اجاره اماکن مسکونی برای کسب و پیشه و تجارت

تاریخ دادنامه قطعی: 1393/06/22
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: چنانچه در قلمرو زمانی قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ، موجر، منافع مورد اجاره را، که کاربری مسکونی داشته، به منظور استفاده غیر مسکونی (کسب و پیشه و تجارت) واگذار نماید، مورد اجاره از حیث تخلیه، تابع مقررات قانون فوق است بنابراین به صرفِ انقضای مدت اجاره، تخلیه عین مستاجره ممکن نیست.

در خصوص دعوای ح.، الف.، الف.، ع. همگی ن. و م.ق. با وکالت م.ر. و س.الف. به طرفیت س.، ح.، م.- ه.، ع.، م. و الف. همگی ک. و ز.م. به خواسته صدور حکم به تخلیه یک باب آپارتمان جزء پلاک ثبتی --- واقع در بخش --- تهران به سبب انقضاء مدت اجاره. دادگاه با توجه به دادخواست تقدیمی خواهان ها و ضمایم پیوست آن خصوصا اجاره نامه شماره 55879 مورخ 1369/04/05 با توجه به انقضای مدت اجاره مستندا به ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون موجر و مستاجر مصوب 1365/08/15 حکم به محکومیت خواندگان به تخلیه پلاک ثبتی موصوف در خواهان ها صادر و اعلام می‌نماید. رای اصداری در خصوص خواندگان دوم الی هشتم غیابی و قابل واخواهی ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ در دادگاه صادرکننده رای و متعاقب آن ظرف مدت بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد و در خصوص خوانده ردیف اول حضوری و قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - پور متقی

در خصوص واخواهی 1 - م. 2 - الف. 3 - ح. 4 - ع. 6 - ه. همگی ک. 7 - ز.م. همگی با وکالت ف.ب. و الف.ع. وکلاء دادگستری به طرفیت الف.، ع.، ح.، الف. همگی ن. و م.ق. با وکالت م.ر. و الف.م. وکلاء دادگستری نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 24/6/92 نظر به اینکه از سوی واخواهان ها دلایل و مدارکی که موجب نقض دادنامه مزبور باشد ارائه نگردیده و لذا دادگاه واخواهی واخواندگان را وارد ندانسته ضمن تایید حکم صادره حکم به ردّ واخواهی واخواهان صادر و اعلام می‌گردد رای اصداری حضوری و قابل تجدیدنظرخواهی ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - پور متقی

تجدیدنظرخواهی های مطروحه از ناحیه آقایان 1 - الف.ع. و 2 - ف.ب. و به ترتیب به وکالت از تجدیدنظر خواهان های مستقل مشتمل بر الف) آقای س.ک. در تجدیدنظرخواهی وارده به شماره 9200096 مورخ 1392/07/29 و ب) خانم ها و آقایان 1 - ح. 2 - ع. 3 - ه. 4 - م.و 5 - الف. همگی ک. در تجدیدنظرخواهی وارده به شماره 920209 مورخ 92/12/27 و در هردو فقره به طرفیت تجدیدنظر خواندگان مشترک شامل و خانم ها و آقایان: 1 - الف. 2 - ع. 3 - ح. 4 - الف. همگی ن؛ و 5 - م.ق. و به ترتیب الف) پیرامون دادنامه اصداری حضوری نسبت به آقای س.ک. به شماره 00673 مورخ 92/6/10 شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر صدور حکم به محکومیت مشارالیه و به عنوان احد از خواندگان بدوی و به تخلیه پلاک ثبتی --- واقع در بخش --- تهران و به سبب انقضاء مدت اجاره موضوع اجاره نامه شماره 55879 مورخ 1369/04/05 (دفتر اسناد رسمی شماره 275 تهران) و در حق خواهان های بدوی (تجدیدنظر خواندگان مشترک) اشعار داشته و ب) پیرامون دادنامه اصداری دیگر نسبت به آقایان و خانم ها م.