صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1379/11/09
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم
موضوع
انتقال مورد اجاره به غیر و آثار فسخ و تخلیه نسبت به مستأجر دوم
پرسش
در صورتی‌که مستأجر محل سکنا، به موجب اجاره‌نامه حق انتقال به غیر داشته و مورد اجاره را با شرایط دیگری به شخص ثالثی اجاره دهد و مالک به علت تخلف مستأجر اول از پرداخت اجاره‌بها در مهلت مقرر، حکم به فسخ اجاره اول و تخلیه ید مستأجر دوم را طبق بند «د» ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362 تقاضا کند: الف. با توجه به این‌که اجاره دوم با اجازه مالک واقع شده حق فسخ برای وی باقی است؟ ب. در صورت ثبوت حق فسخ با توجه به این‌که مستأجر دوم به تعهدات قراردادی خود عمل کرده آیا فسخ اجاره اول در حق مستأجر دوم هم تأثیر دارد و می‌توان مورد اجاره را از وی منتزع ساخت؟ج. در صورتی‌که فسخ اجاره اول تأثیری در اجاره دوم نداشته باشد، اجاره‌بها به چه میزان و به چه کسی پرداخت خواهد شد؟
نظر هیئت عالی
مستأجری که با استفاده از حق واگذاری به غیر، مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، نه تصرفاتی در ملک دارد و نه این‌که بعد از انقضای مدت اجاره، مالکیتی بر منافع برای وی متصور است، به عبارت دیگر در چنین مورد رابطه حقوقی مستأجر سابق و مستأجر جدید قطع شده و بین مستأجر جدید و مالک رابطه استیجاری برقرار گردیده، و از آن‌جایی که مستأجر جدید از تاریخ واگذاری محل و نسبت به آینده مسئول آثار قائم‌مقامی حقوق می‌باشد، طرح دعوای فسخ اجاره با مستأجر اول سالب به انتفای موضوع است. در نهایت بر اساس اصل نسبی بودن آثار قراردادها و حاکمیت و اعتبار آن نسبت به طرفین مالک در صورت ادعای وجود طلب بابت اجور می‌تواند آن را مطالبه کند.
نظر اتفاقی
موجری که به موجب عقد اجاره، به مستأجر اجازه داده است که مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد، در واقع اجازه تصرفاتی را داده است که منافی خیار مندرج در قرارداد است؛ بنابراین اجاره دوم، موجب انتقال مالکیت منافع عین مستأجره به مستأجر دوم می‌شود و از ملاک ماده 454 قانون مدنی هم استفاده می‌شود که هرگاه عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت شرط نشده باشد، فسخ اجاره اول، اجاره دوم را باطل نمی‌کند. لذا مستأجر دوم برای مدتی که مستأجر اول مالک منفعت بوده از مورد اجاره استیفای منفعت می‌‌‌کند و همان مقدار اجرت‌المسمی که به موجب قرارداد معین شده، بر ذمّه وی قرار خواهد گرفت. در عین حال فسخ اجاره اول، اجرت‌المثل را نسبت به باقی مانده مدت بر عهده مستأجر اول قرار می‌دهد، ولی عین مستأجره در ید مستأجر دوم، تا انقضای مدت باقی خواهد ماند و ملک مسلوب‌المنفعه به مالک برمی‌گردد. با وصف مذکور مستأجر اول از زمان فسخ اجاره، اجرت‌المثل در حق مالک می‌پردازد و مستأجر دوم اجرت‌المسمی را به همان میزان که در قرارداد معین شده به مستأجر اول می‌دهد.