تاریخ نظریه: 1398/12/27
شماره نظریه: 7/98/1653
شماره پرونده: ح 3561-67-89
استعلام:
در قرارداد خرید و فروش ملکی بابت بخشی از ثمن معامله مقرر شده است که قطعه زمینی با متراژ و حدود معین و تعریف شده در آن قرارداد از طرف خریدار به فروشنده واگذار شود؛ چنان چه قطعه زمین مذکور کمتر از آن مقدار درآید و یا بخشی از آن در طرح دولتی یا عمرانی شهرداری و یا نهادهای اجرایی واقع شود، آیا فروشنده حق فسخ کل قرارداد به استناد مواد 355 و 385 قانون مدنی را دارد یا آن‌که قطعه زمین اخیر صرفا بابت بخشی از ثمن معامله بوده است که در حال حاضر کمتر از آن مقدار معین درآمده است یا در طرح دولتی و عمرانی قرار گرفته است و جزء مبیع محسوب نمی‌شود حق فسخ قرارداد را ندارد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
اگر قطعه زمینی به عنوان بخشی از ثمن قرار گیرد و قطعه زمین مذکور کمتر از مقدار مقرر در قرارداد درآید یا بخشی از آن در طرح دولتی یا عمرانی شهرداری یا نهادهای اجرایی واقع شود، موضوع مشمول مواد 384 یا 385 قانون مدنی است؛ زیرا عدم انطباق کمیت واقعی مبیع با مقدار شرط شده در قرارداد موجب پیدایش خیار (حق فسخ) است. به این دلیل که تفکیک میان مبیع و ثمن اعتباری است و مفاد مواد مزبور در مورد ثمن عین معین نیز قابل اجرا است. به عبارت دیگر، مقررات قانون مدنی در خصوص شرایط و ویژگی‌های مبیع (جز در مورد عین بودن آن) اختصاص به مبیع ندارد. لذا مقررات مربوط به شرط مقدار مبیع از جمله مواد 355 و 385 قانون مدنی در مورد ثمن عین معین نیز جاری است. نظر به این‌که در فرض سوال قطعه زمین مذکور به همراه مورد دیگری مجموعاً به عنوان ثمن تعیین شده و ثمن کمتر درآمده، بایع حق فسخ قرارداد را دارد؛ مگر این‌که طرفین به محاسبه نقیصه تراضی کنند.