، ح.، ه.، ع.، م.و الف. همگی ک. و ز.م. به شماره 01494 مورخ 92/12/6 شعبه --- یادشده که در مقام رسیدگی به دعوی اعتراض واخواهی مشارالیهم از دادنامه شماره --- مورخ 92/6/10 که نسبت به نامبردگان غیابی بوده و عینا بر تخلیه پلاک ثبتی موصوف اشعار داشته و طی دادنامه تجدیدنظر خواسته مرقوم ( 01494 ) بدوا ضمن تایید حکم صادره (واخواسته) سپس حکم به فقط ردّ واخواهی واخواهان صادر و اعلام گردیده در هر دو فقره مآلا وارد و موجه بوده و دادنامه های معترض عنه تجدیدنظر خواسته در وضعیت اصداری مبینه هیچ یک قابلیت تایید و استواری را دارا نبوده و به علت مباینت با موازین و مقررات قانونی و محتویات و مستندات پرونده مستلزم نقض می‌باشد و صرف نظر از آنکه در دادخواست مورخ 1392/02/11 هویت خوانده بدوی آخر، خانم ز.م. قید و اعلام گردیده لیکن در دادنامه --- ز.م. قید و درج گردیده و این در حالی است که علی الظاهر و مطابق دادخواست حاوی دعوی اعتراض واخواهی 1392/07/29 هویت وی ز.م. قید و اعلام گردیده که به علت عدم ابراز هرگونه تجدیدنظرخواهی از ناحیه مشارالیها این مرجع مواجه با تکلیفی نسبت به وی نمی‌باشد و از توجه به جمیع محتویات پرونده و جامع اوراق آن و توجه آنکه اولا: در دادنامه اولیه شماره 00673 مورخ 10/6/92 حکم به تخلیه پلاک ثبتی --- واقع در بخش --- تهران صادر و اعلام گردیده و این در حالی است که به صورت متعارف و به طور اصولی می‌بایست حکم به تخلیه عین مستاجره متنازع فیه با مشخصات ثبتی یادشده صادر و اعلام می گردیده که چنین مبادرتی معمول نگردیده و عملا تصمیمی پیرامون عین مستاجره یادشده اتخاذ نشده و صرفا راجع به پلاک ثبتی صدر الذکر مبادرت به صدور رای شده که به ترتیب یادشده متعارف و مطابق موازین و مقررات قانونی نمی‌باشد. ثانیا: صرف نظر از آنکه هیچ گونه دلیل مالکیتی نسبت به عین مستاجره از سوی خواهان های بدوی دعوی مورخ 11/2/92 تقدیم و ارائه نگردیده و مرجع رسیدگی نخستین نیز مبادرت به استعلام گردش ثبتی پیرامون عین مستاجره ننموده و صرفا بر اساس مفاد اسناد رسمی اجاره شماره 55879 مورخ 5/4/62 و 11199 مورخ 26/11/53 به ترتیب دفاتر اسناد رسمی شماره های 275 و 233 درجه 1 حوزه ثبتی تهران عین مستاجره مرقوم مشتمل بر یک دستگاه آپارتمان قسمت جنوبی طبقه دوم، جزئی از پلاک ثبتی شماره 191 فرعی از --- اصلی واقع در بخش --- تهران بوده که مرجع بدوی بدون توجه به آنکه عین مستاجره صرفا و فقط جزئی از پلاک یادشده را تشکیل داده و بدون درک صحیح از موضوع حکم به تخلیه تمامی پلاک ثبتی یادشده صادر و اعلام داشته که به هیچ وجه مطابق موازین و مقررات قانونی نمی‌باشد. ثالثا: با توجه به سابقه اجاره در عین مستاجره متنازع فیه و مطابق سند رسمی اجاره شماره 969 مورخ 17/8/45 دفتر اسناد رسمی شماره... تهران از سال 1345 و استمرار آن طی اسناد اجاره رسمی سابق الذکر در سنوات 1353 و 1369 ، بدون تردید و مطابق مفاد صریح منطوق و مفاد رای وحدت رویه شماره 618 مورخ 76/6/18 13 هیات عمومی دیوان عالی کشور قانون حاکم بر رابطه استیجاری طرفین