صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1386/11/02
برگزار شده توسط: استان خوزستان/ شهر اندیمشک
موضوع
شرط وجه التزام برای تخلیه
پرسش
شخصی یک واحد تجاری را قبل از سال 1365 به شخصی (شرکتی) اجاره می‌دهد. در سال 1383 قرارداد مستقلی در باب اجاره همان رقبه بین همان اشخاص منعقد می‌شود و مهلت و مدت اجاره یک ساله تعیین می‌شود. (در این قرارداد به ظاهر اسمی از قرارداد اجاره قبلی برده نمی‌شود). ضمناً به صورت شرط ضمن‌العقد بر مستأجر شرط می‌شود، پس از انقضای مهلت یک ساله مکلف به تخلیه است در غیر این صورت به ازای هر روز مبلغی به صورت وجه‌التزام تأخیر در تخلیه باید به موجر بپردازد.الف) این رابطه استیجاری مشمول کدام یک از قوانین روابط موجر و مستأجر است؟ب) موجر به استناد قرارداد اجاره و شرط ضمن‌العقد دادخواست محکومیت مستأجر به پرداخت وجه التزام ناشی از تأخیر تخلیه پس از انقضای مهلت یک ساله را به طرفیت مستأجر طرح کرده است، آیا می‌توان حکم بر محکومیت مستأجر صادر کرد؟ در صورت اخیر حکم بر رد صادر می‌شود یا بطلان یا بی‌حقی؟ به چه دلیل و با چه استنادی؟
نظر هیئت عالی
با توجه به رأی شماره 178/177/176 - 1379/5/23 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در ابطال تبصره ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1378/2/19، نظر به این‌که روابط استیجاری طرفین در فرض سوال به قبل از تصویب قانون موجر و مستأجر مصوب 1376 معطوف است و با توجه به تجاری بودن محل، روابط استیجاری فعلی آنان کماکان مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 می‌باشد. راجع به بند (2) سوال مطروحه نظر به این‌که اجرای تعهد مزبور موجب جلوگیری از مقررات قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 خواهد بود که به استناد ماده 30 همان قانون کلیه تصمیمات مستقیم و غیرمستقیمی که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون مزبور اتخاذ نمایند، بلااثر و باطل می‌باشد، لذا حکم به بی‌حقی موجر نسبت به وجه التزام یادشده صادر خواهد شد.
نظر اتفاقی
قرارداد اولیه قبل از قانون سال 1376 بوده و با قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 منطبق است و یکی از علل وضع و آثار این قانون (قانون سال 1356) ادامه رابطه استیجاری بین موجر و مستأجر به حکم قانون و علی‌رغم اراده طرفین است؛ بستن قرارداد جدید تحت هر عنوان موجب خروج رابطه استیجاری فی‌مابینهم از شمول قانون مذکور و یا زوال احکام و اوامر ناشی از آن نمی‌گردد.
بنابراین، تصرفات فعلی خوانده در رقبه مابه‌الاختلاف مشروع و قانونی است و به عبارت دیگر خودداری و استنکاف از تخلیه نه به لحاظ سرپیچی از قرارداد و خلف وعده کتبی خوانده و یا تخلف از شرط است، بلکه اساساً تصرفات وی بر مبنای حکم قانونی است. از آنجا که خود شرط (بند 4 مندرج در قرارداد) با این تفاصیل برخلاف قانون و حکم قانونی می‌باشد چرا که اگرچه ناشی از اراده طرفین است لیکن یکی از طرق متخذه از جانب متداعیین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانونی قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 می‌باشد که در این صورت البته باطل و بلااثر بوده و کان‌لم‌یکن می‌باشد، با توجه به مراتب و بند (3) ماده 232 قانون مدنی و ماده 30 از قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 و ماده 197 آیین دادرسی مدنی باید حکم بر بطلان دعوای خواهان صادر شود.