ترهین ملک غیر

تاریخ دادنامه قطعی: 1393/09/12
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: در صورتی که مالک پیش از انجام معامله رهنی رسمی، از طریق انعقاد بیع نامه عادی آن را به شخص ثالثی منتقل نماید، معامله رهنی، معامله با مال غیر بوده و نافذ نخواهد بود.

در تاریخ 11/2/91 آقای م.ض. و م.الف. به وکالت از خ. و الف. شهرتین ص. به طرفیت 1 - م.م. 2 - خ.ف.د. 3 - م.ب. 4 - الف.ب. 5 - م.الف. 6 - ح.د. 7 - خ.م. 8 - الف.م. 9 - ف.م. 10 - ع.م. 11 - ک.م. 12 - ف.م. و تعداد دیگر به شرح پشت دادخواست تا ردیف 18 طی تسلیم دادخواستی دعوی جلب ثالث به پرونده کلاسه --- شعبه پنجم دادگاه عمومی کرج، خواستار الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی نسبت بانتقال 6 دانگ یک دستگاه آپارتمان به شماره 14 تفکیکی پلاک... کرج مقوم بمبلغ پنجاه و یک میلیون ریال؛ ضمنا وکلای چنین اظهار داشتند: به عنوان دعوی جلب ثالث نسبت به پرونده کلاسه --- (شماره بایگانی) مطروحه در آن دادگاه، مستندا به ماده 135 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، باستحضار می‌رسد که آقای م.م. اصالتا از جانب خود و ولایتا از سوی فرزند صغیر خویش ع.م. و وکالتا از سوی سایر مالکین موضوع وکالتنامه رسمی شماره... - 1380/10/26 دفترخانه شماره... کرج به اسامی 1 - م.د. 2 - خ.ف.د. 3 - م.ب. 4 - الف.ب. 5 - م.الف. 6 - ح.د. 7 - خ.م. 8 - الف.م. 9 - ف.م. 10 - ع.م. 11 - ک.م. 12 - ف.م. به شرح پشت دادخواست که جمع تعداد 18 نفر تصریح گردیده، به عنوان دعوی جلب ثالث نسبت به پرونده کلاسه --- (شماره بایگانی) شعبه پنجم دادگاه عمومی کرج به خواسته الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی نسبت به انتقال 6 دانگ یک دستگاه آپارتمان شماره 14 تفکیکی پلاک... کرج مقوم به مبلغ 510 میلیون ریال گردیده در تاریخ 18/6/91 در وقت مقرر شعبه --- دادگاه حقوقی کرج به تصدی امضاءکننده ذیل تشکیل پرونده کلاسه --- /5 تحت نظر است. یکی از خواهان ها و وکیل وی و خوانده ردیف 17 دعوی جلب ثالث، به نام های الف.ص. و م.ض. و ق.ص. حضور دارند. بقیه خواندگان دعوی جلب ثالث حضور ندارند. وقت ابلاغ شده، لایحه ای واصل نشده؛ وکیل خواهان ها در مورد دادخواست تسلیمی اظهار داشت: «دعوی به شرح دادخواست تسلیمی است. توضیحا اینکه دعوی الزام به تنظیم سند نسبت به انتقال شش دانگ یک باب آپارتمان شماره 16 تفکیکی پلاک... با توجه به مفاد مبایعه نامه مورخ 12/5/81 و 23/9/92 مشتمل بر یک واحد انباری و پارکینگ می‌باشد. با تشکر خواهان.»; خوانده ردیف 17 دعوی جلب ثالث! خواسته خواهان ها قرائت شد، پاسخ خود را بیان نمایید. جواب: «اینجانب ق.ی.ص. یک واحد آپارتمان به شماره 14 تفکیکی بانضمام پارکینگ شماره 14 و انباری آن از آقای م. خریداری نموده، متعاقبا به نام الف.ص. فروخته ام. وفق مذاکرات با مالک مقرر بوده ایشان، آقای م.م.، نسبت به تنظیم سند برای نامبردگان اقدام نماید، که به دلیل بدهی به بانک ص. تاکنون از تنظیم سند خودداری نموده اند. ق.