تاریخ نظریه: 1396/11/30
شماره نظریه: 7/96/2940
شماره پرونده: 1479-59-96
استعلام:
یکی از معضلات اساسی و بنیادین نظام حقوقی ایران که سبب حدود 50 % پرونده‌های حقوقی مطروحه در دستگاه قضایی است تنظیم اسناد عادی به جای اسناد رسمی عدم ثبت معاملات اموال غیرمنقول و اموال منقول گران‌بها دعاوی و اعمال مجرمانه‌ی زیادی را سبب گشته که هر یک چندین سال دستگاه قضایی و طرفین پرونده را درگیر خود می‌نماید خوشبختانه در بند 67 سیاست‌های کلی برنامه ششم توسعه که توسط مقام معظم رهبری (مدظله العالی) ابلاغ گردید این مقوله نیز مورد توجه قرار گرفت که توجه به برخی اظهارنظرهای مقامات عالی رتبه‌ی دستگاه قضایی نیز در این خصوص گویای اهمیت توجه به این واقعیت است.
معاون اول محترم رئیس جمهور نشست خبری بهمن ماه 1395:
آنچه مسلم است تعداد پرونده‌های ناشی از اسناد عادی کم نیست وعلت آن عدم ثبت معاملات غیرمنقول است... قوه قضائیه و سازمان ثبت به دنبال ثبت تمام معاملات غیرمنقول به صورت رسمی بوده وترتیب اثر ندادن این اسناد را در محاکم و مراجع دولتی پیگیری می‌کند ولی فعلاً قانون اجازه داده که افراد با اسناد عادی معامله کنند هر چند مردم گرفتار می‌شوند.
رئیس محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پانزدهم اسفند 1394:
غالب همکاران در محاکم و دادگستری‌ها اذعان دارند که منشا حداقل50% از پرونده‌های حقوقی در کشور ریشه در معاملات عادی و اختلافات مالی دارد.
رئیس محترم قوه قضائیه هشتم بهمن ماه 1394:
بسیاری از دعواهای کلان و خرد در جامعه که به عنوان پرونده وارد دستگاه قضایی می‌شود ناشی از عدم ثبت رسمی اسناد است.
رئیس محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هشتم بهمن ماه 94 درباره مزایای خیره کننده ثبت رسمی اسناد عنوان داشته اند.
علیرغم تمام محدودیت‌ها در سال های اخیر حدود دوازده میلیون سند مالکیت در سیستم کاداستر صادر شده است. و حتی یک مورد خطا و سند معارض در این سیستم وجود ندارد.
رئیس محترم قوه قضائیه هشتم بهمن سال 1394درباره تاثیر ثبت رسمی اسناد بر نظم حقوقی مطلوب در جامعه و منافع مردم بیان داشته اند:
اگر ثبت رسمی اسناد را به صورت فراگیر ترویج کنیم حتماً به نفع همه مردم خواهد بود.. برای نظم حقوقی کشور بهترین راه آن است که اسناد به صورت رسمی باشد و در سیاست‌های ابلاغی از سوی مقام معظم رهبری نیز به ترویج اسناد رسمی توجه شده است و همه باید اسناد رسمی را ترویج کنیم..یکی از بندهای سیاست های کلی برنامه ششم به ترویج و اشاعه اسناد رسمی اشاره دارد و این امر قطعاً یک نظم مطلوب را در جامعه ایجاد می کند.. اگر مسائل فقهی اسناد ثبتی رعایت شود بهترین راه کاهش اطاله دادرسی استفاده از دفاتر اسناد رسمی است. به منظور کمک به حل این مشکلات از مرکز تحقیقات اسلامی مجلس شورای اسلامی درخواست بررسی موضوع به عمل آمد که گزارش پیوست با عنوان ادله فقهی اعتبار اسناد رسمی و چیرگی آن بر سایر ادله اثبات دعوا توسط آن مرکز تهیه گردید مستدعی است ضمن تورق این گزارش نظر آن مجموعه را در خصوص سوالات ذیل اعلام فرمائید.
