صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1384/05/12
برگزار شده توسط: استان خراسان رضوی/ شهر مشهد
موضوع
دعوای اثبات وقوع عقد بیع
پرسش
دعوای اثبات وقوع عقد بیع یا تصدیق صحت اعتبار مبایعه‌نامه به تنهایی قابلیت استماع دارد؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (*1) مدنی: دعوای اثبات وقوع عقد بیع یا تصدیق صحت اعتبار مبایعه‌نامه عادی یا اثبات مالکیت در مورد املاکی که سابقه ثبت و صدور سند مالکیت داشته‌اند به تنهایی قابلیت استماع را ندارد زیرا آنچه که در مواد 10 و 219 قانون مدنی تصریح شده، اصل نفوذ صحت معاملات است که از باب تحکیم قانونی است. به عبارت دیگر صدور حکم اعلامی بر صحت وقوع معامله اثر تملیکی ندارد و ذی‌‌‌نفع باید در اجرای مقررات مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت با طرح ادعای وقوع و تحقق معامله الزام به وفای به عهد و تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به ملک مورد معامله را خواستار شود تا با رعایت تشریفات قانونی ملک به نام وی انتقال رسمی یابد.
قانونگذار در تأیید صحت معامله و تاریخ آن را صرفاً در موارد خاص در قالب‌های معینی پیش‌بینی کرده، من‌جمله تبصره ماده 7 قانون زمین شهری مصوب 1366 در یک مقطع زمانی برای حفظ حقوق کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب 1358 با اسناد عادی دارای زمین بوده‌اند مقررات خاصی را وضع نموده که در صورت تشکیل پرونده در جهت قانونی در مرجع مربوط و تقدیم دادخواست لازم در مرجع صالح قضایی، امکان انتقال و عمران ملک فراهم گردد و مفاد رأی وحدت رویه شماره 545 - 3/11/69 هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور نیز موید همین معناست. همچنین در مواد 4، 5 و 6 قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاکی که اسناد آنها در اثر جنگ یا حوادث غیرمترقبه‌ای... از بین رفته‌اند و یا ماده 291 قانون امور حسبی که مقنن تأیید اصالت و تنفیذ سند را در قالب خاص مقتضی داشته است. بنابراین، جز در مواردی که در قانون پیش‌بینی شده، در سایر موارد دعوای تأیید صحت مبایعه‌نامه با توجه به اصل و فرض قانونی، قابل استماع نیست، و دارنده سند عادی مبایعه‌نامه می‌‌‌‌‌تواند دعوای الزام به وفای به عهد و تنظیم سند رسمی انتقال را طرح و اقامه کند که دادگاه با احراز وقوع معامله و تحقق ارکان آن حکم مقتضی صادر خواهد کرد.
نظر اتفاقی
نظر اول: قولنامه سند عادی است مملک نیست حاکی از تعهد برای انجام معامله است. مواد 47 و 48 قانون ثبت آمده است و مربوط به نظم عمومی است. پس به قولنامه نمی‌توان ترتیب اثر داد. طبق ماده 22 قانون ثبت مالک کسی است که ملک در دفتر اسناد رسمی به نام او ثبت شده باشد در غیر این‌صورت مشکلاتی در خصوص تنظیم سند، تعیین حدود اربعه برای مراجعین از قبیل اداره ثبت و شهرداری ایجاد می‌‌‌‌‌شود. هر چند دادگاه احراز کند که بیع به صورت نقل صحیح واقع شده تا حکم بر صحت وقوع بیع صادر کند ولی باز هم منع قانونی ماده 22 قانون ثبت بر آن حاکم است.
نظر دوم: وقتی ارکان عقد صحیح باشد حق ایجاد شده است و منافاتی با مواد 47 و 48 قانون ثبت ندارد وقتی وقوع عقد بیع برای قاضی محرز شود باعث ایجاد تعهدی است که طرف را ملزم می‌‌‌‌‌کند سند را به نام خریدار تنظیم کند پس دعوای اثبات وقوع عقد بیع به تنهایی قابلیت استماع دارد و به این وسیله می‌‌‌‌‌توان طرف را ملزم به تنظیم سند کرد.
نظر سوم: تأیید واقعه حقوقی برای استفاده از مزایای آن واقعه، بیع موجود را اعم از بیع صحیح، فضولی و فاسد مورد تأیید قرار می‌‌‌‌‌دهند این دعوا یعنی صرفاً بیعی واقع شده است مهم نیست که صحیح است یا فاسد یا فضولی و دلیلی هم بر مالکیت نیست. مالکیت طبق مواد 47 و 48 قانون ثبت با سند رسمی است. این دعوا تنها در صورتی قابل پذیرش است که به طرفیت دارنده سند رسمی مطرح شده باشد، مگر در خصوص ملکی باشد که سند رسمی نداشته باشد به هر حال اثبات وقوع عقد بیع و اثبات مالکیت هر دو ناظر به مالکیت است و تنها در صورتی قابل پذیرش است که به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و علیه دارنده سند رسمی اقامه شده باشد.
نظر چهارم: یکی از مباحث ضروری که توجه به آن لازم است تفریق بین اثبات بیع و اثبات مالکیت است. حکم اثبات مالکیت مراجع به ملکی که سابقه ثبتی دارد دارای اشکال است. ملک دارای دو مالک است: الف. کسی که ملک به نام او در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد.
ب. کسی که حکم به مالکیت او توسط دادگاه صادر شده است. پس دعوای اثبات مالکیت در مورد املاکی که سابقه ثبتی دارد قابلیت استماع ندارد ولی در غیر این‌صورت مانعی وجود ندارد. در خصوص پذیرش دعوای اثبات صحت بیع منعی وجود ندارد اثبات بیع منجر به صدور سند مالکیت نمی‌شود. اگر فردی صحت مبایعه‌نامه‌ای را از دادگاه درخواست کند و منظور اثبات صحت عقد بیع باشد، بلااشکال است ولی دلیلی ندارد پس از وقوع عقد بیع رأی بر اثبات مالکیت بدهیم در نهایت محکومٌ‌له می‌‌‌‌‌تواند با اقامه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را به نام خودش به ثبت برساند ولی در خصوص ملکی که به ثبت رسیده باشد دعوایی در خصوص آن ملک قابل پذیرش نیست.
پس از بررسی نظرهای ابرازی اکثریت شرکت‌کنندگان معتقد بودند که دعوای صحت انجام معامله (مبایعه‌نامه) را می‌‌‌‌‌توان در دادگاه‌های دادگستری پذیرفت.