صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/09/07
برگزار شده توسط: استان خراسان رضوی/ شهر مشهد
موضوع
حقوق مستأجرین موقوفه پس از انقضای مدت اجاره و کیفیت استیفای آن
پرسش
آیا برای مستأجرین آستان قدس و اداره اوقاف پس از انقضای مدت اجاره می‌توانحقی قائل شد؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، استیفای این حق به چه صورت است؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (8): اجاره املاک متعلق به آستان قدس رضوی و اداره اوقاف اصولاً تابع مقررات قانون مدنی درامر اجاره است و مطابق عقد اجاره عمل می‌شود. در نتیجه در استان خراسان در مورد اجاره املاک موقوفه شاید وجهی معادل ارزش زمین که بر طبق نظریه کارشناس مربوطه معین‌می‌شود به عنوان حق تقدیمی دریافت می‌شود و به اعتبار همین حق تقدیمی مستأجر می‌تواند زمین استیجاری را با اجازه آستان قدس رضوی به دیگری اجاره دهد.
اگرچه ضمن‌عقد اجاره شرایطی از قبیل احداث اعیانی و غیره در مدت اجاره در نظر گرفته می‌شود، مع‌الوصف عدم انجام شرط هرچند از موجبات فسخ اجاره باشد تأدیه می‌گردد و این اعمال عرف متداول و معمول است. به عبارت دیگر به موجب این اجاره حقی برای مستأجر ایجاد می‌شود که پس از انقضای اجاره هم برای او محفوظ است.
به این معنی که در واگذاری زمین تحت عنوان اجاره ازطرف آستان قدس رضوی یا اداره اوقاف هم مقررات عقد اجاره و هم عرف معمول و متداول آستان قدس حاکم است.
نظر اتفاقی
• نظرهای ابرازی:
نظر اول: صرفنظر از قوانین خاص موجود در رابطه با اراضی موقوفه، از جمله قانون ابطال اسناد موقوفه و سایر قوانین که باید در رسیدگی به این نوع دعاوی به آنها توجه کرد و صرفنظر از این‌که در موقع تنظیم قرارداد اجاره ممکن است نسبت به موضوع مطروحه پیش‌بینی لازم به‌عمل آمده باشد که در صورت توافق بین طرفین باید طبق توافق عمل کرد و نیز صرفنظر از این‌که امکان دارد تخلف مستأجر از قانون یا قرارداد خصوصی تبعات خاصی برای وی دربرداشته باشد، اساساً قراردادهایی که با مستأجرین املاک موقوفه تنظیم می‌شود و با مسامحه درعرف جاری از آنها به بیع یاد می‌شود، قرارداد اجاره صرف نبوده و حتی اگر آنها را صرفاً عقد اجاره بنامیم براساس دریافت وجوهی توسط آستان قدس و اداره اوقاف به عنوان حق تقدیمی و...، مستأجر دارای حقوقی از جمله حق اولویت و غیره می‌گردد و این حقوق حتی پس از انقضای مدت اجاره برای مستأجر محفوظ است و همان‌گونه که عنوان شد مبنای این حق دریافت وجهی است که تحت عنوان حق تقدیمی یا عنوان دیگری توسط مستأجر در موقع تنظیم قرارداد پرداخت می‌شود.
نظر دوم: نظر به این‌که قرارداد تنظیمی بین طرفین، قرارداد اجاره است بالتبع از اصول حاکم بر عقد اجاره تبعیت می‌کند. بنابراین، با انقضای مدت اجاره نمی‌توان حقی برای مستأجر قائل شد.
نظر سوم: بر طبق مواد 224 و 225 قانون مدنی الفاظ عقود محمول است بر معانی عرفیه و متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف به آن باشد به منزله ذکر در عقد است و با توجه به این‌که عرف جاری برای مستأجر حقوق ویژه‌ای قائل است که حتی پس از انقضای مدت عقد اجاره این حقوق را ساقط شده نمی‌داند و نقل و انتقال این املاک در عرف جاری با انتقال مبلغی معادل خرید و فروش املاک انجام می‌گیرد. بنابراین، رعایت این موضوع ایجاب می‌کند که برای مستأجر حقوقی نسبت به منافع حتی پس از انقضای مدت اجاره در نظر گرفت. شاید با تسامح بتوان مستأجر را مالک منافع نامید که باید مبلغی هر ماهه به متولی موقوفه بپردازد که این مبلغ نیز اجاره واقعی ملک نبوده بلکه به‌تبعیت از عرف موجود رقمی بسیار کمتر از اجاره واقعی ملک می‌باشد و مبنای این حق برخلاف نظر گروه دوم پرداخت حق تقدیمی یا وجه دیگر به متولی موقوفه نیست بلکه عرف است.