هیات تخصصی شوراهای اسلامی
شماره پرونده: ه- ع/9800498 شماره دادنامه: 9809970906012071 تاریخ: 27/12/98
شاکی: آقای محمد علی سازگار گلخطمی فرزند غضنفر با وکالت آقای برگی
طرف شکایت: شورای اسلامی و شهرداری مشهد
موضوع شکایت و خواسته: ابطال مصوبه سال 85 به شماره ثبت 51967/62 -23/9/85شهرداری مشهد با موضوع تعیین بهای خدمات تغییر کاربری
شاکی دادخواستی به طرفیت شورای اسلامی و شهرداری مشهد به خواسته ابطال مصوبه سال 85 به شماره ثبت 51967/62 -23/9/85شهرداری مشهد با موضوع تعیین بهای خدمات تغییر کاربری به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیات عمومی ارجاع شده است متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر می‌باشد:
شهردار محترم مشهد - جناب آقای مهندس بنی هاشمی
موضوع: تعیین بهای خدمات تغییر کاربریها
سلام علیکم، با احترام، لایحه شماره 14375/21 مورخ 13/3/85 در ارتباط با تعیین بهای خدمات تغییر کاربریها در جلسات علنی مورخ 8/8/85 و 15/8/85 مطرح شد و نهایتاً در جلسه غیر علنی مورخ 22/8/85 به شرح زیر به تصویب رسید:
متن مصوبه: به شهرداری مشهد اجازه داده می‌شود بهای خدمات ناشی از تغییر کاربری در کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری را بر اساس فرمول ذیل محاسبه و دریافت نماید. بدیهی است که این بهای خدمات تنها در هنگام تغییر کاربری از غیر انتفاعی به سمت انتفاعی دریافت شده و در تغییرات......... (حرکت به سمت کاربریهای کمتر انتفاعی یا غیر انتفاعی) دریافت نخواهد شد.
الف: کاربریها به 5 گروه اصلی به شرح ذیل تقسیم می گردند:
انتفاعی
نیمه انتفاعی
مبنا
نیمه غیر انتفاعی
غیر انتفاعی
تجاری
بهداشتی
مسکونی
ورزشی گروه دوم
فضای سبز
اقامتی (1)
ورزشی گروه اول
تاسیاسات شهری
فرهنگی
باغ
اداری
آموزشی و آموزش عالی
پارکینگ
زراعی
انبارداری
تجهیزات شهری گروه دوم
دامداری
تجهیزات شهرداری گروه اول
معبر
صنعتی
توریستی
توضیحات:
1- کاربری اقامتی معادل 60% کاربری تجاری محاسبه می‌گردد.
2- کاربری ورزشی گروه اول شامل سالنهای بیلیارد و بولینگ می‌باشد.
3- تجهیزات شهری گروه اول شامل پمپ بنزین و دفاتر شرکتهای خدماتی می‌باشد.
4- تجهیزات شهری گروه دوم شامل CNG و ایستگاه آتش نشانی می‌باشد.
5- کاربری ورزشی گروه دوم شامل تمام ورزشها به جز بیلیارد و بولینگ می‌باشد.
تبصره: بهای خدمات تغییر کاربری به بهداشتی زمانی وصول می‌گردد که بهره برداری انتفاعی از آن صورت بگیرد و شامل موسسات خیریه و نظایر آن نمی گردد.
ب: ارزش گذاری کاربریها برای هر یک از گروه های کاربریها بر مبنای ضریبی از P به شرح ذیل می‌باشد:
گروه کاربری
ضریب P
انتفاعی
200
نیمه انتفاعی
100
مبنا
50
نیمه غیر انتفاعی
25
غیر انتفاعی
10
تبصره 1: حقوق شهرداری بابت بهای خدمات ناشی از تغییر کاربری و تغییر تراکم فقط پس از تصویب کمیسیون ماده 5 قابل وصول می‌باشد.
تبصره 2: تراکم پایه کلیه کاربریها به غیر از گروه غیر انتفاعی که 10% سطح پلاک می‌باشد برای بقیه موارد 100% کل عرصه می‌باشد و مبنای محاسبه اضافه تراکم، تراکم ملک در کاربری قبلی می‌باشد.
تبصره 3: بهای خدمات برای تغییر کاربری خدمات غیر انتفاعی در صورتی اخذ خواهد شد که متولی اجرای آن بخش غیر دولتی باشد. در صورتی که بخش دولتی (به استثناء شرکتهای دولتی) اقدام به تغییر کاربری نماید حقوقی بابت تغییر کاربری به کاربریهایی به جز انتفاعی (تجاری، اقامتی و مسکونی) دریافت نخواهد شد.