ی.ف.»; براساس دادنامه شماره --- - 4/9/92 صادره از شعبه --- دادگاه حقوقی کرج چنین مقرر گردیده: «در خصوص دادخواست الف.ص. و الف.ص. به طرفیت اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان کرج بانک ص. شعبه... به خواسته توقف عملیات اجرایی در پرونده کلاسه --- /م دایره اجرای ثبت کرج و صدور حکم به ابطال عملیات اجرایی به جهت بطلان قرارداد مشارکت مدنی شماره 687 - 13/6/81 دفتر اسناد رسمی شماره... کرج موضوع سند رهنی --- - 32527 - 25687 - 13/6/81 دفتر اسناد رسمی شماره... کرج و دادخواست خواهان ها به طرفیت بانک ص.، م.م.، ح.د.، ف.د.، م.، الف. هر دو به نام خانوادگی ب. و س.الف.، خ.م.،.... به خواسته ابطال معامله موضوع قرارداد مشارکت 35667 - 13/6/81 دفتر خانه... کرج موضوع سند رهنی شماره 30062 - 32537 - 25687 به لحاظ مستحق للغیر بودن وثیقه مشتمل بر یک باب آپارتمان پلاک ثبتی... همچنین دادخواست خواهان ها به طرفیت خواندگان فوق الذّکر، به خواسته جلب ثالث نسبت به پرونده کلاسه --- شعبه --- دادگاه حقوقی کرج به خواسته الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی نسبت به شش دانگ یک دستگاه آپارتمان شماره 14 تفکیکی پلاک... بدین شرح که وکیل خواهان ها مدعی است که م.م. اصالتا از جانب خود و ولایتا از سوی فرزند صغیر خویش ع.م. و وکالتا از سوی سایر مالکین موضوع وکالتنامه شماره 82306 - 26/10/80 دفترخانه شماره... کرج با م.د.، ف.د.، م.ب.، الف.ب.، س.ا.، ح.د.، خ.م.، الف.م.، ع.م.، ک.م.، ف.م.، س.م.، ف.الف. و ز.ر. به موجب مبایعه نامه عادی مورخ 12/5/81 شش دانگ دو باب آپارتمان هر کدام به مساحت 95 مترمربع واقع در طبقه سوم رو به حیاط احداث شده در پلاک ثبتی شماره... کرج از قرار هر واحدی به مبلغ سیصد میلیون ریال به آقای ق.ص. واگذار نموده که از مبلغ مرقوم مبلغ دویست و بیست میلیون ریال را دریافت داشته اند و بقیه آن به هنگام تنظیم سند انتقال رسمی به فروشندگان پرداخت خواهد شد. سپس آقای ق.ص. نیز با تنظیم مبایعه نامه عادی مورخ 23/9/82 یک باب از دو واحد آپارتمان را بانضمام پارکینگ و انباری به عنوان واحد 14 تفکیکی پلاک ثبتی شماره... را موکلین خ.الف. و الف.ص. به بیع شرعی واگذار نموده و ثمن معامله را دریافت داشتند که آپارتمان مذکور پس از تکمیل به آنان تسلیم گردیده، که در حال حاضر در آن سکنی گزیده اند. اخیرا با صدور و ابلاغ برگ اجراییه شماره 9/330 / م دایره اجرای ثبت کرج سند رهنی شماره 30062 - 32527 - 25697 ، موکلین متوجه می‌شوند که نامبردگان علیرغم انتقال آپارتمان مذکور و استقرار مالکیت آقای ق.