صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1388/03/02
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر آمل
موضوع
اعتبار تمدید شفاهی اجاره نزد دادگاه
پرسش
در پرونده‌ای شخص (الف) طبق قانون سال 1376، دادخواست تخلیه عین مستأجره را به طرفیت شخص (ب) (مستأجر) ارائه می‌نماید و شخص (ب) دفاع می‌کند که به صورت شفاهی مدت اجاره یک سال دیگر تمدید شده است و دلایلی نیز در پرونده وجود دارد؛ از جمله پرداخت اجاره‌بهای یک سال که طی چند فقره چک می‌باشد. آیا در صورت اثبات ادعای مستأجر مبنی بر تمدید شفاهی مدت اجاره، باز هم باید با توجه به انقضای مدت عقد اجاره کتبی، دستور تخلیه صادر شود یا با توجه به تمدید شفاهی باید درخواست موجر رد شود؟ آیا در صورت رد درخواست باید رأی صادر شود تا قابل اعتراض باشد؟ آیا اصولاً رد درخواست طی تصمیم صورت می‌گیرد یا باید رأی صادر شود تا قابل اعتراض باشد؟ (مورد اجاره یک باب مغازه می‌باشد. نکته مهم تمدید شفاهی است که هر چند موجر منکر آن است آیا اعتبار دارد؟)
نظر هیئت عالی
مستفاد از ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 و مواد آیین‌نامه اجرایی آن این است که دستور تخلیه با احراز مقدماتی رابطه استیجاری و انقضای مدت اجاره صادر می‌گردد و این دستور با توجه به قالب شکلی آن از جمله تصمیمات قابل اعتراض و تجدیدنظر نیست. در حالی که ادعای تمدید مدت اجاره نیازمند رسیدگی ماهوی قضایی و واجد آثار حقوقی می‌باشد که با طرح دعوای مقتضی از ناحیه مستأجر و تقاضای توقیف ابطال عملیات اجرایی ملازمه دارد. به این ترتیب، نظر اکثریت که متضمن مراتب فوق است، تأیید می‌شود.
نظر اکثریت
حسب ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 و مواد 16 و 17 آیین‌نامه قانون مذکور، دستور تخلیه صادر می‌شود و دستور قابل اعتراض نیست. چنان‌چه مستأجر مدعی حقی، از جمله تمدید مدت اجاره باشد، باید طی دادخواستی طرح دعوا نماید. در نتیجه، ادعای حق از ناحیه مستأجر موجب توقف عملیات اجرایی (تخلیه عین مستأجره) نمی‌باشد و ادعای تمدید اجاره به صورت شفاهی نیز از جمله موارد مقید در ماده 17 آیین‌نامه مذکور است که باید از ناحیه مستأجر طرح دعوا به عمل آید. دادگاه رسیدگی‌کننده در صورت مدلل بودن ادعای شاکی پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر می‌کند.
نظر اقلیت
با توجه به قانون و آیین‌نامه مربوط به روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 که اصل قانونی استثنا می‌باشد، در اینجا برای سهولت، دستور تخلیه را پذیرفته است و چنان‌چه تمدید از نظر دادگاه محرز باشد، به آن ترتیب اثر میدهد و در قرارداد شفاهی چون دو نفر گواه وجود ندارد، قابل ترتیب اثر نیست و اگر تمدید شفاهی دارای شرایط مندرج در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد و دو نفر شاهد و ناظر باشند، در این صورت تمدید شفاهی هم در دستور تخلیه موثر است.