تاریخ نظریه: ۱۴۰۱/۰۸/۱۰
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۱/۷۲۹
شماره پرونده: ۱۴۰۱-۲۹/۱-۷۲۹ ح

استعلام:

مستأجر یک باب مغازه که پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ متصرف و مالک منافع آن بوده است، در سال ۱۳۷۸ با رضایت مالک سرقفلی مغازه را به شخص ثالث منتقل می‌کند و قرارداد اجاره‌ای بین مالک و منتقل‌الیه منعقد می‌شود. با توجه به ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و انعقاد قرارداد اجاره بین مالک و منتقل‌الیه در سال ۱۳۷۸، آیا می‌توان گفت روابط حقوقی دو شخص اخیرالذکر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

اولاً، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، اصطلاح سرقفلی به کار نرفته است؛ بلکه اصطلاح «حق کسب یا پیشه یا تجارت» به کار رفته که عبارت است از؛ حقی که برای مستأجر در اثر فعالیت کسبی وی در طول مدت رابطه استیجاری در چارچوب قانون یادشده، ایجاد می‌شود و مستأجر هنگام تخلیه محل اجاره، حق مذکور را مطابق قانون از موجر دریافت می‌کند؛ اما اصطلاح سرقفلی زمانی به کار می‌رود که مستأجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره به موجر مبلغی در قبال سرقفلی پرداخت می‌کند که در ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت تأثیری ندارد؛ اما در تعیین حق مذکور که توسط کارشناس ارزیابی می‌شود، موثر بوده و ملاک محاسبه کارشناس قرار می‌گیرد.
ثانیاً، در فرض پرسش که قرارداد اجاره اول مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است و مستأجر حق کسب یا پیشه یا تجارت خود را با رضایت مالک به ثالث واگذار کرده و قرارداد اجاره‌ای بین مالک و منتقل‌الیه منعقد شده است، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود و انعقاد قرارداد در سال ۱۳۷۸ مانع از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نمی‌باشد. حکم مقرر در ذیل شق دوم ماده ۱۹ قانون اخیرالذکر که با رعایت شرایطی مستأجر جدید را از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق دانسته است، موید این دیدگاه است.