ص. و خواهان ها نسبت به آن، بدون اطلاع و حتی اذن موکلین و ید سابق آنان، با تنظیم قرارداد مشارکت مدنی دفترخانه رسمی... کرج، آپارتمان موصوف و سایر آپارتمانهای احداث شده در پلاکهای ثبتی مرقوم را در قبال دریافت وام بانکی در وثیقه بانک ص. شعبه... قرار داده و از وام دریافت شده شخصا استفاده نموده‌اند که به جهت عدم بازپرداخت آن، منتهی بصدرو اجراییه و ضبط و توقیف آپارتمان متعلق به موکلین شده است. چون معامله انجام شده بین فروشندگان مرقوم و موکلین نسبت به آپارتمان مذکور دارای شرایط اساسی برای صحت عقد بیع بوده و تصرفات موکلین در آن، ناشی از سبب مملّک و ناقل قانونی بوده و به لحاظ مستحق للغیر بودن آپارتمان مذکور، قرارداد مشارکت مدنی موصوف تنظیم شده بین فروشندگان و بانک ص. شعبه...، معامله فضولی بوده که به لحاظ عدم تنفیذ موکلین، به موجب ماده 255 قانون مدنی باطل می‌باشد. در مقابل بانک ص. به موجب لوایح تقدیمی و صورتجلسه دادگاه، مدعی است که م.م. اصالتا و وکالتا مورد ثبت مالکیت دارای پلاک شماره... فرعی از... اصلی با ارائه سند مالکیت و سایر اسناد لازم برای ساخت و ساز به این بانک مراجعه و به منظور احداث واحدهای آپارتمان دارای نقشه و جواز مصوب شهرداری منطقه، از این بانک درخواست اعطای تسهیلات مالی در قالب قرارداد مشارکت مدنی می‌نماید؛ که این بانک نیز با بررسی های لازم و احراز مالکیت متقاضی برابر اسناد رسمی ارائه شده و استعلامات انجامی از اداره ثبت و تصویب میزان تسهیلات مبادرت به اعطای تسهیلات از محل اندوخته سپرده گذاران و تنظیم سند رسمی مشارکت مدنی به شماره 35687 - 11/9/81 دفتر شماره... کرج می‌نماید. اقدام بانک به تجویز قانون عملیات بانکی بدون ربا و آیین‌نامه اعطایی تسهیلات بانکی و دستور العملهای مصوب انجام گرفته است و این بانک به منظور اطمینان از پرداخت وام تادیه شده و به دستور قانون مذکور، تمامی شش دانگ عرصه و اعیانی پلاک فوق الذکر را در قبال تسهیلات اعطایی و مطالبات بانک، حسب معرفی متقاضی به وثیقه پذیرفته است و با عنایت به انعقاد قرارداد رسمی مشارکت مدنی مذکور، این بانک در عرصه و اعیانی آنچه در محدوده سند مالکیت ایجاد گردیده، مشاعا مالک است و اسناد مالکیت و مشارکت مدنی رسمی یاد شده به استناد مواد 22 و 70 و 71 و 72 قانون ثبت و ماده 1287 قانون مدنی و تبصره 1 ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا و اصلاحات بعدی، سند رسمی بوده و توجیه کننده اقدامات قانونی بانک ص. است و در همین راستا این بانک تسهیلات موضوع عقد مشارکت مدنی سند رسمی فوق الذکر را به منظور احداث اعیانی واحدهای آپارتمانی سرمایه گذاری نموده و آنچه در محدوده سند مالکیت مورد بحث احداث گردیده، تبلور سرمایه بانک بوده و مشاعا مالک رسمی محسوب می‌گردد. قانونگذار در قانون مدنی به طور عام در خصوص اموال مالکیت و بیع، تعیین تکلیف نموده، لکن در قانون ثبت بالاخص در مواد 22 و 46 و 47 و 48 راجع به اموال غیرمنقول که دارای سابقه ثبتی باشند، به طور خاص احکامی را بیان نموده است و حکم تلاقی قانون خاص و قانون عام نیز بدیهی است؛ در موضوع مانحن فیه خواهان محترم مدعی خرید وفق سند عادی می‌باشد که حسب الظاهر فروشنده نیز مالکیت رسمی در ملک مورد تنازعٌ فیه ندارد و انتقال مالکیت به خواهان از طریق «اصل الید»; مالک رسمی صورت نپذیرفته، لکن این بانک براساس سند قطعی و سند رسمی و احراز مالکیت آقای م.