صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1390/02/16
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر رشت
موضوع
طرح دعوای اثبات مالکیت و ابطال سند رهنی و تفکیک و تنظیم سند رسمی از سوی خریدار
پرسش
شخصی پروانه احداث هشت واحد آپارتمان را بر روی زمین خود دریافت می‌کند و سپس با پیشرفت بیست درصدی کار کلیه واحدها را در قالب عقد بیع به اشخاص ثالث واگذار می‌کند و بعد از پیشرفت هفتاد درصدی کار و با اخذ تسهیلات از بانک، ملک را در رهن بانک قرار داده است. خریدار به استناد مبایعه‌نامه عادی اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت و ابطال سند رهنی و تفکیک و تنظیم سند رسمی می‌کند. ماهیت حقوقی عقد رهن و تکلیف خواسته‌ها چیست؟
نظر هیئت عالی
نظر به این‌که اسناد عادی از نظر مفاد و تاریخ نسبت به اشخاص ثالث اعتباری ندارند، در حالی‌که مطابق ماده 1305 قانون مدنی: «در اسناد رسمی، تاریخ تنظیم معتبر است حتی علیه اشخاص ثالث...» از آنجایی که در هنگام تنظیم قرارداد و وقوع عقد پیش‌خرید آپارتمان‌ها، واحدها کامل نبوده است؛ لذا قرارداد تنظیمی بین طرفین در حدود ماده 10 قانون مدنی عهدی بوده و در جمع حقوق خریداران و مرتهن که حق عینی تبعی دارد باید قائل شد که بنای متعاملین در تنظیم قراردادها تکمیل واحدها و آزاد‌بودن آن‌ها و سپس واگذاری به خریداران است. با این ترتیب، در صورتی‌که پس از تکمیل واحدها و انجام تشریفات لازم و تفکیک واحدها، فروشنده اقدام به فک رهن و آزادی ملک نکرده باشد، خریداران می‌توانند الزام فروشنده را به ایفای تعهد و فک رهن و انتقال رسمی خواستار شوند. در موقعیت فعلی موجبی برای ابطال سند رهنی و تفکیک و تنظیم وجود ندارد.
نظر اتفاقی
نظر اول: عقد رهن، عینی و قرارداد فوق عهدی و تابع قصد طرفین است که هدف از آن، ساخت یک واحد و تحویل آن است و روند کاری هم نشان‌دهنده همین موضوع است؛ لذا دعاوی محمل قانونی ندارند. مضافاً کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول که به ثبت می‌رسند نسبت به اشخاص ثالث نیز دارای اعتبار و رسمیت هستند.
نظر دوم: با توجه به مواد 38 و 39 قانون مدنی، با انجام قرارداد مذکور، خریدار مالک مشاع می‌شود. همچنین برابر ماده 10 قانون مدنی، قرارداد فی‌مابین طرفین لازم‌الاتباع بوده و دعاوی قابلیت رسیدگی دارد و با توجه به ماده 361 قانون مدنی این قرارداد بیع نیست و از آنجایی که دادگستری مرجع رسمی تظلمات است، دعاوی قابلیت رسیدگی دارند. رأی وحدت رویه 569 نیز، موید همین مطلب است.
نظر سوم: با توجه به وضعیت جامعه باید قرارداد مقدم را پذیرفت و با حفظ حقوق رهنی به نسبت همین واحد به ابطال رهن حکم داد.