صحابه دعوی، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 بوده که مهم یادشده در مرحله رسیدگی ماضی مغفول باقی مانده و بلادلیل از مقررات معنونه عدول و مطابق ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون موجر و مستاجر مصوب 65/8/15 13 مبادرت به اتخاذ تصمیم (آن هم نسبت به تمام پلاک ثبتی شماره 7022/1913 بخش --- که عین مستاجره جزئی از آن بوده) نموده زیرا مطابق مقررات قانونی اخیرالذکر و رای وحدت رویه صدرالاشعار مستنبط از ماده واحده الحاقی آن است که قانون مزبور ناظر به عقود اجاره ایست که بعد از تصویب آن قانون و ابتدائا منعقد می‌شود و شامل اماکن تجاری که سابقه اجاره به تاریخ قبل از تصویب قانون فوق الذکر داشته اند نمی شود و تنظیم اجاره نامه های جدید فی الواقع و فی نفسه به منظور تمدید و تجدید اجاره قبلی بوده و صدور حکم تخلیه (یا اجراییه ثبتی) مبنی بر تخلیه این قبیل محل کسب و پیشه و در غیر موارد منصوص مخالف موازین و مقررات قانونی بوده و ازآنجاکه در مانحن فیه تخلیه صادره و به علت انقضاء مدت اجاره، فاقد جایگاه و موقعیت قانونی در مقررات قانونی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 بوده، لذا رای مذکور در غیر موضع قانون اصدار یافته و قابلیت تایید و استواری را دارا نبوده رابعا: مطابق نظریه اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه به شماره 7/10382 مورخ 79/11/30 13 چنانچه موجر منافع مورد اجاره را که کاربری مسکونی داشته به منظور استفاده غیر مسکونی (کسب و پیشه) به غیر واگذار نماید، مورد اجاره مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر 1356 بوده و از حیث تخلیه تابع مقررات آن قانون می‌باشد و حتی با فرض آنکه در مانحن فیه آپارتمان موضوع عین مستاجره فاقد کاربری تجاری باشد به علت آنکه از سوی موجر وقت به عنوان مغازه عکاسی اجاره داده شده لذا صرف نظر از نوعیت کاربری آن و با توجه به نوعیت واگذاری و انتفاع تابع مقررات قانونی اخیر الذکر بوده که با انقضای مدت اجاره امکان تخلیه به آن سبب ممکن و متصور نخواهد بود و رویه قاطع مراجع عالی قضاییه نیز موید مراتب یادشده می‌باشد. خامسا با توجه به سند رسمی صلح حقوق شماره 5055881 مورخ 5/4/69 دفتر اسناد رسمی شماره... تهران که بلافاصله و متعاقب اجاره نامه رسمی شماره 5055879 مورخ 5/4/69 همان دفتر و فی مابین مصالح آقای ع.م. (مستاجر رسمی قبلی) با متصالح آقای س.ک. و پیرامون صلح کلیه حقوق فرضیه، عینیه و متصوره مصالح نسبت به حق کسب و پیشه و حقوق صنفی و حق واگذاری سرقفلی سه دانگ مشاع از شش دانگ محل عکاسی متنازع فیه انعقاد یافته تحقق حقوق صدر الذکر در محل یادشده و فی مابین مشارالیهما محرز و مسلم بوده و ادعای تجدیدنظر خواندگان از حیث آنکه سند یادشده برخلاف قانون و برخلاف حقوق موجرین و با تقلب نسبت به قانون و برخلاف حقیقت، پنهانی و با تبانی میان مستاجرین قبلی و جدید تنظیم گردیده تاثیری در موضوع نداشته و مادام که ارزش و اعتبار قانونی آن زایل و از درجه اعتبار ساقط نگردیده باشد، همچنان معتبر واجد آثار قانونی بوده و به علت بلادلیل بودن ادعای تقلب نسبت به قانون و تبانی مستاجرین یادشده