صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1399/07/02
برگزار شده توسط: استان فارس/ شهر شیراز
موضوع
وصف مجرمانه‌ی اقاله قرارداد مشارکت در ساخت پس از پیش فروش واحدها
پرسش
شخص الف اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت با شخص ب با موضوع ساخت یک مجموعه آپارتمانی در عرصه متعلق به شخص الف می‌نماید؛ متعاقب این قرارداد، شخص ب با اجازه حاصله از قرارداد و به موجب سند رسمی، یک واحد از آپارتمان‌ها را طی قرارداد پیش فروش به شخص ج می‌فروشد؛ پس از مدتی به دلیل اختلافات ناشی از اجرای قرارداد، با توافق شخص الف و ب قرارداد مشارکت در ساخت اقاله می‌گردد. شخص ج اقدام به شکایت نموده است، با این وصف، آیا رفتار ارتکابی جرم می‌باشد؟ در صورت جرم بودن مصداق چه جرمی است؟
نظر هیات عالی
در فرض پرسش با لحاظ فقدان عملیات متقلبانه یا عدم تبانی برای بردن مال غیر وقوع بزهی متصور نمی‌باشد و صرف اقاله مشارکت؛ نافی حقوق پیش خریدار نمی‌باشد؛ بنابراین نظر اکثریت قضات محترم دادگستری شیراز صرفاً درنتیجه مورد تائید است.
نظر اکثریت
اقاله یکی از انواع عقود است که با توجه به اصل نسبی بودن قراردادها مستند به ماده 231 قانون مدنی آثار آن محدود به متعاقدین است و اثر در حقوق اشخاص ثالث ندارد؛ بنابراین طبق اصل نسبی بودن قراردادها و عقود و همچنین قاعده حق مکتسبه اقاله قرارداد اول (قرارداد مشارکت) نباید اثر یا خللی در قرارداد دوم (قرارداد پیش فروش) ایجاد نماید. در قرارداد پیش فروش ساختمان، شخص پیش فروشنده تعهد می‌نماید در مقابل دریافت مبلغ اقساطی، ساختمانی را با اوصاف معین و در تاریخ معین تسلیم پیش خریدار نماید. این قرارداد ماهیتاً از نوع عقودی است که در آن معدوم (واحد آپارتمان) به تبع موجود (زمین - عرصه) منتقل می‌گردد و کمال معامله مشروط به ایجاد واحد آپارتمانی است. با این توضیح با اقاله قرارداد اول یعنی قرارداد مشارکت، اساساً قرارداد دوم یعنی قرارداد پیش فروش وجود نخواهد داشت؛ و ما اولاً؛ با یک قرارداد پیش فروشی مواجه هستیم که در زمان انعقاد صحیح و ممکن‌الحصول بوده است و ثانیاً؛ با قرارداد مشارکتی مواجه هستیم که با اقاله، بدون آنکه اثر قهقرایی داشته باشد منحل شده است و ثالثاً؛ با اقاله‌ای مواجه هستیم که طبق قانون منعقد شده است. بنابراین در فرض پرسش انجام موضوع قرارداد پیش فروش به عنوان یک عقد مستمر که همان ساخت واحد آپارتمانی با وصف معین و تسلیم در تاریخ معین است متعذر و غیرممکن شده است؛ تعذر در اجرای تعهد نیز هنگام انعقاد عقد پیش فروش وجود نداشته است؛ بلکه بعد از انعقاد در اثر اقاله تحمیل شده است و مطابق قواعد عمومی قراردادها در فرض تعذر اجرای تعهد در عقود مستمر قرارداد منفسخ می‌گردد. همان‌طور که ماده 286 قانون مدنی تاکید می‌نماید، در صورت تلف حکمی یا مادی یکی از عوضین تحویل مثل یا پرداخت قیمت آن جایگزین می‌شود. بر این اساس ازآنجاکه موضوع قرارداد دوم یکی از واحدهای قرارداد اقاله شده می‌باشد و با توجه به اینکه به واسطه اقاله، امکان انجام تعهد و تحویل ممتنع شده و برای فروشنده تحویل واحد مقدور نیست، به نظر می‌رسد متعهد قرارداد دوم می‌بایست از عهده ما به ازاء، اعم از مثل یا قیمت برآید. با این توصیف ازآنجاکه رفتار انتسابی مصداق هیچ‌یک از بزه‌های موضوع قوانین موضوعه نمی‌باشد؛ لذا رفتار انتسابی جرم نمی‌باشد و دارای وصف حقوقی است.
نظر ابرازی
با توجه به افزایش قیمت املاک می‌بایست نسبت به سوءنیت احتمالی پیش فروشنده و تبانی با شریک، علیه پیش خریداری که دارای قولنامه رسمی است، در اعلام صوری یا تعمدی اقاله که برای بهره‌مندی از سود بیشتر در فروش واحدها، محتمل است هم تامل نمود که در صورت احراز، مصداق بزه معامله معارض مندرج ماده 117 قانون ثبت خواهد بود.