صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/10/13
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر خرم آباد
موضوع
وضعیت معامله ملک به صورت مفروزی بدون رعایت مقررات افراز و تفکیک
پرسش
ملکی پنج هزار متر است و سند رسمی دارد. خواهان با سند عادی مقدم 150 متر از آن را خریداری نمود. متعاقباً مالک (خوانده) کل پلاک را در رهن بانک قرارداده و با عدم پرداخت دیون، بانک پس از تملیک پلاک، آن را به ثالث منتقل نموده است. حال خریدار تقاضای ابطال عملیات اجرایی (ابطال سند رسمی انتقال بعدی) را نموده است؛ آیا قابل پذیرش است؟
نظر هیات عالی
بنابر موازین شرعی و عرف معمول که موثر در وضع قوانین و برخی مقررات از جمله ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های پنج‌ساله توسعه کشور در اعتبار بخشی به اسناد عادی مردم می‌باشد و به‌علاوه هدف از وضع مقررات محدود کننده در اراضی زراعی و کشاورزی از جمله ماده 2 قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و...، جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و تغییر کاربری آن‌ها می‌باشد، صرف واگذاری منجر به به وجود آمدن مالکین مشاعی متعدد در نتیجه انتقال قراردادی مساحت مشخصی از یک پلاک یا قطعه بزرگ، موجب بطلان واگذاری و انتقال نمی‌گردد؛ زیرا همین وضعیت ممکن است در انتقال قهری به وراث متعدد ایجاد شود؛ بنابراین اینجا قائل به مالکیت مشاعی خواهیم بود و قرارداد صحیح است؛ مگر اینکه مشخصاً مالک اولیه به منظور تغییر کاربری ملک، آن را به قطعات مختلف تفکیک و واگذار نماید که هم به جهت عدم رعایت مقررات آمره و هم به لحاظ غیرقانونی و نامشروع بودن جهت قرارداد، (جهتی که در قرارداد ذکر شده لیکن ممنوعیت قانونی دارد) این معامله باطل خواهد بود؛ بنابراین باید قائل به تفصیل شد.
نظر اکثریت
اولاً؛ معامله مذکور شرایط و ارکان اساسی صحت معاملات اعم از تراضی طرفین، قصد مشترک و موضوع معین و معلوم را داراست و ماده 348 قانون مدنی ناظر به موضوع معامله هست که قانوناً خرید و فروش آن ممنوع است، به نحوی که ذاتاً فاسد و نامشروع به اصل است همانند شراب. حال آنکه در مانحن فیه موضوع معامله فاقد چنین وصفی است. در اینجا عقد، ارکان لازم را دارد و از اصل مشروع است، لکن خللی در یکی از ارکان آن به وجود آمده که شرایط لازم را کم دارد.
حال نهی قانون‌گذار در ماده 2 قانون مذکور به متعلَق حکم با وصف تغییر کاربری تعلق گرفته نه به صورت مطلق. لذا چنانچه این وصف حاصل نگردد موضوع معامله ذاتاً فاقد ایراد است.
موضوع حکم، مکلف با شرایط آن است و متعلق آن فعل مکلف است که امر و نهی به آن تعلق می‌گیرد مثل نخوردن که مطلق است اما نخوردن شراب متعلَق حکم (متعلَقِ متعَلق=موضوع به معنای اخص) است. بنابراین ایرادی در عقد نخواهد بود.
از سوی دیگر نهی در معاملات دلالت بر فساد ندارد و مواد استنادی صرفاً در خصوص زمین‌های کشاورزی است و در غیر آن مواد 154 قانون ثبت و آیین‌نامه مرتبط و ماده 101 قانون شهرداری حاکم بوده که چنین صراحتی ندارد و از آن بطلان عقد به دست نمی‌آید.
