وضعیت واگذاری منافع مورد اجاره از سوی مستأجر

تاریخ دادنامه قطعی: 1393/12/17
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: واگذاری عین مستاجره از سوی مستاجر محل کسب به غیر بدون اذن موجر، معامله فضولی محسوب نمی شود. چون منافع در مالکیت مستاجر است و به صرف انقضاء مدت قرارداد، رابطه استیجاری خاتمه نمی یابد. بنابراین در فرض انتقال مورد اجاره بدون اذن مالک، وی صرفا می‌تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه، تخلیه ملک را بخواهد.

در خصوص آقای الف.ع. با وکالت آقای سید م.ح. به طرفیت آقایان و خانم‌ها ع.ن. و ز.س.، ص. و ر. و م. و ن. و ب. و ق. و ط. شهرت همگی ن. دادخواستی به خواسته الزام به تحویل شش دانگ یک باب مغازه به پلاک ثبتی... واقع در بخش --- تهران و مطالبه وجه التزام قراردادی موضوع بند 7 - 6 قرارداد با احتساب خسارات دادرسی و بدوا دستور موقت و جلوگیری از هرگونه فعالیت تجاری و تغییر دکوراسیون تقدیم نموده است وکیل خواهان توضیح داده موکل در تاریخ 1389/02/07 از خواندگان که ورثه مرحوم ن. می‌باشند 6 دانگ سرقفلی یک باب مغازه حصیربافی جزء پلاک ثبتی فوق را خریداری و ثمن معامله را نیز پرداخت نموده است که سند وکالت رسمی آن نیز در دفترخانه شماره... به‌ صورت بلاعزل برای موکل صادر گردیده در مبایعه‌نامه مقرر گردیده بود در تاریخ 1389/06/20 مغازه تخلیه و تحویل موکل گردد که علی‌رغم مراجعات مکرر موکل به نماینده ورثه آقای ر.ن. و ع.ن. به نتیجه بوده و عناوین مختلف درخواست مهلت نموده‌اند که با مضی مهلت‌های خواسته شده از تحویل ملک خودداری می‌نمایند. در اولین جلسه رسیدگی آقای الف.د. از خوانده ردیف سوم اعلام وکالت و تقاضای اعطاء مهلت جهت مصالحه و سازش نموده که مورد موافقت وکیل خواهان قرار نمی‌گیرد و در مقام وکیل مزبور اظهار داشته مبایعه‌نامه شفاها و کتبا اقاله شده و مراتب اقاله در اظهارنامه ارسالی به موکل و سایر وراث تفاسخ گردیده است که با تحقیق از خبره و مطلعین محلی مشخص می‌گردد ضمنا به علت غبن فاحش موکل و سایر وراث تقاضای صدور حکم فسخ معامله و بیع‌نامه مورد استدعاست و نیز به جهت عدم تادیه تتمه ثمن در موعد مقرر نیز تقاضای فسخ آن گردیده است و تقاضای ارجاع به کارشناس برای اثبات غبن فاحش را نموده است وکیل خواهان در پاسخ اظهار داشته معامله اقاله نشده و غبن فاحش نیز فاقد وجاهت قانونی است. دادگاه دستور استعلام وضعیت ثبتی را صادر می‌کند و پس از وصول پاسخ استعلام دادگاه با این استدلال که دلیل و مدرکی که مبین مالکیت خواندگان نسبت به عین مستاجره باشد و یا اذن مالک بر انتقال منافع و حق کسب و پیشه و تجارت وجود دارد ارائه نگردیده به شرح دادنامه شماره --- مورخ 1390/03/03 قرار رد دعوی صادر می‌کند. از رای مزبور توسط خواهان تجدیدنظرخواهی به عمل می‌آید دادگاه تجدیدنظر (شعبه --- ) به شرح دادنامه --- مورخ 1390/10/04 به این استدلال به‌ موجب دادنامه شماره --- مورخ 1390/04/08 حکم به تجویز انتقال منافع مغازه موصوف صادر شده و در اجرای آن به‌ موجب سند رسمی شماره... مورخ 1390/70/10 منافع کسبی محل توسط تجدیدنظر خواندگان به تجدیدنظرخواه منتقل شده است استدلال دادگاه بدوی را وارد ندانسته و با نقض قرار صادره پرونده را جهت رسیدگی ماهیتی اعاده می‌نمایند پس از وصول پرونده به این شعبه در تاریخ 1390/11/07 در وقت فوق‌العاده تشکیل جلسه داده و متصدی محترم وقت دادگاه پس از ختم رسیدگی به شرح دادنامه شماره --- مورخ 1390/11/23 به این استدلال که در عقد اجاره رسمی شماره... مورخ 1341/12/17 حق انتقال مورد اجاره از مستاجر ابتدایی سلب شده بوده خواندگان نیز که منشا رابطه قراردادی ایشان عقد اجاره رسمی فوق است حق انتقال به غیر نداشته‌اند و در معامله با خواهان حسب مفاد مستند عادی ماذون از سوی مالک و موجر نبوده‌اند کافه معاملات منعقده فضولی است و چون دلیلی بر تجویز مالک در پرونده موجود نمی‌باشد معامله با خواهان را نافذ ندانسته و نهایتا به لحاظ فقد ادله اثباتی ادله بر درستی و صحت عقد مستند عادی 1389/02/07 حکم بر بطلان دعوی صادر می‌کند. از این رای نیز تجدیدنظرخواهی به عمل می‌آید. پس از تبادل لوایح پرونده به شعبه --- دادگاه تجدیدنظر ارجاع می‌شود، قضات محترم تجدیدنظر به این استدلال که پس از نقض قرار معترض‌عنه دادگاه مکلف بوده تعیین وقت رسیدگی نماید و اظهارات اصحاب دعوی را استماع و به ارزیابی ادله طرفین بپردازد و چنین کاری نکرده و در وقت فوق‌العاده مبادرت به انشاء رای کرده و اصول دادرسی رعایت نشده حکم را به قرار تلقی و جهت رسیدگی ماهیتی به این دادگاه اعاده و نسبت به احدی از خواندگان به نام آقای ب.ن. که وکیل تجدیدنظرخواه دادخواست خود را مسترد نموده است قرار ابطال دادخواست صادر می‌کند (دادنامه شماره --- مورخ 1392/08/12 ) پس از اعاده پرونده با دستور دادگاه وقت رسیدگی تعیین می‌شود و آقای و.ب. وکیل دادگستری طی لایحه مثبوت به شماره 70 مورخ 1393/01/25 از آقای ر.ن. اعلام وکالت نموده خلاصتا در مقام دفاع اظهار داشته خواهان 6 دانگ مغازه مورد نزاع را در مورخ 1389/02/07 طبق قرارداد عادی از موکل و سایر ورثه خریداری می‌کند چون در قرارداد اجاره خواندگان اجازه‌ای برای انتقال به غیر نداشته‌اند این قرارداد فضولی منعقد گردیده است و بدون اجازه مالک غیرنافذ می‌باشد و چون در زمان طرح دعوی مطروحه در سال 89 حق منجزی برای خواهان ایجاد نشده خواهان نمی‌توانسته قانونا این ایراد عمده را با طرح دعوی بعدی و مستقل و حتی با نتیجه گرفتن آن جبران کند وکیل خواهان در پاسخ اظهارات وکیل خوانده را با قانون روابط موجر و مستاجر مغایر دانسته و تقاضای الزام به تحویل مغازه موصوف را استدعا نموده است. به اعتقاد دادگاه: رابطه حقوقی خواهان با خواندگان به دلالت تصویر مصدق قرارداد مورخ 1389/02/07 محرز و مفادا گویای واگذاری منافع یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی... واقع در بخش --- تهران است که با توجه به اصل صحت اقتضای تلقی صحیح بودن آن دارد و نظر به اینکه اصل لزوم عقد و استصحاب بقاء آثار آن مقدم بر فسخ و زوال این آثار می‌باشد و اگر عبارات با شرایط پیرامون قرارداد به نحوی قابل تفسیر باشد که بنابر یک نگرش به فسخ و بنابر تلقی دیگر به استمرار عقد منتهی شود باید جانب لزوم و استمرار عقد را تایید نمود و طرفین را به حکم آیه شریفه «اوفو با العقود» در اجرای قرارداد پایبند دانست و در مانحن‌فیه نیز دلیل و مدرکی که مبین فسخ یا اقاله قرارداد باشد ارائه نگردیده است و نظر به اینکه قرارداد اجاره رسمی شماره... مورخ 1341/12/17 تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 است و در این قانون مالک منافع یا به اصطلاح مالک حق کسب و پیشه و سرقفلی محسوب می‌شود و با صرف انقضاء مدت قرارداد رابطه استیجاری خاتمه نمی‌یابد و رابطه مستاجر با موجر تداوم می‌یابد چنانچه مستاجر مورد اجاره را بدون اذن مالک عین مستاجره به غیر منتقل کند مالک می‌تواند بر فرض اثبات آن در محکمه با پرداخت نصف حق کسب و پیشه تخلیه ملک را بخواهد. بنابراین عدم اخذ رضایت مالک عین مستاجره در انتقال مورد اجاره به غیر از مصادیق معامله فضولی محسوب نمی‌شود چون اساسا به شرح پیش گفته موجر مالکیتی نسبت به منافع مورد اجاره ندارد تا انتقال آن به غیر فضولی تلقی گردد لذا موضوع اختلاف، از مصادیق ماده 247 قانون مدنی نمی‌باشد و با عنایت به اینکه به‌ موجب دادنامه شماره --- مورخ 1390/04/08 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی تهران حکم به تجویز انتقال منافع به غیر صادر گردیده و در اجرای آن به‌ موجب سند رسمی شماره... مورخ 1390/07/10 سند صلح سرقفلی به نام خواهان صادر گردیده ایراد رضایت مالک نیز منتفی است و نظر به اینکه از آثار واگذاری منافع، تسلیم مورد معامله به خریدار بوده است و خواندگان نیز به شرح قرارداد متعهد بوده‌اند و مطابق بند 7 - 6 قرارداد برای تخلف از اجرای به موقع قرارداد وجه التزام قراردادی از قرارروزانه یک میلیون ریال تعیین شده است و خواندگان دلیل و مدرکی که دلالت بر اسقاط تعهد باشد ارائه ننموده‌اند و شرط مذکور با توجه به حاکمیت اراده و در چارچوب ماده 10 و 230 قانون مدنی به لحاظ عدم مغایرت آن با موازین قانونی بین طرفین لازم‌الرعایه است. لذا دادگاه بنا به‌ مراتب فوق دعوی مطروحه را وارد و ثابت دانسته و مستندا به مواد یاد شده و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خواندگان به تحویل مغازه موصوف و پرداخت روزانه یک میلیون ریال از تاریخ 1389/06/20 تا روز اجرای حکم که توسط اجرای احکام محاسبه می‌شود و پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل بر طبق تعرفه در حق خواهان صادر می‌کند. رای صادره نسبت به خوانده ردیف سوم (آقای ر.ن.) حضوری و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر تهران است و نسبت به سایر خواندگان غیابی و ظرف 20 روزپس از ابلاغ قابل واخواهی در همین شعبه و پس از آن ظرف 20 روز دیگر قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است ضمنا دفتر موظف است مابه‌التفاوت هزینه دادرسی را از خواهان وصول نماید.

دادرس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - احمدی

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ع.ن. به طرفیت آقای الف.ع. از دادنامه شماره --- - 930 مورخ 1393/03/31 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به تحویل یک باب مغازه به پلاک ثبتی... بخش --- تهران و پرداخت روزانه یک میلیون ریال از تاریخ 1389/06/20 تا روز اجرای حکم بابت وجه الزام تخلف از قرارداد صادر شده است عمده دلایل تجدیدنظرخواهی این است که مبایعه‌نامه عادی مستند اصلی دعوا فسخ شده است که با توجه به استدلال دادگاه محترم بدوی و سند رسمی شماره... مورخ 1390/07/10 سند صلح به نام تجدیدنظرخوانده ادعای مذکور قابل پذیرش نمی‌باشد و با توجه به محتویات پرونده و ادله و مستندات ابرازی طرفین و تحقیقات انجام شده تجدیدنظرخواهی مقرون به دلیلی نیست که موجبات فسخ دادنامه معترض‌عنه را فراهم آورد و رای صادره از نظر استناد به مواد و منابع قانونی و رعایت اصول و قواعد دادرسی نیز فاقد اشکال بوده و بر اساس موازین قانونی و مستنبط از اصول و قواعد حقوقی اصدار یافته است فلذا به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته را عینا تایید و استوار می‌نماید. این رای حضوری و قطعی است.

رئیس و مستشار شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران

موسوی- شفیعی