شماره پرونده ۲۰۵۵ - ۱/۲۹ - ۹۲
سوال
چنانچه در قرارداد خرید سرقفلی ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ بدون ذکر مدت و در نظر گرفتن اجاره بها ماهانه قرارداد منعقد گردد:
۱- در چه زمانی مالک می­ تواند تقاضای تخلیه نماید؟
۲- آیا برای تخلیه ملک جهات مورد نظر در قانون اجاره سال ۱۳۵۶همچون نیاز شخصی و یا تغییر شغل و یا الزامی است؟
۳- آیا اقداماتی همچون انتقال به غیر بدون اجازه مالک و یا تغییر و یا سایر تخلفات در قراردادهای اجاره سال ۱۳۷۶ تاثیری در محرومیت و یا عدم محرومیت خریدار سرقفلی در مطالبه سرقفلی به نرخ روز دارد؟
۴ - چنانچه نقل و انتقال سرقفلی ضمن انعقاد عقد اجاره و پرداخت بها ماهانه باشد آیا با انقضای عقد اجاره مستاجر استحقاق سرقفلی به نرخ روز را در قانون سال ۱۳۷۶ دارد یا خیر؟
۵ - در صورت بروز تخلفات نامبرده شده قبلی در وضعیت بند ۴ وضعیت مستاجر و حقوق وی به چه ترتیب در قانون سال ۱۳۷۶ روابط موجر و مستاجر می‌باشد.
نظریه شماره ۳/۹۳/۷ - ۱۶/۱/۱۳۹۳
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
۱- طبق مواد ۴۶۸ و ۵۰۱ قانون مدنی و ماده ۲ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ که ناظر بر موضوع استعلام می‌باشد چنانچه مدت اجاره و نیز میزان اجاره بها به ماه و سال و... مشخص نشده باشد عقد اجاره باطل اس-ت و مالک می‌تواند ض-من طرح دع-وای بطلان اجاره نامه درخواست تخلیه ید را نیز بخواهد که در این صورت وجه دریافتی باید مسترد گردد.
۲- چنانچه مورد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد در زمان طرح دعوای تخلیه جهت آن نیز باید در دادخواست تقدیمی قید شود ولی اگر مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ باشد ذکر جهت منتفی است.
۳و۴و۵ - طبق تبصره ۲ ماده ۶ قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ کسی که حق مطالبه سرقفلی دارد در زمان تخلیه حق مطالبه آن را به نرخ روز دارد و تخلفات مستاجر فی نفسه در این مورد تاثیری نخواهد داشت.