با یکدیگر قابلیت ترتیب اثر و تمسک را نداشته، بناء علی هذا و با عنایت به مراتب معنونه مبینه مارالذکر و با توجه به اینکه در مراحل رسیدگی ماضی مرجع بدوی به هیچ یک از دفاعیات و اظهارات ابرازی از سوی خوانده یا واخواهان ها و نسبت به دعوی بدوی و نیز دعوی اعتراض واخواهی توجهی معمول نداشته و هیچ گونه بررسی، ممیزی و ارزیابی نسبت به آن ها انجام نداده و در مرحله رسیدگی های ماضی به صرف تنظیم صورتجلسات رسیدگی تواریخ 92/5/30 13 و 6/12/92 به سنده و اکتفاء نموده و علی رغم ناخوانا بودن عمده مفاد صورت جلسه رسیدگی 30/5/92 که در یک برگ و نیم مندرج در اوراق 58 و 60 درج شده که به علت تنظیم ناخوانا و علی رغم استقرار در اوراق مربوطه بافاصله، قابلیت قرائت و استفاده کامل را نداشته و ذیل آن به طور نامتعارف و بافاصله از امضا اولیه مورد امضا قرار گرفته (با چند سطر فاصله از امضا اولیه در خالی بودن سطور مربوطه ذیل برگه امضاءشده) و همچنین با تنظیم صورت جلسه رسیدگی 6/12/92 در یک برگ و سه سطر (اوراق 29 و 30 پرونده واخواهی) به هیچ یک از اظهارات ابرازی خوانده حاضر در جلسه 30/5/92 واخواهان های دعوی اعتراض واخواهی توجهی مبذول نشده و بدون ورود ماهوی و ممیزی در موضوع خواسته، مبادرت به صدور حکم به تخلیه کل پلاک ثبتی صدر الذکر نموده که به هیچ وجه مطابق موازین و مقررات قانونی نمی‌باشد، لهذا دادگاه با قبول و پذیرش تجدیدنظرخواهی های مطروحه و مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و رعایت ماده 356 ناظر به مواد 2 ، 3 و بندهای 7 و 8 ذیل ماده 84 و مواد 89 ، 305 و 308 قانون پیش گفته و مفهوم و منطوق مواد 1 ، 14 ، 15 ، 30 و 31 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و رای وحدت رویه 618 مورخ 18/6/76 ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره 00673 مورخ 92/6/10 بدوا نسبت به آقای س.ک. و سپس نقض دادنامه شماره --- مورخ 6/12/92 نسبت به واخواهان های ردیف اول لغایت پنجم (م.، الف.، ح.، ع.و ه.همگی ک. که شمارگان اعداد اختصاصی به نامبردگان نیز در دادنامه مرقوم با سهو همراه بوده) سپس با قبول و پذیرش صرفا دعوی اعتراض واخواهی مشارالیهم نیز با نقض دادنامه واخواسته غیابی (فقط نسبت به نامبردگان) به شماره 00673 مورخ 10/6/92 درنهایت و در نتیجه قرار ردّ (عدم استماع) دعوی خواهان های بدوی نسبت به خواندگان ردیف اول، دوم، چهارم لغایت هفتم به ترتیب آقایان و خانم ها: س.، ح.، ه.، ع.، م.و الف.همگی ک.را صادر و اعلام می دارد. خاطرنشان می‌سازد با توجه و عنایت به آنکه از سوی مرجع بدوی و نسبت به دعوی اعتراض واخواهی آقای م.ک. (واخواه ردیف چهارم) و در نسخه تایپ شده و علی رغم نسخه اصلی و دست نویس دادنامه --- مورخ 6/12/92 هویت آقای م.ک. درج و اعلام نشده و درهرحال دعوی تجدیدنظرخواهی از ناحیه مشارالیه طرح و اقامه نگردیده و همچنین به علت عدم طرح و اقامه دعوی تجدیدنظرخواهی از ناحیه خانم ز.م. نسبت به دادنامه مرقوم، این دادگاه مواجه با تکلیفی در اظهارنظر و اتخاذ تصمیم نسبت به نامبردگان نمی‌باشد. رای دادگاه قطعی است.

رئیس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه

طاهری - موحدی