تبصره 4: برای تغییر کاربری به مسکونی (موضوع تبصره فوق) بهای خدمات تغییر کاربری به ماخذ 50% محاسبه گردد.
تبصره 5: برای قطعات بیشتر از 500 متر مربع اعمال تبصره 4 ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب 29/8/68 به قوت خود باقی است و در صورت رعایت معابر و خدمات و تاسیسات از مانده...... به صوت رایگان توسط شهرداری اخذ می‌گردد.
تبصره 6: سهم شهرداری و مالک ناشی از ارزش افزوده تغییر کاربری به شرح ذیل می‌باشد:
فرمول استفاده شده برای محاسبه ارزش افزوده:
مساحت ملک × درصد سهم شهرداری × (ضریب کاربری قدیم - ضریب کاربری جدید) = P
الف: در صورتی که تغییر کاربری از هر کاربری به کاربری انتفاعی باشد سهم شهرداری 40 درصد و سهم مالک 60 درصد خواهد بود.
ب: در سایر موارد سهم شهرداری 30% و سهم مالک 70% می‌باشد.
تبصره 7: ارزش P بر مبنای قیمت منطقه ای کاربری پایه محاسبه می‌گردد.
تبصره 8: در مورد اراضی موقوفه (اداره اوقاف و آستانقدس رضوی) در صورت توافق شهرداری با دستگاه های مورد اشاره سهم شهرداری در موارد فوق می‌تواند تا 30% تعدیل شود مشروط بر اینکه مجموع سهم دریافتی (شهرداری، اداره اوقاف و آستانقدس) از 50% تجاوز ننماید.
مراتب جهت اجرا و اعلام تاریخ شروع آن به آگاهی می‌رسد. رئیس شورای اسلامی شهر مشهد
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت: مطابق مصوبه مورد اعتراض مقدار 5/56 % از اراضی موکل توسط شهرداری اخذ شده که اخذ تعهد از موکل در خصوص واگذاری مقدار مزبور بر خلاف اصل مالکیت و مغایر با ماده 24 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت و تبصره یک ماده 5 قانون تجمیع عوارض و اصول 37 و 36 قانون اساسی است. لذا تقاضای ابطال آن می‌گردد.
در پاسخ به شکایت مذکور، رئیس شورای اسلامی شهر مشهد مقدس به موجب لایحه شماره 9264/98/05/ش مورخ 22/05/1398 به طور خلاصه توضیح داده است که: اولاً در بند 1 مصوبه شماره 271 - 18/12/84 صرفاً اشاره به این شده که شهرداری مشهد مکلف است آیین‌نامه مربوط به کمیسیون توافق و تحصیل حریم را ظرف مدت یک ماه به شورا ارائه نماید که صرفاً این مصوبه در بردارنده تکلیف شهرداری به یک آیین‌نامه شده است. ثانیاً مصوبه در راستای تبصره 4 ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های عمرانی و... وضع شده است لذا تقاضای رد شکایت می‌شود.
هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضاء حاضر در جلسه به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می‌نماید.
رای هیات تخصصی
طبق بند 16 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی، تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام می‌شود از جمله وظایف و مسئولیتهای شورای اسلامی شهر محسوب شده و در تبصره یک ماده «50» قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب سال 1387 وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آنها در این قانون مشخص نشده باشد، با رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است، در بند 4 ماده 22 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال 1380 با اصلاحات و الحاقات بعدی مقرر گردیده است: «عوارض ناشی از تغییر کاربری و فروش تراکم به اقساط پنج تا ده ساله از شروع بهره برداری توسط سرمایه گذاران به شهرداری مربوطه پرداخت خواهد شد.» همچنین در بند (الف) ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران وضع عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک، ناشی از اجرای طرحهای توسعه شهری مجاز شمرده شده است و در آراء هیات عمومی از جمله رای شماره 1308- 9/5/1397 مصوبات شوراهای اسلامی در وضع عوارض برای ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص داده نشده است. بنابراین مصوبه 22/8/85 شورای اسلامی شهر مشهد تحت عنوان تعیین بهای خدمات تغییر کاربری ها مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر می‌شود. این رای ظرف بیست روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان عدالت اداری و یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جواد جباری- رئیس هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری