صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1390/01/16
موضوع
الزام فروشنده به اجرای تعهدات قرار داد عادی پیش فروش ساختمان
پرسش
با توجه به این‌که به موجب ماده 3 قانون پیش‌فروش ساختمان، قرارداد پیش‌فروش ساختمان باید به نحو رسمی تنظیم شود آیا محکمه می‌تواند با استناد به قرارداد عادی پیش‌فروش ساختمان، پیش‌فروشنده را به اجرای تعهدات قراردادی محکوم کند؟
نظر هیئت عالی
: فلسفه وضع قانون، حمایت بیشتر از خریدار قرارداد پیش‌فروش و تعهدات ناشی از آن است و به هر تقدیر، قرارداد تنظیمی، تابع قواعد عمومی تعهدات و قراردادها و مواد 183، 191 و 219 قانون مدنی است. در صورت استنکاف طرف قرارداد، الزام به وفای به عهد از آثار این قرارداد است. بنابراین، نظر اقلیت و اسباب موجهه آن با قوانین و مقررات موضوعه مغایرتی نداشته و صائب به نظر می‌رسد و مورد تأیید است.
نظر اکثریت
با توجه به این‌که درحقوق ایران اصل بر رضایی وغیرتشریفاتی بودن عقود است، در عالم ثبوت قرارداد، پیش‌فروش ساختمان هم به ایجاب و قبول واقع می‌شود؛ اما تنها طریق اثبات وقوع چنین عقدی قرارداد رسمی است. زیرا ماده 3 قانون مذکور مقرر کرده است که: «قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن... باید با رعایت ماده 2 این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت... صورت گیرد.» بنابراین، از این ماده برمی‌آید که قرارداد عادی پیش‌فروش ساختمان تا زمانی که ثبت نشده باشد قابل استفاده و استناد در دادگاه نیست و لازم است پیش‌خریدار در مرحله اول با اقامه دعوا، الزام پیش‌فروشنده را به تنظیم سند رسمی پیش‌فروش ساختمان از دادگاه بخواهد و پس از ثبت قرارداد، خواستار الزام پیش‌فروشنده به اجرای تعهد شود.
نظر اقلیت
قانونگذار در ماده 3 قانون پیش‌فروش ساختمان، طرفین قرارداد پیش‌فروش را به تنظیم قرارداد رسمی مکلف کرده است. اما ضمانت اجرای عدم رعایت این تکلیف براساس ماده 23 همان قانون، فقط مجازات پیش‌فروشنده است و از مواد قانون مذکور، عدم قابلیت استناد به قرارداد عادی پیش‌فروش ساختمان در دادگاه استفاده و استنباط نمی‌شود. زیرا این عقد نیز، مشمول قواعد عمومی قراردادهاست و براساس ماده 191 قانون مدنی «به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند» محقق شده است و اگر بنای قانونگذار بر عدم پذیرش قرارداد عادی پیش‌فروش ساختمان در محکمه بود علی‌القاعده باید در مقام بیان به این امر تصریح می‌کرد؛ کما این‌که در ماده 48 قانون ثبت به این نحو عمل کرده است. یکی از اهداف اصلی قانون پیش‌فروش ساختمان، حمایت از حقوق پیش-خریداران آپارتمان است و عدم پذیرش سند عادی پیش‌فروش، باعث شانه خالی کردن پیش‌فروشنده از اجرای تعهد خواهد شد و از ماده 1 این قانون استفاده می‌شود نامی که طرفین بر قرارداد نهاده‌اند و شکل و ظاهر آن در حکومت قانون پیش‌فروش ساختمان، بر روابط طرفین و در حمایت قانون از پیش‌خریدار موثر نیست. بنابراین، دادگاه به موجب قرارداد عادی هم می‌تواند پیش‌فروشنده را به اجرای تعهد ملزم کند.