م. و غیره اقدام به اعطاء تسهیلات و سرمایه گذاری نموده است، لذا امر موصوف اولا: مطابق مواد 46 و 47 قانون ثبت که صراحتا تکلیف کلیه متعاملین اموال غیرمنقول ثبت شده را معین نموده و ضمانت اجرای عدم رعایت موارد پیش گفته را در ماده 48 قانون ثبت بیان نموده است، محرز است. لذا با عنایت به سند رسمی قطعی شماره 305 - 26/10/80 دفترخانه اسناد رسمی... کرج و سند رسمی مشارکت مدنی شماره 25687 - 11/9/81 دفترخانه... کرج، وفق مواد 22 ، 70 ، 71 و 72 قانون ثبت و ماده 1287 قانون مدنی و تبصره یک ماده 10 قانون عملیات بانکی بدون ربا و اصلاحات بعدی آن، بدوا مالکیت م.م. و غیره و متعاقب آن مالکیت مشاعی بانک ص. در پلاک ثبتی متنازعٌ فیه مسلّم و محرز می‌باشد و مبایعه نامه استنادی خواهان محترم که وفق قانون خاصی تنظیم نشده و شرایط مندرج در آن قانون را ندارد. ثانیا: وفق ماده 1305 قانون مدنی که مقرر دانسته «در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث، ولی در اسناد عادی فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و وراث آنان که به نفع او وصیت شود معتبر است»;، حکم به بطلان اسناد رسمی و اعتبار دادن به اسناد عادی، در امنیت معاملات ایجاد شده مخاطره نموده و اعتبار اسناد رسمی را خدشه دار می‌نماید و این متغایر با نظم عمومی که هدف قانونگذار از وضع قوانین بوده است، می‌باشد؛ لذا سند عادی ارائه شده توسط خواهان، صرفا فی مابین طرفین قرارداد عادی، منعقده و معتبر بوده و نسبت باشخاص ثالث ساری و جاری نمی‌باشد. ثالثا: با عنایت به حاکمیت قوانین آمره و اینکه قانون ثبت مانند قانون کار و قانون مالیاتهای مستقیم و قانون تجارت از قوانین آمره و حکومتی محسوب می‌باشد و برای برقراری نظم اجتماعی و تامین حقوق عامه و پرهیز از تنازع و تخاصم و هرج و مرج در اموال و املاک مردم و جامعه وضع شده است، با توجه بمراتب فوق و اینکه از جمله امور مسلم اینست که موجودیت حقوق افراد ملازمه با شناسایی آن از طرف شارع، ذاتا یا عنوانا دارد، حق بدون استناد به مبانی قانونی و شرعی قابلیت قصور ندارد و بدین اعتبار اصالت صحت و لزوم در عقود قراردادها و اسناد، منوط به عدم مخالفت آنها با قوانین و نظم عمومی است؛ که در این صورت حتی در صورت ثبت اسناد مربوطه به عقود و قراردادها، طبق ماده 71 قانون ثبت فقط بین طرفین و قائم مقام قانونی آنها رسمیت و اعتبار دارد و برای تسری آثار قانونی معاملات از جمله معاملات راجع باموال غیر منقول به اشخاص ثالث، علاوه بر ثبت سند مربوطه به معاملات به شرح فوق، به صراحت ماده 72 همان قانون، معاملات مذکور هم باید در دفتر املاک به ثبت برسد. علاوه بر تسری آثار آن باشخاص ثالث، دولت طبق ماده 220 و مقامات و مراجع قضایی و اداری طبق ملاک ماده 73 و مفهوم مخالف ماده 48 قانون فوق الشعار، مالکیت شخص و اسناد مربوطه را به رسمیت