صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/03/06
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر گلوگاه
موضوع
مطالبه وجه بابت کسری ملکی که با شرط داشتن مساحت معین معامله شده و با طرح توسعه معبر شهرداری مواجه شده
پرسش
شخصی، شش‌دانگ یک قطعه خانه‌سرا را به مبلغ 000/000/148 ریال خریداری می‌کند و شرط می‌کنند که مساحت آن 136 متر مربع باشد و بعد از معامله، حسب استعلام به عمل آمده از شهرداری مشخص می‌شود که خیابان کنار زمین تعریضی قرار دارد و مقداری از زمین کسر خواهد شد و خواهان نیز با تقدیم دادخواست، مبلغ پنج میلیون تومان را به خاطر این مقدار کسری تقاضا کرده است. به عنوان قاضی رسیدگی‌کننده به پرونده چه تصمیمی اتخاذ خواهید کرد؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (1) مدنی: هر چند مطابق ماده 355 قانون مدنی، اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و بعداً معلوم شود کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را به استناد خیار تخلف از شرط صفت خواهد داشت؛ ولیکن به نظر می‌رسد در قضیه مطروحه، پس از استعلام از شهرداری مشخص شده که ملک با برِ اصلاحی برخورد دارد و مقداری از مساحت زمین کسر خواهد شد. یعنی در وضعیت فعلی و موجود زمان تصرف خریدار، مساحت شرط شده موجود بوده و در آینده به هنگام نوسازی و یا اجرای کلی طرح، برِ اصلاحی رعایت خواهد شد که در این حالت نیز، حقوق قانونی مالکی که ملک او با توسعه معبر مواجه شده باید پرداخت و ادا شود. با این ترتیب، مطالبه وجهی بابت مقدار کسری موجه نبوده و اتفاق‌نظر مبنی بر صدور حکم بر بطلان دعوای خواهان نتیجتاً صحیح به نظر می‌رسد.
نظر اتفاقی
مقدار مبیع به طور معمول تعیین‌کننده میزان تعهد فروشنده است و به تناسب آن، ثمن کم و زیاد می‌شود. ولی گاهی طرفین، چنان به اوصاف دیگر نظر دارند که از دید ایشان موضوع اصلی مبادله به مقدار مبیع بستگی ندارد؛ بلکه به مقدار، به عنوان یک اوصاف توجه می‌شود و معامله را به شرط داشتن مساحت معین واقع می‌کنند و این شرط اثر شرط صفت را دارد و در صورتی که مبیع دارای آن صفت نباشد، شرایط حق فسخ معامله را خواهد داشت و نظر به این‌که در مانحن‌فیه، طرفین به موجب مبایعه‌نامه عادیِ پیوست پرونده که مورد تأیید آنان است، شش‌دانگ یک قطعه زمین را در قبال مبلغ 000/000/148 ریال قرار داده‌اند و ثمن برای کل مبیع معین شده نه به تناسب مقدار متر مربع آن، بنابراین این مقدار که در معامله وجود دارد تنها جنبه وصفی داشته و نماینده خودِ موضوع معامله نیست تا خواهان به عنوان خریدار بتواند از ثمن به نسبتی که مبیع کمتر است کسر بگذارد؛ بلکه فقط اختیار فسخ معامله را به استناد ماده 355 قانون مدنی دارد. بنابراین، حکم به بطلان دعوی خواهان صادر خواهد شد.