تاریخ نظریه: 1399/11/27
شماره نظریه: 7/99/1319
شماره پرونده: 99-76-1319 ح
استعلام:
1- در مواردی بر اساس سوابق ثبتی شش دانگ یک قریه یا منطقه به نام یک شخص ثبت شده و به نام وی سند مالکیت صادر شده است و سپس در اجرای مقررات اصلاحات اراضی به زارعین صاحب نسق واگذار شده است. در این‌گونه املاک مالکیت زارع صاحب نسق مشاعی، اما در طبیعت تصرفات وی مفروز است. حال چنانچه زارع صاحب نسق شش دانگ ملک تحت تصرف و مفروزی خود را به موجب سند عادی به دیگری بفروشد.
الف- آیا دعوای خریدار به خواسته اثبات مالکیت مسموع است یا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مشاعی به طرفیت مالکان ثبتی و رسمی مطرح کند؟
ب- با توجه به فرض سوال، چنانچه سابقاً دادگاه حکم بر اثبات وقوع عقد بیع نه اثبات مالکیت بین فروشنده و خریدار راجع به چنین ملکی صادر کرده باشد، آیا حکم مذکور برای استماع دعوای خلع ید و قلع و قمع کافی است یا با توجه به رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1383/10/1 هیأت عمومی دیوان عالی کشور الزاماً دعوای خواهان باید مستند به سند رسمی باشد؟
ج- چنانچه دادگاه راجع به ملک دارای سابقه ثبتی حکم بر اثبات مالکیت صادر کند، صرف‌نظر از این‌که حکم صادره محل تأمل است، آیا حکم مذکور برای طرح دعوای خلع ید کافی است یا دعوای خواهان در هر حال باید مستند به سند رسمی باشد؟
2- چنانچه در دعوای «الف» به طرفیت «ب» به خواسته اثبات مالکیت و خلع ید از ملک مورد نزاع، دادگاه حکم بر اثبات مالکیت خواهان و خلع ید «ب» را صادر کند و متعاقباً در دعوای «ج» به طرفیت «ب» به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع، دادگاه حکم بر الزام «ب» به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع صادر کند و در جریان اجرای حکم سند مالکیت هم به نام «ج» صادر شود:
اولاً، روش حل تعارض بین دو حکم مذکور که محکوم‌له متعدد و محکوم‌علیه واحد است، چگونه خواهد بود؟
ثانیاً، چنانچه «الف» به استناد رأی مقدم‌الصدور دادخواست اعتراض ثالث نسبت به رأی موخر به طرفیت «ب» و «ج» مطرح کند، آیا رأی مقدم‌الصدور معتبر است و رأی موخرالصدور باید الغا شود؟ آیا سند مالکیت صادره به نحو مذکور در سوال رسیدگی به دعوای اعتراض ثالث را با مانع مواجه می‌کند ؟ آیا «ج» می‌تواند دعوای اعتراض ثالث نسبت به رأی مقدم‌الصدور مطرح نماید؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1- الف: با توجه به این‌که یکی از ارکان دعوی، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق ماده 223 قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ صرفاً ناظر به معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ یا تأیید اسناد عادی تحت عنوان بیع‌نامه، صلح‌نامه یا هبه‌نامه، دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست؛ لکن چنانچه منظور خواهان، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 1370/10/10 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، چنین خواسته‌ای (تنفیذ مبایعه‌نامه عادی) نسبت به املاک ثبت‌نشده قابل استماع است و برعکس در مورد املاک ثبت‌شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد 22، 42 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی بوده و قابل استماع نیست؛ مگر در مواردی که به موجب قانون تجویز شده است؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده 6 قانون اراضی شهری مصوب 1360.
ب: با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1383/10/1 هیأت عمومی دیوان عالی کشور صدور حکم بر خلع ید مستلزم اثبات مالکیت است؛ بنابراین در فرض سوال صرف وجود حکمی از دادگاه مبنی بر اثبات وقوع بیع در گذشته، برای صدور حکم خلع ید کافی نیست.
ج: اگر چه رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت بدون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به املاک ثبت شده فاقد مجوز قانونی بوده و در فرض سوال که این دعوا رسیدگی و مورد لحوق حکم قرار گرفته است تا زمانی که حکم صادره به قوت خود باقی است، صدور حکم مبنی بر خلع ید به استناد آن بلامانع به نظر می‌رسد.
2- الف: در فرض سوال باید با بهره گیری از طرق مختلف شکایت نسبت به آراء صادره از جمله اعتراض ثالث و یا اعمال ماده 477 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 رفع تعارض شود.
ب: سند مالکیت فرض سوال مانع از رسیدگی به دعوای اعتراض ثالث نیست.