شناخته و به آن اعتبار می دهند. بدیهی است لازمه برخورداری از این همه مزایای قانونی رعایت مواد 46 و 47 قانون ثبت می‌باشد و الّا هر چند عدم رعایت مقررات مرقوم موجب بطلان سند یا عقد و زوال آثار آن بین طرفین نمی‌باشد، لکن ترتب آثار قانونی بر آنها در قبال اشخاص ثالث و نیز مراجع قضایی و اداری، طبق ماده 48 قانون ثبت مشروط به رعایت مقررات و اسناد رسمی است و الّا اعتبار قانونی نخواهد داشت و بدون لحاظ ترتب آثار قانونی بر اصالت، صحت و لزوم عقود، منوط بعدم مخالفت آنها با قوانین آمره است. مقررات ثبتی که از جمله قوانین آمره حکومتی و مرتبط با نظم عمومی است و در مراجع قضایی، اجرایی، اعتباری و حکومتی مورد تنفیذ قرارداده و روابط حقوقی بین صاحبان حق و مراجع قانونی و اشخاص او جز در مورد نادر و از باب ضرورت به اساس اسناد تنظیمی طبق قانون ثبت مورد پذیرش و شناسایی قرار داده است تا تدبیر امور براساس نظم و انضباط اجتماعی جریان یافته و نهایتا رد دعوای خواهان تقاضا گردیده است. خوانده ق.ص. نیز به شرح صورتجلسه مورخ 18/6/91 دفاع نموده که واحد مورد نظر را از آقای م. خریداری نموده و به خواهان های پرونده فروخته و قرار بود م.م. نسبت به تنظیم سند برای نامبردگان اقدام نماید، که تاکنون چنین نشده است. دیگرخواندگان دعوی در جلسه دادگاه حاضر نشده و لایحه ای ارسال ننموده اند. با توجه به محتویات پرونده و نظر به اینکه دولت در اموال غیر منقول فقط شخصی را که سند رسمی به نام وی است، مالک می شناسد و در هر نوع نقل و انتقال رسمی نمی توان به اسناد عادی استناد نمود، از طرفی حکمی که اثبات کننده انتقال مال غیر یا در رهن گذاشتن(منافع مال غیر) از جنبه های کیفری صادر شده باشد، ارائه نگردیده است و اقدامات نیز در قبول وثیقه، مطابق مفاد اسناد رسمی که غیر قابل انکار و تردید می‌باشد صورت پذیرفته، خوانده مذکور به عنوان و طبقه قانونی و مرجع صادر کننده اجراییه اقدام نموده است و دعوی متوجه آن نبوده، مستندا به بند 4 ماده 84 و مواد 88 و 89 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی خواهان صادر و اعلام می‌نماید. در خصوص دیگرخواندگان، مستندا به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی با توجه به مواد 22 و 46 و 48 و 71 تا 73 قانون ثبت اسناد و املاک و مواد 1284 و 1287 و 1292 و 1305 قانون مدنی، حکم بر بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می‌شود.»; رای صادره حضوری و قابل تجدیدنظر اعلام گردیده که آقای م.ض. و م.الف. به وکالت از خ.الف. و الف.ص. به طرفیت 1 - م.م. 2 - خ.ف.د..... تا ردیف 18 به شرح دادخواست تسلیمی به عنوان دعوی جلب ثالث به پرونده کلاسه --- شعبه --- دادگاه عمومی کرج، به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به انتقال 6 دانگ یک دستگاه آپارتمان گردیده؛ نظر به اینکه مورد دیگری به نظر نمی رسد، پرونده جهت مشاوره در جلسه هیات شعبه مطرح و لوایح طرفین نیز مشروحا قرائت خواهد شد.

