صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1392/12/08
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر آستارا
موضوع
تکلیف شرط مندرج در فروش‌نامه در صورت اسقاط کافه خیارات
پرسش
در مبایعه‌نامه عادی پیرامون معامله ملکی متعاملین کلیه خیارات من‌جمله خیار غبن فاحش را از خود ساقط کرده‌اند و در فراز پایانی مبایعه‌نامه قید شده چنان‌چه هر یک از چک‌های صادره بابت ثمن معامله در سررسید پرداخت نشود، فروشنده در مدت معین حق فسخ معامله را خواهد داشت. سوال این است که آیا با توجه به اسقاط کافه خیارات، شرط مندرج در ذیل فروش‌نامه معتبر خواهد بود؟ در فرض دیگر چنان‌چه شرط عدم پرداخت هر یک از چک‌ها و تحقق حق فسخ برای فروشنده در قسمت میانی فروش‌نامه و موضوع اسقاط کافه خیارات نیز در انتهای فروش‌نامه قید گردد موضوع چه شکل و سیاقی به خود خواهد گرفت؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (5) مدنی: آنچه که متعاملین در مبایعه‌نامه خود قید کرده‌اند، اسقاط خیارات مصرح قانونی مانند خیار عیب و غبن و غیره می‌باشد و آنچه که در مورد حق فسخ در صورت عدم وصول هر یک از چک‌های موضوع ثمن معامله در میانه قرارداد یا پایان ذکر شده مبتنی بر شرط بوده که الزام‌آور است لذا در صورت عدم وصول ثمن معامله به موجب قرارداد منعقده فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت. لذا نظر اکثریت در نشست قضایی آستارا مورد تأیید است.
نظر اکثریت
در هر دو فرض، فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت. عمده دلایل این گروه عبارتند از: اولاً- با توجه به این‌که طرفین قرارداد، فقط خیارات قانونی را ساقط کرده‌اند و اراده طرفین بر این بوده است که خیارات قراردادی را ساقط نکرده و خیار شرط باقی باشد لذا با توجه به اصل آزادی اراده در قراردادها و ماده 10 قانون مدنی باید به آن پایبند باشیم. ثانیاً- از لحاظ اصولی، ذکر «عام» بعد از «خاص» موجب مستثنی شدن خاص نمی‌گردد.
نظر اقلیت
در فرض اول، فروشنده حق فسخ معامله را دارد زیرا شرط مذکور، تخلف از شرط می‌باشد که در صورت حدوث آن، بایع حق فسخ معامله را خواهد داشت.
در فرض دوم، فروشنده حق فسخ معامله را ندارد. زیرا با ذکر عبارت «اسقاط کافه خیارات» در انتهای فروش‌نامه، طرفین قرارداد کلیه خیارات از جمله خیار تخلف شرط را ساقط کرده‌اند.