1- چنانچه قاضی تشخیص دهد ابطال سند رسمی به موجب سند عادی مقدم مخالف نظم عمومی نظم حقوقی نظم اقتصادی جامعه بوده و یا آسیب جدی به آن وارد می‌نماید با توجه به ماده 6 قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و مواد 10 و 654 قانون مدنی با چه تکلیفی مواجه است؟
2- با توجه به اینکه برابر فتوای قاطبه‌ی مراجع نظام تقلید تخلف از قوانین کشور جایز نیست در مواردی که الزام قانونی مبنی بر تنظیم سند رسمی وجود دارد مانند ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور و ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان سندی که برخلاف حکم قانون به صورت عادی تنظیم شود دارای اعتبار شرعی موضوع ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور می‌باشد؟
3- در مواردی که الزام قانونی برای تنظیم سند رسمی وجود دارد مانند ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور و ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان آیا می‌توان تخلف از قانون و تنظیم سند عادی به جای سند رسمی را تقصیر محسوب نمود؟ چنانچه ملکی یک بار با سند عادی و بعداً با سند رسمی به دو نفر فروخته شود در فرض ابطال معامله‌ی با سند رسمی توسط سند عادی خریدار با سند رسمی (در فرض جهل به معامله‌ی با سند عادی) می‌تواند از باب تسبیب یا غیره جهت خسارات خود به خریدار با سند عادی مراجعه کند یا خیر؟
4- چنانچه مال غصبی چندین مرتبه با سند رسمی بین افرادی که به غصبی بودن مال علم ندارند معامله شود در صورت مطالبه‌ی مالک قاضی باید حکم به رد عین مال دهد و یا با توجه به ضرورت حفظ نظم عمومی جامعه و حفظ اعتبار اسناد رسمی می‌تواند مال را تلف شده تلقی و حکم به رد بدل دهد؟
5- با توجه به اینکه در هنگام تنظیم سند رسمی سردفتر و دفتریار اسناد رسمی ناظر بر انجام معامله و امضای متعاملین در ذیل سند رسمی بوده و با امضاء در ذیل سند رسمی این امر را گواهی می‌نمایند:
آیا سند رسمی را می‌توان اقرار نامه‌ی کتبی متعاملین بر انجام معامله محسوب نمود؟
آیا می‌توان سند رسمی را شهادت کتبی سردفتر و دفتریار بر اقرار متعاملین بر انجام معامله یا تعهد متعاملین تلقی نمود؟
در صورت مثبت بودن پاسخ دو سوال فوق در مقام تعارض سند رسمی با سایر ادله اثبات دعوا کدام یک مقدم است.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
به نظر می‌رسد اطلاق ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک منصرف از رسیدگی مراجع قضائی به صحت و اعتبار اسناد عادی است. بر اساس این ماده، به عنوان مثال سند عادی را نمی‌توان به عنوان وثیقه برای آزادی متهم پذیرفت. همچنین مادام که سند رسمی به نام شخص دیگری است، دادگاه نمی‌تواند به استناد سند عادی حکم به خلع ید صادرکند (رأی وحدت رویه شماره 672 - 1/10/83) اما احراز وقوع معامله و انتقال ملک به دارنده سند عادی به موجب ادله شرعی و قانونی و صدور حکم به الزام تنظیم سند رسمی و یا ابطال انتقال رسمی موخر بر انتقال عادی فاقد اشکال قانونی است. مفاد ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب 1395/7/10 موید این نظر است.
بنابراین پاسخ سوالات مطروحه به شرح ذیل است:
1- با توجه به مراتب فوق، صدور حکم به ابطال سند رسمی مخالف نظم عمومی تلقی نمی‌شود.
2- بر خلاف آنچه در استعلام آمده است، مقنن در ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور مصوب 1395/7/10 صدور حکم بر خلاف مندرجات سند رسمی را نه تنها منع نکرده است، بلکه با عبارت «مگر آنکه اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است» صریحاً آن را تجویز نموده است.
3و4- با توجه به مراتب فوق پاسخ به این سوالات منتفی است.