نظر به اینکه آقای م.م. اصالتا از سوی خود و ولایتا از فرزند صغیرش آقای ع.م. و وکالتا از سوی آقای م.د. و 14 نفر دیگر با اختیار حاصله در وکالتنامه رسمی شماره 82306 - 26/10/80 دفتر اسناد رسمی شماره... کرج به موجب بیع نامه عادی 12/5/81 شش دانگ دو باب آپارتمان هر کدام به مساحت 95 مترمربع واقع در طبقه سوم را که رو به حیاط احداث شده از پلاک ثبتی... را با ثمن معلوم به آقای ق.ص. واگذار می‌نماید، نامبرده(خریدار) یک واحد از دو واحد را به خ.الف. و الف.ص. طی بیع نامه عادی 23/9/82 با ثمن معلوم منتقل کرده، حسب ادعای فرجامخواهان ها در آن ساکن گردیده اند، اما وکیل مذکور (آقای م.م.) بعد از معامله 12/5/81 اصالتا و وکالتا و ولایتا با اختیار حاصله از وکالتنامه مذکور، طی قرارداد مشارکت مدنی 27687 - 11/6/81 در مورد شش دانگ پلاک... فرعی از... اصلی سهم و ملک را در رهن بانک ص. طرف قرارداد قرار می دهد. پیرو آن قرارداد دیگری به شماره 30062 - 21/3/82 دفترخانه... کرج تنظیم می‌گردد که در تعقیب قراردادهای مشارکت مدنی و سند رهنی، به جهت عدم ایفای تعهد از سوی شریک متعهد، با صدور اجراییه ملک در بازداشت مرتهن قرار گرفته است. نظر به اینکه تاریخ قرارداد مشارکت بعد از تاریخ بیع نامه عادی 12/5/91 تنظیمی بین آقای م.م. و آقای ق.ص. تنظیم گردیده و با وصف وقوع عقد بیع بین آقای ق.ص. و نامبرده که در صحت آن ایراد مهمی نشده و با توجه به عدم تکذیب و انکار از سوی خواندگان نسبت به مستند ابرازی مذکور و بیع نامه بعدی تنظیمی بین آقای ق.ص. و فرجامخواهان و تصرف بعدی در مبیع و با التفات به انتقال مالکیت آپارتمان مورد ادعای خواهان ها به طور صحیح و شرعی به آقای ق.ص. (احد از فرجام خواندگان) و انتقال بعدی از سوی وی به خواهان ها و استقرار مبیع در مالکیت ثالث و ایجاد حق برای وی، قرارداد مشارکت و رهن در خصوص ملکی که با تنظیم بیع نامه از حوزه مالکیت بایع خارج گردیده فاقد جواز قانونی و شرعی و دخالت در مال غیر و غیرنافذ است. به عبارت دیگر، گرچه ملک طی تشریفات ثبتی با قرارداد مشارکت مدنی و رهنی برای شریک و بانک ص. و مرتهن مذکور در مورد ملک انتقال یافته، صورتا ایجاد حق گردیده، ولی در واقع آپارتمان مورد ترافع متعلق حق دیگری بوده و قراردادهای مذکور به زیان ثالث که قبلا برایش ایجاد حق شده بود، تنظیم و موثر در خدشه دار نمودن حق خواهان ها نمی شود. به عبارت دیگر چنانچه از بانک ص.(مرتهن و متعهدٌله) تضییع حقی معادل مبیع مورد خواسته خواهان ها شده باشد، مسئولیت متوجه تنظیم کننده قرارداد و مالکین قبل می‌باشد. عنایتا به اینکه ق.ص. در جلسه دادگاه اقرار به فروش آپارتمان در جلسه دادگاه نموده و آقای م.م. هم هیچگونه ایراد و اعتراضی نسبت به معامله انجام گرفته بین خود و آقای ص. ننموده و با توجه به نظریه شماره 2655 مورخ 8/8/67 شورای محترم نگهبان، لذا دادنامه فرجام خواسته که بدون توجه به مبانی و جهات فوق صادر شده نقض، پرونده را جهت رسیدگی به شعبه هم عرض ارجاع می‌نماید.

رئیس شعبه --- دیوان عالی کشور - مستشار - عضو معاون

عبداله پور - صدوقی فر - صدقی