صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/06/10
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گرگان
موضوع
دعوای تخلیه ملک مشاع در رابطه استیجاری به طرفیت مستأجر اصلی و مستأجر بعدی به لحاظ تعدی و تفریط
پرسش
مغازه‌ای بین سه شریک در ملک و سرقفلی مشترک است. احدی از شرکا نسبت به سهم بقیه قرارداد اجاره با حق تجویز انتقال منافع به غیر منعقد و سهام سرقفلی آنها را ابتیاع می‌کند. شریک مزبور (مستأجر) مجدداً طی قراردادی شش‌دانگ سرقفلی را منتقل و قبل از انتقال در ملک مزبور تعدی و تفریط می‌کند. با توجه به مراتب فوق:1- سایر شرکا به استناد تعدی و تفریط آیا می‌توانند دادخواست تخلیه مطرح کنند؟ در این‌صورت به طرفیت چه کسی باید طرح شود (با توجه به انتقال سرقفلی ملک)؟2- حقوق مستأجر جدید چگونه محفوظ می‌ماند؟3- با توجه به این‌که مستأجر قبل (شریک) در قسمتی از ملک و سرقفلی مالک است آیا با فرض پذیرش دادخواست تخلیه، کل ملک باید تخلیه شود یا تنها نسبت به سهام شرکا (دو شریک دیگر)؟4- آیا مورد از موارد خیار تبعض صفقه برای مستأجر جدید محسوب می‌شود؟5- در صورت حکم تخلیه با عنایت به این‌که مستأجر سابق (شریک) نسبت به قسمتی از ملک و سرقفلی مالک است مستأجر جدید شریک محسوب می‌شود؟
نظر هیئت عالی
1- طرح دعوای تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط به طرفیت مستأجر اصلی و مستأجر بعدی بلااشکال بوده و مقتضی است. 2- با توجه به آثار نسبی قراردادها، مستأجر جدید در صورتی که خود را متضرر بداند به طرفیت ید قبلی خود می‌تواند اقامه دعوا کند. 3- راجع به تخلیه ملک مشاع در رابطه استیجاری اختلاف نظر وجود دارد. بعضی از حقوقدانان ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی را ناظر به خلع ید علیه متصرف ملک مشاع می‌دانند و در مورد مستأجر اعمال نمی‌کنند. در حالی که در مانحن‌فیه کل ملک در ید استیجاری مستأجر اصلی بوده و با وقوع تخلف در قرارداد اجاره به نظر می‌رسد با استفاده از وحدت ملاک ماده 43 قانون مذکور، حکم قابل اجرا باشد. 4- تخلف، ناظر به کل مورد اجاره است و تجزیه و تبعیض در آن موردی ندارد. به این ترتیب موجبی برای اعمال خیار تبعض صفقه وجود ندارد. 5- با وجود فسخ اجاره و تخلیه نیز موجبی برای شراکت مستأجر جدید وجود ندارد.
نظر اکثریت
1- سایر شرکا حق طرح دعوی به لحاظ تعدی و تفریط خواهند داشت و بالتبع دعوی را باید به طرفیت هر دو مستأجر مطرح کنند تا امکان بعدی اجرای حکم تخلیه وجود داشته باشد. نظریه مشورتی شماره 5934/7 - 1379/10/10 اداره حقوقی این استدلال را تقویت می-کند.
2- مستأجر دوم راجع به حقوق خود می‌تواند به مستأجر اول با طرح دعوی مراجعه کند.
3- تخلیه به صورت مشاعی و بر اساس تشریفات ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی صورت می‌پذیرد.
4- از موارد خیار تبعض صفقه نیست.
5- علی‌القاعده امکان قانونی این امر که سه نفر در ملک واحد شریک ملک و شریک سرقفلی باشند وجود ندارد، چه این‌که برای سه نفر موضوع سوال، اسباب مالکیت مشاعی ایجاد شده است و دیگر نامبردگان مالک ملک محسوب می‌شوند و نباید آنان را شریک مشاعی سرقفلی تلقی کنیم. ولی این امکان وجود دارد که دو نفراز آنها همین ملک را به اجاره و تعیین سرقفلی به شریک سوم واگذار کنند که با در نظر گرفتن فرض سوال که تعدی و تفریط است، تخلیه صورت می‌پذیرد و شراکتی برای مستأجر دوم باقی نمی‌ماند و همان‌گونه که در بند دوم پاسخ توضیح داده شد، چون قرارداد اجاره فی‌مابین دو شریک با شریک سوم فسخ شده است، قائم‌مقامی مستأجر موضوع قرارداد بعدی منتفی بوده و برای مستأجر دوم صرفاً حق رجوع به مستأجر اول باقی می‌ماند.
نظر اقلیت
1- تقدیم دادخواست صرفاً به طرفیت مستأجر اول قابل قبول است و حکمی که در این مورد صادر می‌شود با وصف این‌که ملک در تصرف مستأجر دیگر باشد قابلیت اجرایی دارد. نکته ظریف تفاوت دعوی خلع ید و تخلیه همین مورد است. از سویی دیگر آنجایی که باید به طرفیت مستأجر دوم نیز همزمان با مستأجر اول طرح دعوی کرد و رأی وحدت رویه دیوان‌عالی کشور بر آن تأکید داشته است، مربوط به فرض موضوع سوال نیست؛ بلکه در ارتباط با تخلیه به لحاظ انتقال به غیر است و علت آن این است که معلوم شود حق کسب و پیشه به چه کسی پرداخت شود.
4- با در نظر گرفتن ماده 456 قانون مدنی که تمام انواع خیارات در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد؛ مگر خیار مجلس حیوان و تأخیر ثمن که مخصوص بیع است و ملاک ماده 441 قانون مدنی، چنان‌چه مستأجر دوم مطلع به تعدی و تفریط انجام شده توسط مستأجر اول نسبت به ملک نباشد می‌تواند به لحاظ این‌که قرارداد اجاره نسبت به چهاردانگ بی‌اثر است و منفعت مشاعی به ضرر اوست از خیار تبعض صفقه برای فسخ اجاره با مستأجر اول استفاده کند.