معامله ملکی که در رهن بانک بوده ولی با تعهد فک رهن از سوی فروشنده در بیع نامه عادی، بدون اجازه مرتهن واگذار شده است

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1389/05/25
برگزار شده توسط: استان آذربایجان غربی/ شهر چالدران

موضوع

معامله ملکی که در رهن بانک بوده ولی با تعهد فک رهن از سوی فروشنده در بیع نامه عادی، بدون اجازه مرتهن واگذار شده است

پرسش

شخصی ملک مسکونی خویش را که در رهن بانک می‌باشد در تاریخ 1384/11/25 با قولنامه عادی به دیگری انتقال داده و از کل مبلغ مبیع صد میلیون ریال در حین معامله تودیع و قید می‌شود که مبلغ مذکور جهت فک رهن به عنوان بیع‌نامه به فروشنده پرداخت می‌گردد تا نسبت به فک رهن اقدام نماید و مابقی ثمن با شرایط بانکی بعد از تنظیم سند تا مورخ 1385/3/1 توسط خریدار پرداخت خواهد شد. متعاملین نسبت به تعهدات خویش (فک رهن از طرف فروشنده و پرداخت مابقی ثمن از طرف خریدار) عمل ننموده‌اند. حال فروشنده به استناد ماده 793 قانون مدنی و رأی وحدت رویه 620 - 1376/8/20 دادخواست ابطال قرارداد مورخه فوق‌الذکر را تقدیم نموده است. لازم به ذکر است قبل از تقدیم دادخواست ملک مذکور فک رهن شده است، آیا معامله‌ ایشان بدون اذن مرتهن (بانک) و با در نظر گرفتن حقوق مرتهن صحیح و نافذ است؟

نظر هیئت عالی

مقتضای اطلاق چنین مبایعه‌نامه‌ای این بوده است که فروشنده ملک را از کلیه موانع قانونی و هرگونه بازداشت آزاد نموده و آن را به خریدار انتقال دهد ضمن این‌که به هنگام تقدیم دادخواست ملک از رهن بانک آزاد شده و نسبت به آن فک رهن به عمل آمده است. اساساً مسئله تنفیذ معامله از حقوق مرتهن است نه فروشنده که اقدام به انجام معامله با وجود در رهن بودن ملک نموده است. همچنین بنای متعاملین بر این امر استوار بوده که با دریافت قسمتی از بهای مورد معامله، فروشنده نسبت به فک رهن اقدام نماید که نهایتاً به همین صورت عمل شده است، زیرا قبل از تقدیم دادخواست فک رهن گردیده است. بنابراین، همان گونه که در اتفاق‌نظر اعلام شده، دعوای خواهان (فروشنده) مبنی‌بر ابطال قرارداد باید محکوم به بی‌حقی شود.

نظر اتفاقی

در فرض سوال با توجه به مقررات، فتاوای مراجع عظام تقلید و رأی وحدت رویه، با آن‌که در متن قرارداد به حقوق مرتهن توجه شده است و علی‌رغم آن‌که مورد رهن بدون اطلاع و اجازه مرتهن به فروش رفته است، با توجه به این‌که خواهان مرتهن نبوده و اصل، صحت معامله می‌باشد و ارکان یک معامله به صورت صحیح و کامل وجود داشته و همچنین از مورد رهن به لحاظ بازپرداخت بدهی، فک گردیده است و با توجه به فتاوای مراجع تقلید از جمله حضرت آیت الله گلپایگانی (ره) که در پاسخ سوال مشابهی فرموده‌اند: «بیع عین مرهونه صحیح نیست مگر آن‌که مرتهن بیع را امضا کند یا پس از فروش فک رهن شود» خواسته خواهان صحیح نبوده و در خصوص چنین تقاضا و یا دادخواستی حکم به بی‌حقّی وی داده می‌شود.