صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/01/20
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر مرند
موضوع
شرط تعدیل یا افزایش اجاره‌بها با موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356
پرسش
موجر و مستاجر در زمان انعقاد عقد اجاره مال غیرمنقول شرط عدم تعدیل و افزایش اجاره‌بها را مقرر می‌نمایند. بعد از سپری شدن سه سال، موجر دعوای افزایش اجاره‌بها را مطرح می‌کند. مستاجر به شرط مذکور استناد کرده، درخواست رد دعوا را می‌نماید و موجر هم ادعای مخالف ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356بودن شرط مقرر را دارد. اکنون ادعای کدامیک منطبق با قوانین و مقررات حاکم بر رابطه حقوقی است؟
نظر هیئت عالی
با توجه به اینکه مقررات (شرایط و تشریفات و قواعد) مندرج در قانون موجر و مستاجر سال 1356 به ویژه مفاد ماده 30 قانون مذکور از قواعد آمره می‌باشد، هرگونه توافق یا درج شرط خلاف آن در قرارداد اجاره از جمله شرط عدم تعدیل و افزایش اجاره‌بها لغو و بلااثر است و موجر بدون نیاز به طرح دعوی ابطال شرط مذکور می‌تواند درخواست تعدیل و افزایش اجاره‌بها تقدیم و حقوق مالی خود را استیفاء نماید.
نظر اکثریت
نظر به اینکه اجاره‌بها از جمله حقوق مالی می‌باشد، لذا فرد می‌تواند حتی از مطالبه و افزایش آن در مدت اجاره، خودداری کند و این امر، منافاتی با آمره بودن قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 ندارد، چرا که لحاظ چنین شرطی ضمن عقد، خللی به شرایط اساسی صحت عقد اجاره وارد نمی‌سازد. پس با لحاظ اینکه عقداجاره از زمره عقود لازم بوده و در سایه اصل حاکمیت متعاقدین، به وجود می‌آید و طرفین می‌توانند بر اساس ماده 10 قانون مدنی ضمن آن شروطی که مخالف صریح قانون نباشد مقرر نمایند، پس چشم‌پوشی موجر از تعدیل و افزایش اجاره‌بها در طول عقد اجاره، هیچ منافاتی با آمره بودن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ندارد، همچنان که در ماده 4 قانون مرقوم از کلمه «می‌تواند» استفاده شده که این موید اختیاری بودن آن امر بوده و اینکه ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 به صراحت این امر تجویز گردیده است و موید صحیح بودن شرط مذکور ضمن عقد اجاره می‌باشد. فلذا شرط مذکور از مشمول ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 خروج موضوعی داشته، می‌توان مواد مندرج در ماده 19 همان قانون را مشمول ماده 30 قانون مبحوث‌عنه محسوب نمود.
نظر اقلیت
شرط مذکور مشمول ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356بوده، چون قانون موصوف از زمره قوانین آمره بوده و هرگونه شرطی برخلاف قانون مذکور، باطل و بلااثر می‌باشد. ولی باطل بودن شرط، مبطل عقد نمی‌باشد. لذا اگر فردی از طرفین عقد اجاره، مدعی مخالف بودن شرط مذکور با ماده 30 قانون فوق‌الذکر را نماید باید بدواً در دادگاه صالح دعوای صدور حکم بر بلااثر و باطل بودن طرح نمایند. بعد از صدور حکم مقتضی، سپس اقدام به طرح دعوای تعدیل و افزایش اجاره‌بها کند و موید این امر، نظریه مشورتی شماره 1165/7مورخه 1381/2/18اداره کل حقوقی قوه قضاییه می‌باشد.