ثانیاً؛ قانون‌گذار در ماده 2 قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی به حالت و وضعیت مستحدثه‌ای بر روی ملک اشاره داشته که منتهی به تغییر کاربری و خروج ملک از وضعیت کشاورزی می‌گردد و در صدد رفع آن حالت است و تمام هم و غم و انگیزه وی جلوگیری از آن است و حکم دائر مدار این مصلحت و مفسده واقعی است، به‌گونه‌ای‌که وجود و عدم حکم بسته به وجود و عدم آن است و علت و باعث تشریع حکم است (حکمت) و به‌عبارتی قانون‌گذار در قانون مذکور در مقام بیان بطلان و صحت عقود با وصف مذکور نبوده است. لذا چنانچه مالک بدون تغییر کاربری و با مشخص بودن سهم خریداران، ملک را به صورت مفروز بدون رعایت نصاب به آنان انتقال دهد اما کماکان وضعیت و حالت ملک و کشاورزی بودن آن حفظ شود، منعی نخواهد داشت.
ثالثاً؛ قانون‌گذار در ماده 73 قانون ثبت از پذیرش سند و شکل آن منع کرده نه مُسند و ماهیت آن در صورت اعتبار. لذا در پرتو نظریات شورای نگهبان بارها شاهد اعتباربخشی به اسناد عادی در صورت صحت وقوع آن بوده‌ایم که نهایتاً در ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور صراحتاً عقود شرعی در صورت احراز صحت را معتبر دانسته و آب پاکی را بر روی دست مخالفان ریخته است، بنابراین از این حیث نیز عقد صحیح است.
هرچند معامله مذکور صحیح می‌باشد اما با توجه به آنکه نقصی در آن ایجاد شده و امکان افراز آن نیست با عنایت به شرط بنایی و ارتکازی (ضمنی و ثابت شده در اذهان عقلاء) و خیار تخلف از شرط صفت، صرفاً حق فسخ برای خریدار خواهد بود. حال چنانچه به حق فسخ خویش عمل نکند به‌منزله اسقاط و اعراض از حق خود و تمکین به حکم قانون‌گذار خواهد بود، لذا ابطال سند انتقالی به همان میزان 150 متر صورت گرفته و به‌نوعی با مالک دیگر به صورت مشاعی صاحب سهم خواهند شد چراکه امکان تفکیک و جداسازی برای خواهان مقدور نیست و شبهه مقدورالتسلیم نبودن نیز برطرف خواهد شد.
نظر اقلیت
اولاً؛ نظر به صراحت ماده 2 قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی و تبصره 3 ماده 2 و ماده 6 آیین‌نامه همان قانون که هرگونه افراز و تفکیک بدون رعایت نصاب و مجوز جهاد کشاورزی را ممنوع و اسناد صادره را باطل و بلااثر دانسته است و معنا و اثر ممنوعیت چیزی جز بطلان و بی‌اعتباری عمل ممنوعه نیست.
از سوی دیگر فلسفه و حکمت وضع مقررات مذکور جلوگیری از تعدی مالکان املاک در فروش املاک خود به قطعات کوچکتر برای حفظ کاربری آن بوده است؛ لذا قانون‌گذار با سخت‌گیری لازم، این معاملات را فاقد اعتبار دانسته است تا مالکین دیگر بر املاک دارای نصاب قانونی اضافه نشده و به همان صورت حفظ و استفاده شود.
ثانیاً؛ از طرفی ماده 348 قانون مدنی نیز بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است را باطل دانسته است و معامله مذکور بدون رعایت مقررات تفکیکی قانوناً ممنوع و باطل است و اساساً چنین مبیعی مقدورالتسلیم نیز نخواهد بود.
ثالثاً؛ با توجه مواد 10 و 975 قانون مدنی، چنین معامله‌ای برخلاف نظم عمومی و مقررات آمره است و باطل خواهد بود.
رابعاً؛ مواد 73،47،46،22 قانون ثبت از پذیرش اسناد عادی در محاکم و ادارات منع نموده و صرفاً به اسناد رسمی اعتبار بخشیده است.