صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1399/08/06
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر بندر انزلی
موضوع
نحوه اتخاذ تصمیم در خصوص مبلغ تعیین شده در قرارداداجاره به عنوان اجرت المثل
پرسش
اگر طرفین قرارداد اجاره در قرارداد اعلام نمایند که در صورت عدم تخلیه عین مستاجره، مستاجر باید روزانه مبلغ مشخصی به‌عنوان اجرت‌المثل بپردازد و متعاقبا با حدوث اختلاف، موجر تقاضای مطالبه اجرت‌المثل مزبور را نماید، شورای حل اختلاف چه تصمیمی خواهد گرفت؟
نظر هیئت عالی
در صورتی‌که عدم تخلیه عین مستأجر با انقضای مدت اجاره باشد، به استناد قسمت اخیر ماده 308 ناظر بر ماده 494 قانون مدنی، تثبیت ید بر مال غیر (اعم از عین و منفعت) تلقی و چون مستأجر پس از انقضای قرارداد اجاره، بدون اجازه و رضایت موجر به تصرفات قبلی خود ادامه داده، نسبت به عین و منافع مورد اجاره در مقابل مالک (موجر) مسئول است و موجر برای مدت مزبور، مستحق دریافت اجرت‌المثل می‌باشد که اگر مبلغ اجرت‌المثل در خواسته دعوی معین شده و بیش از مبلغ 20 میلیون تومان باشد، رسیدگی به آن در صلاحیت محاکم حقوقی می‌باشد.
نظر اکثریت
صرف نظر از بکارگیری اشتباه عبارت «اجرت‌المثل» توسط طرفین در قرارداد (که ناشی از عدم اطلاع دقیق مردم از اصطلاحات حقوقی می‌باشد) و از آنجا که به حکم ماده 224 قانون مدنی، الفاظ عقود محمول بر معانیه عرفیه است و توجه به این قاعده که تعیین و تفسیر ماهیت حقوقی آنچه که طرفین قرارداد خواسته‌اند با قاضی است و توجه به اینکه در عرف منظور از اجرت‌المثل تاخیر در تحویل عین مستاجره، همان وجه التزام قراردادی است و نیز طرفین در قرارداد به صورت توافقی مبلغ دقیق عدم انجام تعهد را مشخص می‌نمایند لذا تعبیر اجرت‌المثل از آن با اراده طرفین در تضاد است چراکه اجرت‌المثل تابع عرف با نظر کارشناس است و در تعیین اجرت‌المثل موضوع باید به کارشناس ارجاع گردد ولی در این موارد قاضی بر اساس مبلغ تعیین شده حکم صادر می‌نماید نه بر اساس نظر کارشناس. لذا قاضی می‌بایست مستنداً به مواد 10- 219- 231 و 230 قانون مدنی و قسمت اخیر ماده 515 قانون آئین دادرسی مدنی، با تلقی آن به عنوان وجه التزام مطابق مفاد توافق فی‌مابین موجر و مستاجر، مستاجر را عیناً به پرداخت آن محکوم نماید.
نظر ابرازی
اگر مبلغ مشخصی به‌عنوان اجرت‌المثل در قرارداد تعیین گردد؛ مبلغ تا نصاب دویست میلیون ریال در صلاحیت شورای حل اختلاف بوده و می‌تواند نسبت به انشای رای اقدام نماید چون مبلغ تعیینی، ناشی از قرارداد است و دعوی ناشی از اموال غیرمنقول تلقی نمی‌گردد بلکه دعوی مطالبه وجه و دعوی منقول است که رأی وحدت رویه شماره 31 مورخ 1363/9/5 هیات عمومی دیوان عالی کشور موید استدلال فوق است.