صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1395/12/05
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر رشت
موضوع
معامله معارض
پرسش
شخصی به موجب سند رسمی، ملکی را خریداری و در تصرف مالکانه داشته است. پس از چند سال شخص دیگری به استناد یک فقره سند عادی ادعا می کند که ملک را قبل از تنظیم سند رسمی خریداری کرده بود.
علیه فروشنده تحت عنوان فروش مال غیر شکایت و فروشنده به اتهام حکم قطعی فروش مال غیر، به تحمل کیفر محکوم می‌گردد و متعاقبا ً خریدار (دارنده سند عادی) به طرفیت ؛
1- دارنده سند رسمی
2- فروشنده
دعوای ابطال سند رسمی و خلع ید اقامه می‌نماید.
الف) با توجه به مواد 48، 47، 46، 22 قانون ثبت می توان حکم به ابطال سند رسمی و خلع ید صادر کرد ؟
ب) با توجه به ماده 18 ق آ د ک 92 فرض سوال از موارد تبعیت محکمه حقوق از رای محکمه جزاست ؟
نظر هیئت عالی
نظر به این که صدور حکم کیفری مبین مالکیت شرعی و عرفی دارنده‌ی سند عادی نسبت به ملک می‌باشد، دادگاه حقوقی باید نسبت به مفاد حکم قطعی کیفری توجه کند، لذا با توجه به مفاد حکم کیفری، طرح دعوای ابطال نقل و انتقال ملک یا ابطال سند مالکیت و همچنین اقامه ی دعوای الزام به انتقال رسمی ملک و خلع ید مورد معامله (به طور توامان) قابلیت پذیرش و رسیدگی دارد، لیکن از آنجایی که خلع ید فرع بر اثبات مالکیت می‌باشد، طرح دعوی خلع ید بدون اقامه دعوای الزام بر تنظیم سند رسمی قابلیت استماع ندارد.
نظر اکثریت
در فرض سوال به موجب رای محکمه کیفری مالکیت خواهان (دارنده سند عادی) اثبات شده است، مستند به ماده 18 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 محکمه حقوقی باید از رای محکمه جزایی تبعیت کند و حکم به خلع ید و ابطال سند رسمی صادر کند.
نظر اقلیت
اولاٌ: طبق ماده 22 قانون ثبت، اتهام فروش مال غیردررابطه با فروشنده به اثبات نرسیده. چراکه وی به موجب سند رسمی مالک بوده و ملک خود را فروخته است. از شرایط تحقق بزه فروش مال غیر، مالکیت شاکی خصوصی است، که دراین پرونده محقق نیست. (م 22 ق.ث) اما این سبب عدم تحقق سایر بزه ها ازجمله کلاهبرداری نمی گردد. تطبیق این عمل فروشنده با هرگونه جرم احتمالی نیازمند بررسی و تحقق عناصر جرم می‌باشد.
ثانیا ً: مطابق ماده 18 قانون آیین دادرسی کیفری، محکمه حقوقی فقط از ماهیت رای کیفری تبعیت می کند و الزامی به تبعیت ازکلیه ی آثار رأی کیفری ندارد. دراین جا چون خریدار سند رسمی متصرف نیز هست؛ امکان انطباق حکم پرونده با یکی از موارد ذیل وجود خواهد داشت:
1- بارکردن حکم تلف مبیع قبل ازقبض
2- عدم امکان رد عین مال به خریدار سند عادی
که دراین صورت خریدار سند عادی با استفاده از وحدت مالک ماده 311 قانون و استناد به رای کیفری، می‌تواند ثمن و کلیه غرامات را (به لحاظ عدم امکان رد مال مورد معامله) از فروشنده مطالبه کند و نه حکم ابطال سند رسمی و خلع ید را.
با عنایت به ماده 1305 قانون مدنی سند عادی قابلیت استناد نداشته، بدین معنی که تاریخ سند عادی در برابر دارنده سند رسمی، علیه وی، قابل استناد نیست.
از طرفی نظم معاملات و جلوگیری از سوء استفاده افراد ایجاب می‌نمایدکه، دارنده سند رسمی با حسن نیت، مورد حمایت قانونی و قضایی قرار گیرد.
نظرهای ابرازی:
در اینگونه موارد محکمه کیفری باید قرار اناطه صادر کند تا مالکیت رسمی شاکی خصوصی اثبات شود ،پس از احراز مالکیت، اگر حکم به محکومیت فروشنده به اتهام فروش مال غیر صادر شد، محکمه حقوقی از رای کیفری تبعیت می کند و حکم به خلع ید و ابطال سند صادر می دهد.