صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1387/06/08
برگزار شده توسط: استان کردستان/ شهر بانه
موضوع
تأثیر فروش بعدی ملک تفکیک شده در نحوه جبران خسارت ناشی از غبن در معامله قبلی همان ملک قبل از تفکیک
پرسش
آقای (الف) به موجب سند عادی، یک قطعه زمین مزروعی را به میزان سه هزار مترمربع به آقای (ب) می-فروشد. آقای (ب) بعد از تصرف مبیع آن را به سه قطعه هزار مترمربعی تفکیک کرده و به آقایان (ج، د و ک) به‌طور جداگانه و طی قرارداد عادی می‌فروشد. متعاقباً شخص (الف) در خصوص قرارداد بیع عادی خود با (ب) و به لحاظ خیار غبن فاحش به دادگاه مراجعه و حکم فسخ معامله و رد عوضین را دریافت کرده که حکم قطعی می‌شود. حال با فسخ معامله فی‌مابین (الف و ب) معاملات بعدی صورت گرفته بین (ب با ج و د و ک) از نظر حقوقی چه وضعیتی دارد؟
نظر هیئت عالی
نظر اکثریت قضات با روح قانون و عدالت انطباق دارد، زیرا در فرض این که خریداران با حسن نیت ملکی را خریداری نموده و این موضوع نیز از حیث مفاد قرارداد و تاریخ آن احراز گردد، فسخ معامله خریدار اولیه نمی‌تواند مسقط حقوق مکتسب قانونی آنان گردد. به علاوه اثر فسخ از زمان اعمال آن نسبت به آینده است و معامله اولیه را از ابتدا باطل نمی‌کند و اصولاً از موارد بطلان نیست.
در نهایت چون رد عوضین و در فرض سوال استرداد مبیع، به حقوق خریداران خلل وارد می‌سازد، آنان می‌توانند به عنوان معترض ثالث (در صورتی که در دادرسی دخالتی نداشته باشند) به رأی صادره اعتراض کنند و در مورد تحویل و استرداد مبیع در بخشی که به آنان فروخته شده، تقاضای الغای رأی صادره را نمایند. در عین حال با استفاده از ملاک‌های قانونی و عموم و اطلاق ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی، فروش ملک از ناحیه مشتری اولیه می‌تواند از مصادیق عدم دسترسی به محکومٌ‌به عین معین محسوب شود.
نظر اتفاقی
به موجب ماده 219 قانون مدنی «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است...» و ماده 231 قانون مدنی نیز مبین آن است که: «معاملات و عقود فقط درباره طرفین متعاملین و قائم‌مقام قانونی آنها موثر است...» در مانحن‌فیه چون معاملات بعد از انجام معامله شخص (الف و ب) به صورت صحیح انجام شده است و دلیلی بر بطلان و بی‌اعتباری عقود وجود ندارد، با در نظر گرفتن مدلول ماده 455 قانون مذکور؛ «اگر پس از عقد بیع، مشتری تمام یا قسمتی از مبیع را متعلق به غیر قرار دهد...، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد...». بنابراین، معاملات صورت گرفته بعدی به اعتبار اصل صحت، نافذ و صحیح می‌باشد و دعوای ابطال معاملات بعدی و یا فسخ آن، محکوم به بطلان است.