صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/05/04
برگزار شده توسط: استان اصفهان/ شهر کاشان
موضوع
انجام معامله بعد از عقد بیع و قبل از تحقق شرط فسخ
پرسش
چنانچه در عقد بیع شرط فاسخ ذکر گردد و قبل از تحقق شرط فاسخ، مورد معامله توسط خریدار به شخص ثالث منتقل گردد، پس از تحقق شرط فاسخ، آیا امکان استرداد مبیع به فروشنده اولیه وجود دارد؟ و وضعیت بیع دوم فی‌مابین خریدار و ثالث چگونه می‌باشد؟
نظر هیئت عالی
با تحقق شرط فاسخ و انفساخ یا فسخ قرارداد اولیه بین فروشنده و خریدار، آثار آن به معامله دوم بین خریدار اول و ثالث تسری نمی‌یابد و بنا به وحدت ملاک ماده 286 قانون مدنی انتقال قانونی مورد معامله به ثالث در حکم تلف تلقی و مبیع به فروشنده اولیه برنمی‌گردد؛ چه قرارداد دوم صحیح است و شرایط اساسی صحت قرارداد را علی‌رغم وجود شرط فاسخ در عقد اول، دارد.
نظر ابرازی یکی از اعضای هیات عالی:
در صورتی که مورد معامله مال غیرمنقول دارای سابقه ثبت باشد و با قرارداد عادی منتقل شده باشد، بر عقیده خود باقی هستم.
نظر اکثریت
تا قبل از تحقّق شرط فاسخ، عقد بیع بین خریدار و فروشنده صحیح می‌باشد و تصرفات خریدار (شامل تصرفات مادی و حقوقی) در مبیع، تصرفات مالکانه می‌باشد، و بیع واقع شده فی‌مابین خریدار و ثالث صحیح می‌باشد، لذا از تحقق شرط فاسخ به واسطه انتقال مورد معامله، عین، در حکم تلف می‌باشد و تکلیف خریدار، تحویل بدل عین می‌باشد، چرا که مستفاد از وحدت ملاک ماده 286 قانون مدنی، انتقال مورد معامله در حکم تلف آن محسوب می‌شود. از طرفی عقد دوم تمامی شرایط صحت معامله را دارا است و با توجّه به اینکه مورد معامله انتقال یافته است و امکان بازگرداندن آن توسط مشروط‌ٌعلیه (خریدار) وجود ندارد تکلیف او از مسترد کردن عین به دادن بدل [در صورت مثلی بودن، مثل و در صورت قیمی بودن، قیمت] تغییر می‌یابد فلذا امکان استرداد مبیع وجود ندارد و بیع دوم صحیح می‌باشد.
نظر اقلیت
بیع با وجود شرط فاسخ، مالکیت قطعی برای خریدار به وجود نمی‌آورد تا براساس آن بتواند مورد معامله را انتقال دهد و به صورت ضمنی این حق از خریدار سلب شده است، لذا در صورت تحقق شرط فاسخ، معامله دوم (فی‌مابین خریدار و ثالث) باطل می‌باشد و امکان استرداد مبیع وجود دارد.در این زمینه نیز می‌توان از وحدت ملاک ماده 500 قانون مدنی استفاده نمود.