانون روابط موجر و مستاجر، حکم به الزام خوانده آقای الف.ک. به تنظیم سند رسمی اجاره به میزان سهم خود، طبق استعلامیه ثبتی، با شرکت ن. با اجاره بهای 125/000/000 ریال طبق اجاره نامه سال 1390 و سپس دستور فروش ملک با حفظ حقوق کسب و پیشه شرکت ن. را صادر مینماید و از باب تسبیب و لاضرر آقای الف.ک. را به پرداخت 204000 ریال و حقالوکاله وکیل طبق تعرفه در حق خواهان و آقایان ع. و م. را به پرداخت 1930000 ریال بابت هزینه دادرسی 250/000 ریال بابت تعرفه خدمات و حقالوکاله وکیل طبق تعرفه در حق خواهان با استناد به مواد 198 و 515 و 519 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، صادر مینماید. رای صادره ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران میباشد.
دادرس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران
صبوری
تجدیدنظرخواهی آقای ب.م. و... به وکالت ازآقای الف.ک. به طرفیت آقایان م.و. و... و شرکت ن. با وکالت آقایان الف.م. و... از تجدیدنظرخوانده اخیر، نسبت به آن بخش از دادنامه شماره --- مورخ 1393/07/08 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که طی آن تجدیدنظرخواه به تنظیم سند رسمی اجاره به میزان سهم خود از ملک موضوع پلاک ثبتی... مفروز و مجزی شده از... فرعی از اصلی مذکور به نفع شرکت ن با اجاره بهای 125/000/000 ریال شده، به گونه ای نیست که موجبات نقض دادنامه مزبور را فراهم آورد. زیرا اساس اعتراض این است که شرکت مذکور که مستاجر ملک فوق است، قبلا طی اقرارنامه رسمی حق کسب و پیشه خود را ساقط کرده و بر این مبنا نتیجه گرفتهاند که نبایستی محکوم به مراتب میشد. حال آنکه آمریت ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 که توجها به تاریخ شروع قرارداد اجاره در مورد محل، بر روابط طرفین حاکمیت دارد؛ اولا: امکان توافق برخلاف قانون مزبور را منتفی و ثانیا: علیالاصول تا قبل از طرح موضوع تخلیه موجبی برای بحث پیرامون حق کسب و پیشه وجود ندارد. فلذا مستندا به ماده 358 از قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن رد تجدیدنظرخواهی، دادنامه تجدیدنظرخواسته را (در مورد شرکت مذکور) تایید مینماید. ولیکن چون حکم موصوف و موضوع آن، متوجه دیگر تجدیدنظرخواندگان نمیباشد، مستندا به بند 4 ماده 84 و ماده 89 همان قانون، قرار رد تجدیدنظرخواهی صادر و اعلام میشود. این رای قطعی است.
رئیس و مستشار شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران
ترابی - حاجی حسنی