تاریخ نظریه: 1401/03/11
شماره نظریه: 7/1400/1739
شماره پرونده: 1400-76-1739 ح
استعلام:
چنانچه فردی ملک فاقد سابقه ثبتی را به فروش برساند؛ اما پس از چند سال خریدار متوجه شود زمین بیست متر کسری مساحت دارد: 1- چنانچه شرط ضمن عقد مبنی بر داشتن متراژ زمین به مساحت فوق درج نشده و کل مبیع در مقابل کل ثمن قرار گرفته باشد بدون درج قیمت هر متر مربع به صورت مجزا، آیا خریدار می‌تواند ثمن مازاد بر مبیع را مطالبه کند یا این‌که به رغم عدم فقدان شرط ضمن عقد، موضوع مشمول مواد 355 و 385 قانون مدنی می‌شود؟ چنانچه عقیده بر حق مطالبه ثمن اضافه است، قیمت چه زمانی ملاک عمل دادگاه می‌باشد؟
2- چنانچه در فرض فوق قیمت هر متر مربع مشخص شده باشد، آیا تفاوتی در حکم قضیه دارد؟
3- چنانچه ملک فاقد سابقه ثبتی اضافه مساحت داشته باشد، آیا فروشنده می‌تواند نسبت به اضافه مساحت وجه را مطالبه کند؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، قیمت چه زمان ملاک است؟ در صورت منفی بودن پاسخ، اعلام فرمایید فروشنده چه حقی دارد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1- اولاً، احراز قصد طرفین با مرجع رسیدگی‌کننده است. ثانیاً، از استعلام صورت‌گرفته چنین مستفاد است که طرفین در حین معامله به مساحت ملک فاقد سابقه ثبتی به عنوان یکی از اوصاف آن توجه داشته‌اند؛ چرا که کل مبیع در مقابل کل ثمن قرار گرفته است و به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت مشخصی تعیین نشده است و در واقع بیشتر مکان و موقعیت ملک مد نظر بوده است و نه مساحت آن؛ لذا خریدار حقی بر محاسبه نقیصه و دریافت مابهازای آن از ثمن پرداختی ندارد؛ مگر این‌که طرفین به این امر تراضی کنند؛ همچنین از آن‌جا که شرط داشتن مساحت معین به طور خاص مورد اراده طرفین قرار نگرفته است، مشمول حکم مقرر در مواد 355 و 385 قانون مدنی نیست.
2- در فرض سوال که به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت مشخص شده است، موضوع مشمول حکم مقرر در ماده 384 قانون مدنی است؛ توزیع‌پذیری ثمن نسبت به هر متر مربع از ملک، اقتضای استناد به این ماده و استرداد حصهای از ثمن به نسبت عرصه موجود را فراهم می‌آورد.
3- با توجه به مراتب فوق، چنانچه به ازای هر متر مربع از ملک قیمت مشخصی تعیین نشده باشد، پاسخ همان است که در بند اولاً فوق آورده شد. فروشنده به ازای اضافه مساحت ملک حقی بر محاسبه زیاده و دریافت مابهازای آن ندارد؛ اما اگر به ازای هر متر مربع ملک، قیمت تعیین شده باشد، به سبب تجزیه‌ناپذیری ملک استناد به قسمت اخیر ماده 384 قانون مدنی ممکن نیست؛ اما با استفاده از ملاک ماده 149 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی، در فرض سوال می‌توان ارزش اضافه مساحت را بر اساس ثمن قراردادی مطالبه کرد.