صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1390/12/03
برگزار شده توسط: استان مرکزی/ شهر خمین
موضوع
فقدان دلیل طرفین برای اثبات ادعا در خصوص مال الاجاره
پرسش
آقای (الف) دادخواستی به خواسته مطالبه اجور معوقه به مدت دوازده ماه و به مبلغ شصت میلیون ریال و تقاضای صدور دستور تخلیه به استناد قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 را تقدیم دادگاه کرده است. خوانده در مقام دفاع اظهار کرده که قرارداد اجاره شفاهی بوده و اجاره ماهیانه چهار میلیون و پانصد هزار ریال بوده است. اما خواهان مدعی است اجاره‌بها ماهیانه پنج میلیون ریال تعیین شده بود و شفاهی بودن قرارداد را نیز پذیرفته است. چنان‌چه طرفین دلیلی که مثبت ادعایشان در خصوص مال‌الاجاره باشد ارائه ندهند تصمیم دادگاه در خصوص موضوع مطروحه چه خواهد بود؟
نظر هیئت عالی
: اولاً؛ چون قرارداد، شفاهی و فاقد شرایط اجاره‌نامه‌های موضوع ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 است موضوع از شمول پرونده‌های موضوع دستور تخلیه خارج بوده و برای تخلیه مورد اجاره باید دعوای تخلیه مطرح و رسیدگی به عمل آید و بعد از صدور و قطعیت رأی و صدور اجراییه مراحل تخلیه پیگیری خواهد شد. ثانیاً؛ راجع به اختلاف بین موجر و مستأجر در مبلغ اجاره‌بها، قدر متیقن، ثابت بودن اجاره‌بهای اقل است که می‌تواند مبنا قرار گیرد و در مورد مازاد، دادرسی بر اساس ادله اثبات دعوا و قاعده مدعی و منکر اجرا و بر اساس نتایج حاصل از آن، اتخاذ تصمیم ماهوی صورت خواهد پذیرفت. لذا نظر اکثریت در نشست قضایی خمین مورد تأیید است.
نظر اکثریت
با توجه به لزوم جریان اصل صحت در معاملات و با عنایت به این‌که در موضوع مطروحه، طرفین در میزان مال‌الاجاره به نحو اقل و اکثر اختلاف دارند، قدر یقین که مبلغ چهار میلیون و پانصد هزار ریال است مورد حکم قرار می‌گیرد. اما در خصوص مازاد بر قدر یقین، قاعده مدعی و منکر جاری می‌شود و بر اساس نتیجه حاصل از جریان قاعده مزبور اتخاذ تصمیم می‌کند. در خصوص تقاضای صدور دستور تخلیه نیز با توجه به این‌که قرارداد شفاهی بوده است و مطابق قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 یکی از شرایط صدور دستور تخلیه، کتبی بودن قرارداد است. بنابراین، به استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوا صادر می‌شود.
نظر اقلیت
در فرض مسئله که دلیلی برای اثبات ادعای یکی از طرفین وجود ندارد توافق طرفین در مال‌الاجاره (که معین بودن آن مطابق بند 3 ماده 190 قانون مدنی لازم است) و وقوع عقد اجاره مورد تردید قرار می‌گیرد. در نتیجه تشکیل عقد را به حکم اصل عدم باید منتفی دانست. اصل صحت نیز در موردی که توافق قصد طرفین و یا تحقق سبب موجرعقد مشکوک باشد جاری نمی‌شود؛ چه این‌که اصل صحت در مواردی جریان می‌یابد که وجود قصد انشای موافق طرفین به طور مسلم یا بر حسب ظاهر احراز شود و زمانی که تشکیل عقد را به حکم اصل عدم منتفی دانستیم تقاضای صدور دستور تخلیه نیز منطبق بر قانون نیست؛ چه این‌که صدور دستور تخلیه با رعایت شرایط قانونی، منوط به وجود یک عقد اجاره صحیح است. نتیجه این‌که در خصوص هر دو موضوع، مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار عدم استماع دعوا صادر می‌شود و صدور حکم مقتضی، منوط به تقدیم دادخواست به خواسته مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف و خلع ید از ناحیه خواهان است.